事件：央行2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其中，5年期以上贷款利率从6.4%提高到6.6%。

　　房地产 进入新一轮观望期

　　国泰君安对地产行业影响，我们持如下观点：

　　本次加息再次凸显了决策层收缩货币、遏制通胀的决心。

　　虽然加息幅度仍然不大，但持续加息后的累积效应不容小视。因资金杠杆高和资金密集，加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响，增加开发商和购房者成本。以100万元、30年期基准利率房贷为例，三次加息后，月供增加约400元，增幅近7%。

　　首套房按揭贷款优惠变化更值得关注。近期多个城市取消或收紧首套房按揭贷款的利率优惠，我们认为在货币收缩的大背景下，住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势。假设首套房按揭贷款利率优惠全部取消，则相当于对房地产行业单独加息约100个基点(加息四次)。必将对住宅需求和支付能力形成实质性影响。

　　短期内，房地产市场必将进入新一轮观望期(购房者不敢下单，开发商不敢推盘)，加之春节因素，2月份成交量必然出现大幅萎缩。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量，若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则股价仍有向下调整空间。

　　因本次加息在市场普遍预期之内，地产股估值在低位，对地产股不会形成较大负面影响。目前地产股估值仍然较低(2011年11倍PE)，龙头公司2011年业绩锁定超过90%，且资本市场对持续加息已有充分预期，故此股价向下调整空间有限。

　　若地产股有较大幅度调整，建议逢低加仓万科、保利地产、首开股份等高周转龙头和中国宝安、胜利股份、新湖中宝、福星股份等X+地产组合。

　　行业维持“中性”评级和标配建议。维持年度策略报告观点，上半年处于退却防守、超跌反弹和艰苦阶段，要待反转或超配行情，需等基本面向下调整和政策面回归正常，下半年或更晚时间条件更成熟。

　　银行业 短期建议适度谨慎

　　国泰君安我们认为央行本次加息的主要目的是：

　　应对较大的通胀压力：预计1月CPI将升至这一轮通胀新高；国内异常天气因素、国际大宗商品价格走势较强等因素也为短期的CPI增加了不确定因素。央行在春节长假之后的第一天即实行加息，也在一定程度上反映了货币政策将稳定物价作为工作重心的决心和紧迫性。

　　适度抑制信贷过快增长：1月份信贷增长较快，媒体报道1月份新增人民币贷款超过1.2万亿，已接近或超过监管层的容忍底线。

　　若考虑存贷款利率和债券收益率曲线上移，对净利润静态正面影响约0.44%。本次加息上调活期存款利率4基点，是本轮加息周期以来首次上调活期存款利率，对存贷利差有负面影响；其他期限定期存款利率上升幅度均高于1年期，尤其是1年以内定存利率上调幅度高于前两次加息。综合来看，考虑相应期限结构存贷款利率变化，以及债券收益率曲线的上移(假设上行15基点)，预计对上市银行净利润静态正面影响约0.44%。其中宁波银行、招商银行、交通银行、民生银行等的净利润提升高于1%。进一步的，若考虑贷款议价能力提高等因素，对盈利的正面影响将增加。

　　货币政策走势判断：本次加息继续显示中央稳定物价的决心，在明年上半年通胀依然较大的背景下，存款准备金率和利率仍有上调空间，预计仍有1～2 次加息的可能。

　　虽然本次加息对银行的盈利构成利好，但在通胀的趋势没有发生改变、通胀压力较大的情况下，货币政策继续收缩的预期短期难以消除，对市场流动性以及银行股的估值修复形成制约。因此我们维持之前的行业观点，银行股业绩有支撑，增长预期明确，估值处于历史低位，具备中长期投资价值，但短期建议适度谨慎。