预售资金监管将加强看管开发商的“钱袋子”，降低烂尾风险。周晓东 摄

　　楼市调控日趋严格。10月26日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称《办法》）出台。规定从12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。

　　事实上，商品房预售资金监管政策已在天津、石家庄等地实行。业内专家认为，这将是一个长期的政策，因此开发商应该根据政策逐步调整自己的资金计划及营销策略。

　　开发商扎堆“领证”

　　《办法》规定，具体实施时间将从12月1日后取得销售证项目开始。为了避免资金受到监管，目前，北京不少楼盘都想赶“末班车”，赶在12月1日拿到预售证。

　　万科北京公司营销总监肖劲表示，一些开发商赶在政策前推盘的愿望是有的，但是是否能够如期拿到预售证然后开盘，还是未知数。盘古大观项目营销总监韩乐则指出，一个月的时间来准备拿预售证还是比较紧张的。

　　另一方面，由于今年9月底二次调控一出，10月楼市成交量骤降三成，市场不明朗，近期开发商推盘意愿下降。亚豪机构统计显示，10月，北京共有20个项目开盘入市，共推出了商品住宅5174套，开盘个数比9月份减少了14个，供应套数下降了49%。楼市“银十”未现。

　　中广信事业一部运营总监卞明认为，监管新政实施前，有些项目可能会突击取证，有可能在11月出现一次取得预售许可证的“小热潮”。而在新政的刺激下，10月推迟开盘的项目也会尽力赶在11月拿证开盘。

　　北京房地产交易管理网显示，10月26日新政一出至11月4日，仅有两个项目拿到预售证。但仅3日和4日两天，就有世华泊郡、鸿坤理想城、恒盛波尔多小镇等7个项目排队等待拿证。

　　不过，北京市房协副秘书长指出，开发商会更关注市场，而不是赶在政策前突击开盘。因为若定价失败盲目开盘，收到的效果会很差。

　　小开发商受影响较大

　　目前，信贷政策收紧、加息、上市融资渠道紧密，已经让开发商的融资难上加难，而预售资金监管则又进一步加强看管开发商的“钱袋子”。

　　绿地京津事业部营销总监李蓟表示，天津从去年底全面实行预售资金监管，而且是所有预售资金都要被监管。绿地在天津已有项目接受了监管。北京仅监管预售资金中的工程款部分，比天津要宽松许多，不会对绿地旗下项目的开发造成影响。

　　不过，作为一个长期执行的政策，预售资金监管政策对楼市还是有深远的影响。

　　卞明认为，《办法》与2006年9月北京银监会规定项目封顶才能放贷的政策影响效果相同，改变的是开发商的现金流，房地产开发资金的“杠杆效应”将被压缩。

　　韩乐也认为，在第三方的监管下，开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低，只能通过加快建设速度尽快回笼资金。

　　首开股份(600376,股吧)一人士认为，新政策将使开发商加强资金筹措部署和融资安排，提高资金利用的计划性。“中小开发商受此政策的影响会非常大。大开发商自有资金雄厚、融资渠道多，有资金实力的开发商，甚至可以建成现房后再卖。而中小企业自由资金少，融资渠道也比较狭窄，很大程度上都是依赖预收款再进行开发，因此受打击较大。”

　　中广信事业三部运营总监韩昆也指出，政策执行后，以往挪用商品房预售款去拍地或投资其他项目的先例不可能再出现。这将直接导致一些房产企业资金周转困难，部分甚至会出现资金链断裂的危险。