早报记者 周祺瑾

　　龙湖进军上海商业地产的第一步，落子虹桥商务核心区。

　　8月4日，龙湖地产有限公司（0960.HK）称，该公司凭借综合招标方案，以30.5422亿元起始价中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块。折合楼板价10503元/平方米。

　　某不愿具名的开发商称，虹桥商务区核心区一期05号地块的单价，未超过此前万通摘得的虹桥商务区核心区一期04号地块。这和该地块采用的是招标出让方式不无关系。此外，土地出让方对于开发企业对地块的规划会有一定的引导，比如产品的持有和销售比例，持有的时间等，这些因素也会导致地块间价格的差异。

　　据方方地产此前提供的数据，万通联合体3月底以15.5亿元拿下虹桥商务区核心区一期04号地块，折合楼板价为15099元/平方米。

　　龙湖地产某相关负责人昨日告诉早报记者，虹桥商务区核心区一期05号地块，是龙湖在上海摘得的首个纯商业地块。目前这个地块的具体开发方案尚未确定，但可以确定，龙湖持有物业的比例不会低。

　　招标“制造”低溢价？

　　根据出让文件，重庆龙湖地产发展有限公司联合福运投资有限公司中标的虹桥商务区核心区一期05号地块，东至申长路，南至甬虹路，西至申滨南路，北至绍虹路，出让总面积为78751.7平方米。预申请公告显示，该地块起始价为30.5422亿元。

　　根据龙湖地产4日提供的新闻稿，虹桥商务区核心区一期05号地块紧邻虹桥枢纽中轴线南侧，距虹桥高铁、城际地铁枢纽及虹桥国际机场仅500米，占地7.87公顷，经营性建筑面积29.08万平方米，用地性质为商业办公，未来拟规划为大型购物中心、高端办公楼、五星级酒店。

　　值得指出的是，上海虹桥商务区核心区一期05号地块，采取公开招标的方式，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，即根据评标小组的综合评分择优确定中标人。

　　远洋地产（上海）公司投资经理王显巍昨日称，地块招标包括技术标和商务标。设计方案、企业资质、营业额以及开发的商业面积，都是技术标的内容；商务标主要包括价格等元素。地块招标打分过程中，价格因素一般不会占到总打分因素的五成。王显巍判断，这也是虹桥商务区核心区招标出让的地块，成交溢价率普遍不高的原因所在。

　　也有开发商称，虹桥商务区核心区靠近交通枢纽，因此出让方的介入，不仅体现在招商上，还体现在规划上。这种地块最合适的出让模式就是招标。即使有部分地块是挂牌，对地块的开工、付款日期等也有严格的条件限制。这实际上就是在对企业做出一定的筛选，因此即使公开出让，成交溢价率也都不高。

　　上述开发商同时称，近期虹桥商务区部分地块出让再次用招标替代挂牌，不排除和当前调控环境有关。

　　龙湖的商业地产布局

　　龙湖地产执行董事兼首席市场长秦力洪昨日说，05号地块的取得，不仅标志着龙湖进入上海4年后首度进军核心商业地带，更是该公司在长三角黄金商业地带持有商业物业，完善“多业态”战略布局的重要一步。“龙湖有信心用3-5年时间，将该地块打造为公司在长三角的商业标杆项目。”

　　此前的7月13日，龙湖地产发布的业绩报告显示，今年1-6月，该公司实现合同销售金额182.6亿元，比去年上半年增长74.2%。前述业绩报告特别提到，今年上半年，龙湖“天街”系列商业综合体业态三盘齐发，重庆时代天街、成都北城天街、北京长楹天街销售额合计占到全公司20%以上，成为新的销售增长点。

　　此前的2010年1月，有公开报道援引接近龙湖消息人士的话称，龙湖于2010年底成立了“商业中心”，以专门负责运作旗下的商业地产项目。

　　昨日，龙湖地产相关人士坦言，摘得虹桥商务区核心区05号地块，和该公司布局商业地产的战略步伐一致。

　　有开发商分析，商业地产资金投入大，周期长，国外很多房企都是以基金模式运作，在国内还不被允许。此外，经营商业地产的团队经验，对于国内开发商来说也是考验。

　　8月还有3地块将招标

　　龙湖中标的05号地块所在的虹桥商务区核心区域，曾被开发商评价为有钱也拿不到的地块。

　　方方地产昨日提供的研究报告显示，虹桥商务区核心区一期05号地块所在的大虹桥商务区，总面积约86平方公里。核心区域是26平方公里的虹桥综合交通枢纽（即商务区主体功能区）。以虹桥交通枢纽为核心，向长宁、闵行、青浦、嘉定4区扩展60平方公里（即商务区拓展区），共同形成大虹桥商务区。

　　据不完全统计，在龙湖中标05号地块之前，虹桥商务区核心区一期已出让5幅地块。包括瑞安房地产、上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海地产(集团)有限公司、丽宝建设联合体、万通等知名房企，皆已介入。

　　此前，万科方面也曾公开透露，一定不会错过大虹桥的发展机遇。

　　值得一提的是，8月上海虹桥商务区将还有3宗地块陆续招标出让。其中包括虹桥商务区核心区一期07-1地块、03号地块北块以及02号地块。