开发商对未来的银行融资环境似乎并不那么乐观,因此,开拓新的融资途径,已经成为他们不得不立即着手去做的事情。

　　有迹象显示,今年下半年以来,担保公司的短期拆借以及房地产信托发行都变得更加活跃,而且融资成本也开始逐渐增加。

　　金地、恒大再发信托

　　近期,不少私人银行和理财公司手里,都有一些房地产信托产品在出售,而发行信托也成为有一定实力的开发商们偏爱的融资方式。此前,绿城、星河湾等开发商,也都进行了房地产信托的尝试。

　　日前,平安信托和金地集团(600383,股吧)(600383.SH)合作开发的信托产品“同鑫1号”开始通过中信银行(601998,股吧)私人银行发售。这是金地与平安信托在上海赵巷项目上合作以来,推出的又一个信托产品。

　　据悉,该信托的募集规模大约为6亿元,融资将投向金地位于深圳观澜的豪宅项目。该项目总建筑面积35万平方米,预计总投资28亿元。

　　有参加中信私人银行推介会的人士透露,此番募集的信托基金采用股权融资形式,即投资者没有固定回报,仅享受项目收益的分成,但根据目前观澜附近的同类型产品的房价测算,项目预计年化收益率高达22%。

　　对于22%的收益预计回报率,金地集团相关负责人称,这只信托产品是股权融资,没有保底收益,可能高盈利,也可能高风险,因此也无法与债券融资的成本去对比。

　　另一地产巨头恒大地产(03333.HK)近期也与交通银行(601328,股吧)合作,推出了一期信托产品。资料显示,该产品总发行规模为4亿元~5.5亿元,按照期限分为3档,即1年期信托单位不超过2亿元,1年半期信托单位不超过2.5亿,2年期信托单位不超过1亿元。预计收益率在7.5%以上。

　　恒大地产的这一信托产品募集资金,将投向济南恒大绿洲。该项目位于济南市长清区大学路以北,四号路以东。总用地面积1018亩,总建设规模约220万平方米,可售面积约197万平方米。根据该项目可行性研究报告记载,预计项目总投资82亿元,销售收入113亿元,净利润24亿元。

　　据悉,金地“同鑫1号”的募集时间为11月,而恒大地产上述信托产品的募集时间更长,为11~12月。

　　房地产信托翻倍增长

　　越来越多的开发商选择发行信托产品来募集资金,使得今年国内房地产信托数量大幅增长。

　　用益信托工作室分析师李旸对《第一财经日报》表示,今年房地产信托的发展速度异常迅猛。“根据我们的统计,今年1~9月,房地产集合信托的发行规模达1240亿元,而集合信托的总发行规模共计2488亿元,也就是说一半的集合信托产品为房地产信托计划。而2009年房地产集合信托的总发行规模也才480亿元,这种发展速度可以说出乎意料。”

　　李旸表示,这些房地产信托计划的平均融资规模达3亿元。就收益率来说,今年全年的年化平均收益率达8.77%。而10月底以来一些信托公司发行的房地产信托计划,收益率可达9%~12%。

　　不过,近期一些信托开始采取股权融资的方式来发行,将信托资金以股权投资方式,通过股权受让或向房地产企业增资,持有该项目或房地产企业股权。金地集团的“同鑫1号”正是这一创新的信托产品之一。

　　另一信托公司的知情人士透露,房地产信托发行数量越来越多,导致年化收益率也在走高。据其介绍,目前一些房地产信托计划,年化收益率高的可以达11%~12%。对大型开发商来说,其融资成本在9%~10%之间,而小开发商的融资成本在15%左右。

　　另一个值得关注的新变化是,信托公司发行房地产信托的态度比以前谨慎。“这主要是因为政策的影响,使得我们更需要关注风险。目前政策波动性更大,房地产政策变化的频率比以前高,对投资期限和债权人的影响更大,现在可能半年或一年就要对市场进行更新判断。”

　　该人士表示,对政策的判断直接影响其对信托计划发行的选择。“一是在抵押率上,现在行业里一些信托公司从以前的60%~70%降低到50%。此外,我们公司现在很少做短期的房地产信托项目,尽量拉长投资周期,以减少政策波动性带来的影响。我们现在发行的信托计划一般以两三年的中期投资项目为主。”

　　高息融资增加

　　虽然房地产信托的数量逐渐增多,也有越来越多的开发商倾向于发行信托融资,但并不是所有开发商都具备这一融资条件,因此,这些开发商将转向其他成本更高的融资途径。

　　日前,广州某注册资本金超过3亿元的担保公司内部人士对本报表示,自9月份开始,广州市场上一些中小型地产企业的融资行动越来越多,其中一些地产企业就找上担保公司做资金拆借。

　　“小企业的资金状况明显较上半年紧张,它们的融资需求从几千万到一两亿元不等。融资目的有些是为了项目开发建设,有些是为了储备资金,趁土地价格低迷时拿到地块或好项目。”

　　正是由于几千万或者一两亿的融资规模很难引起信托的兴趣,加上小企业的项目缺乏大公司的品牌号召力,发行难度较大,因此,小企业只能通过向担保公司短期拆借等方式高息融资。

　　“目前,我们公司放出去做短期拆借的自有资金,一半被房地产企业借出去了。在广州,大约有五家中小型地产企业向我们拆借资金,一般拆借额为1亿元,借款期为3个月。有些用于支付土地出让金,有些用于支付工程款。现在月息为6分。”该人士表示。

　　按照月息6分计算,这种3个月短期融资的成本高达18%。远远高于银行贷款,也高于企业债券和房地产信托。

　　业内人士称,担保公司给开发商的短期拆借在各地利息不同,但总体上都不算低,一般只用于企业的短期资金需求。山东某地级市一家担保公司的董事长接受本报采访时表示,“当地月息七八分的也有不少,高息很疯狂。”

　　上述担保公司人士补充称,该公司拆借给部分房地产企业的资金也是通过入股形式,持股后合作开发,进而锁定收益,更容易控制风险。