本报记者 汪珺

　　“我要成立的这只房地产私募基金，较之民间借贷等高风险"吸金"方式风险低，回报率却可能高达20%-30%。”某房地产老总兴奋地告诉中国证券报记者。

　　严厉的楼市调控之下，资本市场融资、银行贷款等融资通道大多受阻，开发商多方筹措资金，房地产私募基金大有爆发性增长之势。业内人士预计，2011年将是房地产私募基金募资、投资集中发力的一年，开发商主导或参与的私募基金将越来越多。如何保障投资人利益、揭示投资风险是房地产基金发展中面临的一个重要问题。

　　开辟另类融资通道

　　“我正筹备成立一只房地产私募基金。”一位从事房地产开发多年的老总告诉中国证券报记者，他早预料到国家会对楼市进行调控，资金将成为制约房地产商发展的主要瓶颈，因此他一直在谋划资金筹措的新渠道。

　　“投资人方面，我已联系到几家信得过、有实力的投资方。”对于资金筹措，这位老总显得胸有成竹。他对中国证券报记者表示，他现在手握好几个比较不错的地产项目，且多为商业地产或至少打着商业地产的名号，受政策影响不大，因此投资方比较看好，已基本确定了投资意向。“其中不乏有国资背景的大投资公司。”

　　“基金投资方面，我在国内已有好几个现成的房地产项目。基金一旦成立，立马可投，不需要费尽心思地找投资项目。”该老总笑称，作为在房地产行业摸爬滚打多年的一家企业，他的团队对房地产项目的市场潜在价值具有专业判断能力，对开发经营全程具有专业管理控制能力，因此基金对所投项目的运营大可放心。

　　唯一让他烦恼的是如何寻找好的基金管理人。“要专业，有经验，最好之前接触过房地产项目。”他表示，基金初期可能主投房地产项目，但未来并不排除涉猎其他领域甚至进行股权投资的可能性。“毕竟，在这种调控政策下，我们房企要主动适应形势，实现多元化发展。”

　　实际上，去年以来，选择地产作为投资方向的私募基金并不少见。而且，越来越多的房地产企业开始涉足这类基金，融资、投资双肩挑。如去年3月成立的盛世神州房地产投资基金，其牵头者多来自房地产开发商，包括复地投资、阳光100等。金地集团(600383,股吧)今年4月7日宣布，与瑞银环球资产管理合作发起的房地产基金第一期首次募集已完成，这是内地首个由房地产开发商发起并募集的外资房地产行业股权投资基金。此外，复地集团成立的上海复地景业股权投资合伙企业等也属于有地产血统的房地产私募基金。

　　房地产私募基金发力

　　清科研究中心认为，房地产私募基金的募集活跃度自2010年起开始回升，2011年进一步提速。不少基金由专业房地产企业参与设立，规模逐步扩大。2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

　　清科研究中心的数据显示，在2011年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的私募股权投资基金中，房地产基金占5只，募集资金9.59亿美元。

　　戴德梁行的一份报告称，2010年中国大陆出现了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币。其中，又以私募股权投资基金方式为主。戴德梁行分析，房地产基金在房地产融资市场将占据日益重要的市场份额。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，开发商自主设立房地产私募基金，扩大了融资渠道，在信贷紧缩和资本市场融资叫停的情况下，对企业来说具有很大的现实价值。

　　清科研究中心分析师傅喆表示，专业房地产企业对该行业有深入的了解，同时拥有广泛的资源网络，是其参与这一投资领域的优势所在。此外，通过参与设立房地产基金，房地产企业集开发商和投资人身份于一身，有助于其参与产业整合，助推产业升级。

　　投资风险需警惕

　　杨红旭预计，在严厉的楼市调控政策下，今年全年房地产开发商的资金链都会偏紧。业内专家称，在主要融资渠道受限的情况下，开发商要警惕另类融资渠道的风险，应该及时调整经营策略，顺势而为。

　　从银行信贷来说，政策从紧的基调未变，且在加息、上调存款准备金率等政策之下，开发商想从银行获得贷款十分困难。从资本市场融资也非易事。有数据显示，2010年房地产行业在A股市场融资155.6亿元，仅占2009年1210.1亿元融资总额的12.9%。其中，首发和配股募集的资金为零。2010年至今，内地房企在港交所融资140多亿美元，尽管有配股和发债等更多选择，但融资成本较高。

　　对于近期升温的房地产信托，业内人士称，房地产信托最终收益和风险取决于房价走势，而市场对房地产行业所累积的金融风险已表示担忧，因此房地产信托已出现过热苗头。此外，一些中小房企选择典当行、小额贷款公司、担保公司等民间融资方式，利率高、风险高，难以为继。

　　重重压力之下，房地产商参与设立房地产私募基金，似乎开辟了房地产商自筹资金的新渠道。但杨红旭认为，开发商自己找钱再投资自己，若其投资的项目因市场低迷而滞销，就难以形成盈利，而开发商不会把这种内部风险完全告知投资人，因此不利于控制风险。

　　傅喆也指出，目前，无论是房地产基金本身，还是房地产企业通过设立房地产基金进行融资，均在政府管控范围之外。如何保障投资人利益、充分揭示基金的投资风险是房地产基金发展中面临的一个重要问题。