拥有近1000万平方米庞大土地储备的泛海建设(000046,股吧)（000046.SZ），似乎在上海董家渡项目的开发上遇到了不小的难题。这个拿地后9年都未能启动开发的项目，已成为泛海建设的一块心病。

　　刚刚发布过中期业绩预警公告的泛海建设，近日又发布一个和资金有关的重大事项公告——在收回上海董家渡项目公司全部股权的同时，又连轴启动了另一笔不超过12亿元的信托融资。

　　“未完成业绩指标”实为未动工？

　　泛海在董家渡的3幅地块，位于上海外滩延伸段，东边是黄浦江、南面是南浦大桥、西面临近豫园商城(600655,股吧)，往北就是十六铺码头，周边的交通十分便捷。

　　基于动迁问题，这三幅地块的开发一直进展缓慢。因此，公司“资金链”问题曾多次被媒体推上风口浪尖。

　　为加快项目的开发，去年1月，泛海建设曾发布公告称，引入中诚信托有限责任公司的资金参与上海董家渡项目的项目公司通海建设的增资，增资款即是用于董家渡项目开发。“本次股权融资完成后，通海建设的注册资本将由15亿元增加至25亿元（以实际信托募集到位资金数额为准）。”

　　不过，过去一年半以来，泛海建设董家渡项目的开发依旧不甚理想。

　　其昨日的公告显示，由于在约定期内，通海建设及董家渡项目未能全部完成与中诚信托合同约定的业绩考核指标，因此泛海建设决定，按义务根据此前合同约定的转让价格不超过11.4亿元受让中诚信托持有的通海建设40%的股权。回购股权事项完成后，通海建设又将成为泛海建设全资子公司。

　　事实上，泛海建设根本无法达成与中诚信托约定的业绩考核指标，因为在过去一年半，董家渡地块都未曾动工。

　　《第一财经日报》记者在董家渡项目的地块现场看到，项目沿着紫霞路向东尚有大片待拆建筑，目前只有沿中华路一边已基本拆平，内有一辆推土机和5个工人正在进行清理。崭新的项目临时办公室和不断运入的办公用品亦显示出工程队似乎才刚刚入场。

　　“搁浅”9年，楼面地价飙升超10倍

　　泛海建设获得董家渡地块迄今已逾9年，而2002年5月与其一同入市的董家渡其他相邻地块上，豪宅已纷纷拔地而起。而这个占地面积12.02万平方米、建筑面积达到54.41万平方米的泛海项目，9年来都迟迟未见动静。

　　记者回顾泛海建设在2008年1月份发布的定向增发公告中提及，预计董家渡项目建成后销售均价在2.6万元/平方米以上，则总销售收入132亿元，税后利润19亿元，投资利润率约19%。

　　然而3年过去了，如今的上海董家渡，哪里还找得到2.6万元单价的在售新房？记者在现场看到，与小路沙场街一街之隔，泛海建设董家渡地块的隔壁，就是售价如日中天的豪宅小区华润外滩九里，该楼盘房价已直逼10万元/平方米。

　　以泛海建设当初18.17亿元接盘通海建设54.41万平方米项目储备的价格来看，董家渡3幅地块的楼面地价仅为3340元/平方米。市场分析人士指出，9年时间，剔除动迁成本，相信董家渡项目的楼面地价已上涨逾10倍。而由于董家渡地块位于稀缺的滨江地段,升值潜力巨大，未来市场价难以估算，泛海的销售收入和利润率应比预测的空间更大。

　　动迁缓慢，融资渠道待解

　　但不容忽视的是，董家渡项目高昂的预期投资依旧横在泛海建设面前。

　　泛海建设在2008年1月份发布的定向增发公告中提及，董家渡项目预期投资高达99亿元。而董家渡地块的动迁成本亦不容小觑——到目前为止，已经报批规划的泛海国际公寓(10号地块)商业、住宅建设项目动迁都尚未完成，12号和14号地块也依旧存在动迁问题。

　　泛海建设2010年年报显示，上海董家渡项目10号地块动迁已完成全部工作量的87.67%。而在2009年年报中，这一数据为86.7%。一年时间，动迁工作量只推进了不到1个百分点，动迁进度之缓慢可窥见一斑。

　　上述年报还显示，泛海建设在上海董家渡项目中已投入金额26.33亿元，项目收益情况则是-678.97万元。与此同时，该公司扣掉预售款项后的真实资产负债率为59.55%。

　　然而，泛海建设在其2010年年报中承诺，保证董家渡项目10号地块的8#楼、9#楼在2011年年内开工建设。这或许是泛海建设连轴“借道”董家渡项目融资的重要原因之一——其近日发布的公告显示，股权回购成功后，泛海建设将就信托融资的有关事项与四川信托有限公司签署《四川信托·泛海国际股权投资集合资金信托计划股权转让与回购合同》，内容主要为泛海建设将所持通海建设有限公司不超过48%股权转让给四川信托有限公司。据悉，此次通过信托融资募集的资金不超过12亿元人民币。

　　在房地产公司融资渠道收窄大背景下，泛海系这次股权融资显得至关重要。

　　其2010年年报显示，泛海建设去年净利润同比下降近70%；而7月14日，泛海建设更是发布半年度业绩的预警：由于在售项目大都未达到收入确认条件，导致销售收入较上年同期下降较大，预计公司上半年将亏损约3500万元。

　　此外，该公司在北京、武汉、深圳、杭州等地项目的开发进度全力推进，随着公司项目开发规模的增加，资金需求不断加大。

　　泛海建设一位内部人士向本报透露，公司目前正在进行的融资计划就是为了加快项目开发。并且，接下来泛海方面肯定会通过自筹等多方渠道来解决资金问题，解决公司财务状况。“只要成本能接受，我们都会考虑。”