宏观环境未明 保护资金链成首选

　　面对银根持续紧缩的局面，多家境外上市的内地房企相继发布债券融资计划。有业内人士指出，这种未雨绸缪的行为可为房企抢占先机带来一定优势。

　　新近发布债券融资公告的两家内地房企为恒大地产和合生创展，这两家房企选择在同一天对外公布了各自的融资打算。

　　恒大地产在公告中建议发行以美元结算的人民币优先票据，并自2011年1月10日起展开路演推介。虽然定价以及规模尚未确定，但公司方面称计划将票据发行所得款项，用于偿还现有的境内银行贷款、新项目融资及一般企业用途。

　　根据公告内容透露，截至2010年12月31日，恒大地产名下囤积的土地总建筑库存约达9600万平方米，平均土地成本为每平方米约人民币520元。截至2010年12月31日，未付土地出让金总额约为193亿元人民币，其中103亿元预期于2011年予以支付，52亿元于2012年支付。截至2010年12月31日，该公司共有121个房地产项目，开发中项目有69个取得了施工许可证，56个在建项目获取了预售许可证，其中450万平方米尚未出售。

　　对于恒大地产此次拟发行债券，国际评级机构标普给予了“BB-”的债务评级，认为做出这一信用比率的主要原因，是基于该企业过去12个月的房地产销售强劲态势，以及盈利能力有所改善。

　　标普分析师李国宜指出，此次发债与2010年企业发行的13亿美元债券如出一辙，恒大地产对于依靠发债进行扩张的偏好，削弱了其债务对资本的比率。未来需要关注的是，如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能出现改善，将会对公司评级带来压力。

　　不过，恒大地产公告数据显示，虽然截至2010年12月31日，公司已订立了约504亿元的销售合约，但未偿还借款亦高达309.701亿元，其中包括了一份去年年初时订立的2015年到期票据。

　　“对企业来说，在境外发债融资的成本并不低。”一位境外上市的内地房企人士告诉《第一财经日报》记者，“发债意味着增加企业的资产负债，需要获得银行认可。”

　　与恒大地产同属“广东五虎”的合生创展，在第三方评级机构的眼中，更是陷入了这一窘境。1月10日，合生创展亦发布了美元面值优先票据的计划，但具体票据的本金额、票息以及年期等条款仍未落实。

　　不过，与恒大地产不同的是，标普却给予了合生创展“B”的债务评级。究其原因，主要是由于合生的优先借款占总资产比率，可能会高于标普对投机级债券设定的15%重要关口。“高端项目对2010年以来出台的政策措施更为敏感。”李国宜认为。而对于合生创展来说，主要集中于一线城市的高端项目布局，使得该企业在去年的现金销售表现“低于预期”。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，今年在金融信贷方面的管控措施直至如今尚未明确。对于内地房企来说，“保护资金链在今年是尤为要注意的关键因素。”

　　除了上述两家企业之外，不少规模中等的内地房企同样参与了此次融资热潮。如以福建为基地的中骏置业、深圳的华南城以及花样年控股等公司。“对于这些企业来说，虽然与银行贷款相比，发债的支付成本更高，对于未来资金压力要求也更大，但我个人觉得，这是一种对于今年宏观政策环境颇具前瞻性的审慎行为。”陈晟表示。