这一轮地王的诞生轨迹,似乎与2009年如出一辙。彼时先有所谓的“小阳春”,接着京沪等城市出现多家房企争抢地王的局面,再之后就是房价突飞猛涨。不同的是,2009年房地产市场的激烈演进过程在今年被浓缩在“金九银十”之际了——8月底出现“真假回暖”之争,9月初全国地王频出,房价出现上涨苗头。

　　有业内人士在接受采访时表示,如相关调控政策无明确进展,市场预期或将发生改变。

　　龙头房企争抢地王

　　号称“10年来最严厉”的房地产调控政策已出台5个月,来自国家统计局的最新数据显示,8月份全国70个大中城市房价环比持平,同比上涨9.3%。对此,国家统计局发言人盛运来表示,全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落,而且北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体下降,房地产调控成效比较明显。

　　不过,就在这组数据出台前后,全国土地市场风起云涌,地王接连而出。8月31日,经过52轮竞夺,广州越秀城建斥资23.8亿元,以近7300元/平方米的单价夺得曾经遭遇退地的“番禺地王”番禺4-2地块,刷新了该地块的成交纪录。9月1日,合生创展以16488元/平方米楼面价夺下了上海松江单价“地王”广富林2-5号地块。9月8日,九龙仓以48.28亿元夺得黄浦江沿岸E18地块,楼面价高达35490元/平方米,创上海住宅单价之新高。

　　9月19日,南京临江老城改造建设投资有限公司以200.34亿元挂牌底价获得南京下关滨江两大型地块,据称,央企中冶置业持有该公司80%的股份。此地块创下今年以来全国总价最高,仅次于去年底由广州亚运城地块制造的255亿元记录。

　　这仅仅是已经破壳而出的地王,事实上,全国一大批地王级项目都在金九银十之际待势而出。比如,位于北京国贸桥东北角的中央商务区12宗地块,8月份进行了第一轮投标,目前正在评估。

　　在上述地王的争夺中,记者发现,万科(000002,股吧)、保利地产(600048,股吧)、中粮地产(000031,股吧)、中国建筑(601668,股吧)、合景泰富、招商地产(000024,股吧)、新鸿基、远洋地产等数10家开发商前去参战,从数量看,抢地王的房企日渐增多。

　　龙头房企的表现更能证明土地市场的热闹。根据万科(000002,股吧)8月份销售及近期新增项目情况简报,在整个8月份,万科新增项目10个,合计购得权益建筑面积300多万平方米,另外还参与160万平方米的保障房建设。参阅以往资料可见,这一土地储备量至少是近3年以来万科单月最大采购量。

　　同样,保利地产(600048,股吧)也在8月份低调大举扩张,购地建筑面积高达近100万平方米,其中包括广东顺德今年推出的最大一宗商住地块——合计22.8万平方米的顺德新城德胜商务区5宗地块。该地块设置了较高的竞买条件,保利地产以底价14.6922亿元夺得。

　　绿地集团京津冀事业部营销总监李骥对《中国经济周刊》表示,“近期开发商大量买地,尤其是土地市场上涌现多个地王,其根本原因是成交放大、市场回暖,开发商为避免踏空。” 9月初,绿地集团也在上海、北京等地参与了几宗地块的争夺,并以25.84亿元竞得北京朝阳区崔各庄乡大望京村一个地块。

　　成交回暖缘于政府调控？

　　据国家统计局最新公布,今年1-8月,全国商品房销售面积5.27亿平方米,同比增长6.7%,商品房销售额2.64万亿元,同比增长12.6%。进入9月以来,据中国指数研究院监测,北京、上海、广州、深圳、天津、武汉等城市商品房成交量环比出现明显上涨。

　　不过,这种成交量的上升,被一些业界人士解读为“假性回暖”。在这些人士看来,成交放大主要是因为刚性需求的释放,集中在中小户型、中低价位的房源上。楼市离全面回暖尚远。以北京为例,近期上市的万科长阳半岛、保利茉莉公馆、绿地新里苑等楼盘的成交量在7、8月份的成交总量中占较大比重。

　　对此,李骥表示,“成交回暖是政府调控政策作用的结果”。他认为,从京津等一线城市来看,性价比较高的房子销售速度较快,一些成交较好的房子选择低价开盘,这说明宏观调控发挥了作用。

　　不过,房地产咨询机构GVA衡信柏迪营销部董事岳锋刚认为,调控政策如不能深入执行,后市成交上升的局面将会持续较长的时间,因为市场预期正在发生变化。

　　近期央行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示,对未来房价,3季度有36.6%的居民持上涨预期,相比上季度大升7.2%。

　　麦田房产总监吴存胜表示,随着近期成交上扬,金九银十值得期待。下半年会持续回暖,降价可能性小。

　　此外,尽管8月份全国70个大中城市房价环比保持不变,不过全国商品房价格却出现了较剧烈的上涨。据国家统计局9月10日公布,8月份,全国商品房销售面积6886万平方米,销售额3533亿元,以此计算8月份全国商品房销售均价为5131元/平方米;7月份,这个数据为4742元/平方米。相比之下,8月份全国商品房均价环比上涨了近400元/平方米,上涨8.2%。

　　不过李骥认为,这种数据很容易会受到供应结构的影响,由于房地产的区域性强,因此从具体的区域来看房价更准确,仅仅从整体来看并不能反映区域房价的具体变动情况。

　　专家称量价齐升根源是信贷过多

　　刚性需求的释放并不能解释房地产全部的市场动态。

　　8月11日,国家统计局公布,7月居民消费价格（CPI）同比上涨3.3%。两天后,位于北京昌平小汤山镇的别墅项目“保利垄上”取得预售证并开盘。截至9月13日,该项目已经卖出90套,合计2.5万多平方米,基本卖至清盘。

　　岳锋刚表示,近期部分楼盘的放量成交与通胀有一定关系,因为在通胀压力下,部分购买力强的投资需求会出手。

　　9月11日公布的经济数据显示,8月份CPI再创新高,达到3.5%。

　　不过,在中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来,房价与成交量的上涨,根源是信贷过多,“只要信贷政策继续从严执行,市场就会恢复理性。”

　　国家统计局9月10日发布的数据显示,今年1-8月,房地产开发企业资金来源中,国内贷款8460亿元,增长27.8%;个人按揭贷款5745亿元,增长27.5%,两者合计达到1.42万亿元。这与去年同期房产新增贷款量1.19万亿元相比,增长了近20%。

　　值得注意的是,去年我国房产新增贷款1.97万亿元,占全国新增贷款总量9.59万亿元的约1/5,已经升至历史最高值。而如果今年后4个月成交出现局部反弹,今年房产信贷量占全年新增信贷总量的比例,很可能突破1/5。

　　不过,易宪容表示,从目前来看,国家对房产信贷的控制已经越来越规范。

　　根据国家统计局数据计算,房地产新增贷款量自今年6月以来,连续3月呈减小趋势。

　　中国工商银行(601398,股吧)北京分行信贷部门一位负责人也对记者表示,今年4月以来,监管部门对银行的整个信贷规模有一个比较严格的管理,上半年北京工行(601398,股吧)大部分房产信贷都投向了去年已经在建或者续建的项目,新项目并不多。

　　“只要政府把"国十条"深入落实、执行下去,房价往下调整谁都阻挡不了。”易宪容9月10日做客人民网时称。

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