“这是最好的时代，也是最坏的时代。”英国作家狄更斯在《双城记》中对法国大革命形势作如此概述。对于2010年的房地产金融而言，这句话也无比的精准。

　　一端是房地产行业的持续增长，数据显示，今年1～10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已接近去年5.71万亿元的水平。

　　在这看似矛盾的背后，是房地产私募基金和房地产信托等非主流融资渠道的异军突起，给永远面临资金饥渴症的房地产行业带来了几许绿色，几许希望。

　　地产PE（Private Equity，私募股权投资），GP（General Partner，普通合伙人），LP（Limited Partner，有限合伙人），这些陌生的专业术语在今年仿佛一夜之间被房地产业界所熟知，几乎人言必提。在这个新贵的行列中，既有耕耘数年的外资机构，还有业界知名的地产大腕，更有无数手握巨资的民间资本；在这个貌似专业的领域，有外资机构的单打独斗，有大型房企与国际投行的合作，有民间资本的山寨迭起；在这纷乱的江湖中，有专业机构和房地产商两大阵营的高调指责，也有夹缝中低调潜行的草根基金……

　　在策略机会型投资方针占据主流、在地产私募基金只是被当做自身资源快速资本化的工具、在现有运营机制尚不完善的时刻，地产私募基金显然与期待中的扩大直接融资比例和稳定行业健康发展的期望相去甚远，但这是成长中的房地产业和私募基金业所必须经历的过程。

　　“地产信托火了。”这是今年地产金融业中所有人的另一个共识。其实每逢调控加剧，房地产信托必成为众多房地产公司救急的生力军。今年这一点表现尤甚。数据显示，今年前10个月的地产集合信托规模超1500亿元，而去年全年规模仅为449亿元，而在银监会整肃信托业的12月，业内人士预计，信托规模依然会保持高位运行。

　　与地产私募基金相似，房地产信托也表现出“深挖洞”和“广积粮”这两种主流的融资策略。前者以知名房地产公司为代表，广泛与保险系信托机构达成战略合作模式；后者则以区域性房地产龙头企业为主，通过与多家信托机构合作解决迫在眉睫的资金问题。而在信托产品创新中，更是花样百出，既有债权抵押融资，也有股权（包括债权转股权）融资、结构性融资、收益权融资，更有甚者创新出“信托+购房优惠”的新型融资模式，几乎是政策收紧一次，就会有新的规避产品开发出来。

　　火爆的地产信托背后，是利益和大势的博弈。当地产信托的成本飙升至20%，甚至更高的形势下，地产行业调控压力下的系统风险也正在逐步凸显，这种注血式的救急能够延续多久尚难预料，但其中的苦楚也只有参与者才能体味。

　　岁末，业界预测的地产金融创新元年并未能成为现实。年初热议的REITs（房地产投资信托基金）依然卡壳央行，并购贷款雷声大雨点小，直接融资渠道匮乏依然没有改善，幸好有房地产私募基金和房地产信托给这个略显萧瑟的地产金融季增添了几分亮色，期待明年的地产金融会有更多的精彩！

　　地产私募基金：阶段性的江湖纷争

　　一夜之间，去年还在为地产金融创新乏力担忧不已的业内人士在今年一下子迎来了一场房地产私募基金的疾风。

　　在银行信贷因严控而少有花样、并购贷款知易行难、REITs（房地产投资信托基金）卡壳、股市融资、重组借壳被叫停之际，稍显沉寂的地产金融大戏中，房地产私募基金迅速肆意生长，并由于趋之若鹜者众且广，已俨然演变成一个不容被忽视的江湖。

　　在这里，问出处，论派系；在这里，有规矩，欠制度；在这里，多绝技，乏经验……
各家门派的发展状况表明，虽然江湖已成，并从概念进化到案例阶段，但是，几乎所有江湖人士还停留于“创业”或者“转型”的阶段，而现有的江湖规则仍与众所期待的房地产私募基金平衡系统性金融风险与拓宽融资渠道的目标相距甚远，江湖之路依然荆棘丛生，漫漫长远。

　　门派林立

　　从今年年初开始，房地产私募基金似乎瞬间成为了各大地产会议的主要议题之一。

　　“以前谈地产金融这块，所谓地产私募基金都是国际大行的天下，它们零零散散又颇为低调。而到今年，围绕这个话题，聚集起人来似乎容易太多，振臂一挥，就有几十家基金来做讨论。

