万科的“商人”意识不够强，为了满足新的发展目标，近期对经营和管控体系的进行了重大调整。

　　据观点地产新媒体了解，近日，万科董秘、首席研究员谭华杰连续参加了长城证券和平安证券的投资者交流活动。他认为，万科的“商人”意识不够强，为了满足新的发展目标，近期对经营和管控体系的进行了重大调整。

　　管理剧变

　　在长城证券组织的投资者交流会中，谭华杰透露，万科近期在进行经营和管控体系的创新。

　　其具体内容是：把公司所有的经营、包括内部的管控体系整合到EPS（每股收益）这一指标中去去，把EPS背后的规律和逻辑都用到公司的管理和控制里去。万科管理人员中的一半以上都会参与当中。

　　谭华杰表示，万科的长远目标并不是单纯追求规模第一，或者是最赚钱的企业，而是作股东回报率最高的公司，并体现在公司的总市值上。未来公司将重点关注对投资者最有意义的指标：每股收益，每股收益的增长及可持续性。同时认真探寻每股收益背后的规律和逻辑，将公司对市场研判能力与盈利能力更好地结合起来。

　　万科认为，在这一轮行业发展的完整周期中，万科在判断上还没犯过大错误，但是公司实际的盈利状况和市场判断能力不十分吻合，这背后可能与公司的商人意识不够强有关。

　　“公司的最终目标是达到一定的市值，比如市值在万亿以上的公司。”谭华杰表示，万科会尽可能去做一个回报率最高的公司，而不是单纯的利润率最高或者利润总额最高的公司。

　　对此，总部位于深圳的某券商房地产行业分析师接受观点地产新媒体采访时表示，万科的上述管理体系调整已经开始在万科内部执行，其具体措施包括减少管理层级、进行扁平化管理，旨在降低管理费用。而据谭华杰的透露，万科今年的标是费用率要降低20%，否则可能取消万科总部人员的年终奖来降低费用。

　　易居中国分析师薛建雄接受观点地产新媒体采访时表示，万科目前进行管理体系的调整不难理解，管理体系上的调整应该是为下一轮的高增长做准备进行一些。

无奈

　　谭华杰在上述会议中表示，公司对于拿地仍然保持谨慎的态度，拿地原则是“土地价格是否在合理的设定范围内”，即假定售价平稳或温和上涨的情况下，以目前地价建造的房屋能否保证投资回报率在设定的范围内。公司认为未来土地市场有不确定性，09年不会拿高价地。

　　谭华杰称，到了一定规模后，不宜再激进；公司越大，越容易遭遇大的失误。公司目前也在根据销售状况，调整开工和施工进度，未来也会进一步补偿土地储备。

　　在近期召开的另外一场投资者交流会上，谭华杰表示了对万科对土地市场的无奈。此次交流会由平安证券组织。

　　谭华杰在会上表示，如果要考虑土地价格的话，不是说某个区域的土地价格在高位了，而是全国几乎所有一线城市土地价格都在高位。如果在目前地价水平去拿地，按照周边的房价水平几乎是不赚钱的，房价要涨20~30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润那么房价就要涨50%的水平，这时候拿地就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。

　　此外，万科6月份可能会披露一些拿地，有很多都是一些不太知名的城市。当然这会使万科的土地成本很低，但万科并不认为这是万科的优势。万科在这些城市拿地，并非是万科比一线城市更看好这些城市，而是因为万科认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。

　　谭华杰表示，如果按照历史最高位的房价来看，这块地是不赚钱的，这样的地我们不会去拿；如果按照06年年初的房价来看不亏本，这样的地我们会积极去拿。而符合这样条件的地，现在只有在一些冷僻的城市才能找到。

　　近期很多人在批判万科没有抄到土地的大底，去年万科曾经十分积极去抄这样的底，但实际上这样的底部根本不存在：因为根本没有人在这样的情况下出让土地。这样的企业跟我们谈出让，目的只是想寻找一个救命稻草，到了签约时候就不着急了，因此我们没法在市场最低迷的时候买到大量的土地，坦率说这样的底部不存在。

　　谭华杰表示，2008年很多企业看起来很危险，但没有倒闭的原因在于：这些企业的实际负债率比账面上看到的要好很多，从商业角度来看根本倒闭不了。即使资金链真的严重，这些企业最后有个绝招就是卖地。

　　在商言商

　　万科认为，未来三个月整体环境会比较稳定，包括政策、对经济的判断、以及公众信心。从去年开始前期积聚住房需求的集中释放过程，还没有完成，这个过程需要一年以上时间来完成。因此，公司对5-8月的成交量有较好的预期，8月份以后的市场还需要进一步判断。

　　谭华杰表示，由于信贷政策一般只能看3个月，所以万科只能对短期3个月内的形势做出判断。

　　近期不少观点认为部分央企发展势头超过万科。谭华杰对此做出了侧面回应，并举了一个小例子来对央企和民企进行对比。

　　2001年王石去香港做B股推介，当时香港投资者问了一个实在的问题：你们有没有关系？王石也很老实回答：没有关系，所以B股股价跌得厉害，最低时候曾经跌破过1块钱。结果被一部分日本的退休金、养老金资金抄底了，因为他们在全球寻找分红率高的股票，万科曾经到了6%以上，到了2006年结果B股股价增长了10倍。

　　“万科为什么能做到行业第一位？我们找不出什么答案，后来归结为因为万科没有什么关系。”谭华杰表示，在全球所有竞争性行业中，国企胜出的非常少；每个公司都有自身的优势，没有哪个公司能把所有优势都占尽。谭华杰称，作为我们来说，我们相信市场是公平的，所挣的每一分钱都是要靠努力做出来的。

　　谭华杰表示，央企中有一些优秀的公司，比如华润置地。它之所以优秀，并不是说它有个大股东叫华润集团，而是因为它本身做商业地产能力很优秀。另外的一些大型央企之所以做得好，因为它们本身有很多优秀的地方，做的好是因为专业能力强，出身血统并非最主要的。另外比如中海，它在人才、制度上的优势，比万科要强，我们评估后认为中海这个大股东的优势，就是为中海提供了源源不断的人才来源，中海很多年来在建筑方面有很强的优势，这是因为大股东起到了人才库的作用。

　　因此，谭华杰向在场的机构投资者建议，在对公司进行评价是，还是更多从纯商业的角度考虑。