平静良久的上海商业地产大宗物业交易市场，近日再掀波澜。
9月7日，新加坡腾飞集团（下称“腾飞集团”）正式对外宣布，其旗下腾飞中国商业地产基金（下称“ACCF”）收购了位于上海黄浦区中心商业地段的甲A商务写字楼高腾大厦。随着这笔收购交易的落定，ACCF完成了其在上海甲A写字楼物业的全额投资。
然而关于这笔交易的收购金额，腾飞集团没有对外公布具体的数字。不过，根据本报记者独家获悉的资料来看，这笔交易的总价在13.3亿元人民币左右，而并非之前媒体所推测报道的19亿元人民币。
交易金额之谜
在腾飞集团对外披露的信息中，交易金额几乎是惟一缺失的最为重要的信息。
此前有沪上媒体根据ACCF的基金总规模及其已收购持有物业的交易金额，对收购高腾大厦的金额做了如下的推测和估算：
2004年，腾飞集团以8亿元人民币收购现在的上海腾飞大厦；2006年，又以13.28亿元人民币的价格收购了上海海洋大厦。收购两项物业的总耗资约为21.3亿元人民币。2007年，ACCF成立之后，上述两项物业被注入。据了解，ACCF总额为8亿新币（约合40亿元人民币）。既然此次收购，将完成全额投资，进行加减计算之后，则可得出ACCF收购高腾大厦的金额约为19亿元人民币。
对于这样数学运算得出的收购数字，腾飞集团内部人士予以了否认，并明确向记者表示：“19亿元的交易金额，绝对是个错误的数字。”根据上海第一太平戴维斯提供给记者的估算资料来看，这一交易金额在13.3亿元人民币左右。第一太平戴维斯认为，腾飞收购高腾大厦，是境外股权交易，该大厦地上总建筑面积约为4.16万平方米，以3.2万元/平方米的单价来计算，总价差不多为13.3亿元人民币。
而13.3亿元人民币的数字，也颇为符合今年年初德国SEB基金计划出售高腾大厦时媒体报道的要价水平。根据有关媒体报道，今年年初，高腾大厦第三次转手，有消息称，其叫卖价格在13亿到14亿元人民币。
对于此次收购价格，第一太平戴维斯中国区执行董事刘德扬认为，现阶段市场仍处于宏观调控期，紧缩的货币政策、严格的信贷控制将会使一些企业面临资金问题，在这种情况下，投资者会多一些参股机会，但并没有看出楼盘价值有大幅度调整的可能性。
而绿野资本中国区董事局主席郑晓军认为，目前国内市场租金大涨的现象较普遍，对于未来预期较好的基金或投行会选择出手，不排除有进场抄底的意味。
战略投资之疑
ACCF从德国基金SEB 和新加坡太平星集团（下称“太平星”）收购高腾大厦，业界关注的话题之一是，ACCF是会长期持有还是短期持有再转手套利？
腾飞集团内部人士告诉记者，收购完成之后，ACCF将会长期持有该项物业，并由腾飞的团队来进行相关的物业经营和管理。
郑晓军则认为，由于目前国内发展所处的现实阶段，投资中国写字楼物业的外资基金多以机会型也称战术型为主，看重的多是物业资产升值的回报，租金增长的速度，而不是租金回报率。即使是注重长期回报的战略型外资基金进入中国后，也会改变原来的投资策略，以谋求资产快速升值转手套利为主。
上述投资思路，在高腾大厦此前的几次转手交易中，显得较为清晰。2005年，高盛以1.076亿美元从凯德置地手中收购昔日百腾大厦，并改名为高腾大厦。两年后，高盛又以1.5亿美元的高价将其转手，获取约为39%的物业升值回报。
2007年7月，SEB和新加坡太平星收购高腾大厦后，对项目进行了再定位，并对大厦进行了前后历时半年的物业升级和改造。至2008年10月，改造工程完工，高腾大厦出租率一度高达90%。2010年年初，又传出SEB转让高腾大厦的消息。历时半年之后，这笔交易终于落定。假设以13.3亿元的交易总额来计算，SEB和太平星在持有物业三年之后，也获取了约为16.7%的资产升值回报。
关于收购高腾大厦未来将给予投资者的回报，腾飞集团总裁张雪倩表示：“新收购的高腾大厦，为ACCF的投资者们提供了一个颇具规模的商务楼宇组合，使他们能从上海快速增长的商务领域获得可观的回报。”
终点还是起点
据了解，腾飞集团是新加坡裕廊集团的全资子公司，隶属新加坡政府贸工部，具有极强的新加坡政府背景。
腾飞集团投资并管理着亚洲区域内多个上市房地产信托和私募基金，所投资的物业包括工业和商业项目。2002年11月，腾飞在新加坡推出了首个商务空间信托，即腾飞房产投资信托。2007年8月，作为在新加坡首个上市的印度房地产基金腾飞印度信托成立。2006年11月，腾飞参与融资韩国办公楼基金A-KOF。
在中国，腾飞拥有两个私募房地产基金：腾飞中国商业地产基金、腾飞中国工业园和产业园基金。其中，ACCF主要投资于中国大陆一线城市的高品质商业地产项目，此前已持有徐家汇腾飞大厦和人民广场海洋大厦。随着此次收购高腾大厦，ACCF完成了其全额投资，关于下一步将会在中国市场的投资行为，腾飞中国总裁吴来顺向记者表示，“腾飞将在中国继续成立新的房地产基金，投资国内高品质的商务地产。” ,
|