　　房地产私募基金这一行业的发展速度远远超过房地产行业本身。刚刚从金地集团辞职的张华纲与赵汉忠，旋即就选择地产基金作为自己的“新领域”；曾屡次助力潘石屹的前SOHO中国常务副总裁苏鑫，在1年不到的时间内，迅速拿下北京凯德华玺 (论坛 新闻)、中莎广场和金澳国际 (论坛 新闻 视频)3个项目，并已形成了从募资到资产精装修，再到出售盈利和投资者分利的完整模式探索……

　　纵观这些人士火速聚集于江湖的原因，除了市场政策环境之外，可以看到，更多的人和公司是基于战略转型压力、行业发展机会，以至于地产金融创新的魅力，纷纷纵身跃入基金江湖的。

　　不容忽视的是，众多人集体转舵的背后，都夹杂着现阶段地产行业职业经理人眼望“金融热土”所做出的职业发展选择。

　　除了苏鑫、张华纲、赵汉忠之外，从复地集团到荣盛地产担任基金管理人的章华、分别从新加坡磐石基金和荷兰ING出来到复地投资集团的周纯与董伟海、从凯德置地到鼎峰地产投资的白勇、从中金公司出来创办河山资本的曹少山……转换角色的名单越来越长。在他们面前，没有前辈的足迹可循，更多的是“创业”或者“转型”的过程中所必然经历的迷茫以及黑暗。

　　迷茫之际，出身各异的基金掌门人总会借机展示自己，并尽量让目前甚不了解地产基金的广大投资人与被投资人注意到自己的特别之处。但凡行业会议，地产私募基金的各大门派就会瞬间分列，而基金机构主导与开发商主导的两大阵营的林立状态更是甚为明显。

　　“一到开会，总有专业地产基金公司列举了地产商主导的基金存在投资机会分配、股权作价、关联交易等方面存在的一系列问题，也有地产商主导的基金则直指对方不熟悉中国国情，是房地产的外行。”一位基金界资深人士一年来多次见过了两大阵营在公开场合的较量。而纷争的背后，则清晰地展示了各个门派博弈的最终归宿：抢食尚处起步阶段的地产私募基金行业大蛋糕。

　　尚难定论

　　正由于基金的出身各异，在“融、投、管、退”四个地产基金的关键阶段面临压力的不同，摸着石头过河的他们就不得不做出让人眼花缭乱的现实选择。

　　虽然有些基金对于自己的模式不愿多言，但是毫无疑问的是，现阶段他们更多的都是依靠现有的资源和经验，“有的时候是优势，而有的时候就变成了挑战。”上述基金界人士表示。

　　比如融资领域，如同复地集团、金地集团等大型房企可以依靠资深品牌以及与机构的长期合作关系轻松获得融资通道，但是在项目投资方面，就会面临“利益输送”的质疑；而苏鑫虽然拥有令其他基金艳羡的高净值“山西煤老板”的绝对信任，但是在REITs推出还十分缥缈的当下，其退出模式是否成功尚难有定论。

　　而对于那些募集有一定困难的基金而言，钱从哪里来、钱的“个性”尚未搞清楚的情形下，其所界定的商业模式也必然存在着一定变数。

　　众所周知的是，私募基金一般看重内部收益率（IRR），而现阶段房地产商则更看重净利润。有趣的是，在行业起步期，这两个最有可能对立的阵营愿意拧到一起。

　　放眼望去，内房企与外资机构合资或合作成立基金公司已然成为市场主流，这边首创集团、金地集团、复地集团、中海地产和华润置地等巨头以它们特有的项目资源和管理能力向海外投资人和投资机构敞开大门，那边一些中小企业也不甘落后，除了荣盛发展，莱蒙国际等公司也已借助外力成立了专门的基金管理公司。这其中，中国海外与工银国际的成立基金名为“Harmony China”，“Harmony”中文之意为“共赢”，双方微妙而美好的期待则更让人对其未来模式之变浮想联翩。

　　“在国外，房地产私募基金相对成熟，一般分为核心基金（Core Fund）、增值基金（Value added Fund）以及特殊机会基金（Opportunity Fund）。而国内的的各类基金介于现实的种种原因，其商业模式可谓五花八门，很难归为某一类。是好是坏，也无从判别。”上述基金界人士对本报记者表示。

　　同时，无论出身与派系有多大差异，目前的房地产私募基金几乎都是围绕开发而不是围绕持有的，显然这与现阶段的市场融资需求大为相关。

　　正如中国民生银行地产金融事业部投行业务部总经理郭鸿飞对记者所言，“如今房地产基金阶段性特点明显。无论是从法律的完备性，还是从投资人角度，还是从投资环境等角度讲，都会发生变化。”

　　江湖之争虽然纷乱，但也仅仅只是开始而已。