每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

　　“市场需要多少盖多少。”万科总裁郁亮昨日（10月18日）在长三角媒体见面会上首度向外界确认，在符合各地“限购令”政策要求和受城市规划支持的前提下，15平方米超小户型住宅不仅仅是“试水”的概念型商品，而是将被万科大规模开发、以适应未来楼市的产品主力。

　　郁亮透露，万科各地分公司目前正和当地政府洽谈，希望能让这类可使更多 “年轻人买得起的小房子”在未来市场上大量推出。

　　万科对15平方米超小户型住宅的热衷，和其对未来市场的判断有关。

　　在昨日的媒体见面会上，郁亮一再明确，未来商品房市场和之前市场的最大区别在于，市场将从投资需求回归于居住需求，需要房地产商盖更多真正有人住的房子，万科已经为此作出了大量准备工作。

　　一些房地产分析人士也认为，只有包括入户政策在内的大量政策放松，这一类产品才会爆发出巨大生命力，并引来行业性的“跟风”。另一些房地产业内人士则表示，万科向中低端产品开发的尝试，有可能会引来行业的巨大革命。未来的中国商品住宅市场，也会向家庭轿车产业一样，将更多开发的产品面向普通人。

　　正和各地政府沟通

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟对《每日经济新闻》记者说，由于各地住宅规范设计的要求，要开发成15平方米的超小户型住宅非常不容易。一些地方甚至规定光卧室的面积就要10多平方米，这使开发15平方米的超小户型住宅成为难题。

　　上海中原房地产研究总监宋会雍也说，上述15平方米的超小户型是否能够入户，也是制约这一类产品进行推广的因素。如果各地政府能允许上述超小户型住宅开发，那么它就有可能在行业内大面积推广。否则，这一市场仍然是少数。毕竟，按照目前的房价租售比，与其买这样的小面积住宅，购房者宁愿改买为租，更加经济划算。

　　郁亮显然比分析人士想得更多。他表示，上述超小户型住宅的买主，是否也会被列入限购范围，也是影响这类住宅产品开发推广的政策性因素。如果购房者在购买这一过渡性住宅几年后需要购房，但又因已购买一套房而被限购，那么这就需要探讨了。他同时表示，开发这一类住宅，需要当地政府的规划支持。据他介绍，目前很多地方政府表示支持万科的超小户型住宅。

　　郁亮称，房子越小越难做。要在这个15平方米的超小户型住宅中完全放下房间内的设备，家具甚至需要订做。郁亮表示，即使如此，万科依然选择在没有任何收益的情况下，投入超小户型住宅的研发，他表示，因为开发这一产品并不仅仅为了赚钱，更是“为了社会责任”。万科未来的目标之一，是让更多的年轻人能买到买得起的小房子。

　　房地产“下半场”居住为主

　　事实上，万科对于微小户型住宅的热情，和郁亮对未来楼市的判断有着非常密切的关系。

　　郁亮把目前的市场比喻为“房地产下半场”。他说，“上半场”和“下半场”的最大不同，是有大量的政策性住房存在，“下半场”则将商品房市场回归为居住为主的市场，万科应该主力开发的是“真正有人住”的房子，而不是为投资者盖房子。

　　而15平方米超小户型住宅产品显然符合“真正有人住”的房子的定义。根据此前上海市统计局的统计，2010年上海外来常住人口中，20~34岁的青壮年人口为422.03万人，占外来常住人口的47%，而他们在沪居住的住房来源相对集中在 “租赁住房”，比重高达80%。在北京、广州、深圳等一线城市，外地户籍人口的占比也非常大。

　　显然，万科的上述超小户型住宅开发，符合万科上述对未来市场的预测和判断。张宏伟等房地产业内人士也明确表示，超小户型住宅市场是存在的，只要开发商能解决开发成本较高的问题，这类产品是可以被大规模开发的。

　　其他一些业内人士则表示，万科的上述超小户型住宅的开发，有可能形成行业性的革命。此前，开发商更多关注的高价位、高利润的住宅开发，目标客群的收入至少在中等水平以上，并由此形成了豪宅开发热。上海今年上半年甚至出现了1000万元总价以上的豪宅楼盘新上市比例超过当期市场总量15%的怪象。

　　万科执着于超小户型的住宅开发，则给房地产业新的发展方向，或将让国内地产大佬更多关注普通人的购房需要。