年初至今，房地产市场的销售情况持续好转，证券市场地产板块估值大幅上涨，一线开发商融资扩张意愿也开始抬升。保利地产(600048)、华润置地和SOHO中国等开发商纷纷计划进行几十亿元的再融资。今年以来，单是A股市场，房地产上市公司计划通过增发募集资金已超过200亿元，而公司债券融资计划募集资金合计也高达110亿元。
市场人士指出，销售回暖、政策刺激、投资扩张是房地产企业纷纷再融资的根本原因；而地产板块目前的估值则为再融资提供了“窗口”。
增发融资为主流
截至6月1日，今年内已有包括保利地产、金地集团(600383)、深振业在内的10家房地产上市公司公布了2009年增发预案，计划募集资金超过200亿元。其中，保利地产计划募集资金不超过80亿元，并已获得证监会批准。
而在2008年同期，两市共有9家房地产公司公布了增发预案，其中，招商地产(000024)、阳光发展(000671)、天保基建(000965)三家公司于当年完成了定向增发，累计募集资金80.31亿元；云南城投(600239)则于2009年完成增发20亿元。
与2008年银根缩紧、股市低迷、房地产企业纷纷“借道”公司债融资的情形相比，2009年至今，仅有包括泛海建设(000046)、张江高科(600895)在内的6家公司计划发行公司债券融资，募集资金共计110亿元。
无独有偶，在香港上市的房地产公司也开始加入再融资的队伍。5月19日华润置地公告称，将配售3亿股，拟筹资金净额约42.4亿港元。SOHO中国也于5月27日宣布，计划发行本金总额28亿港元的五年期可换股债券，预计所得款项净额约为27.40亿港元。
房地产公司逐渐高涨的再融资热情，反映出开发商对于未来行业走势的信心，这一点从募集资金的用途上也能看出端倪。无论是保利地产还是SOHO中国，选择再融资的大部分房地产公司计划将募集资金用于收购扩张和土地储备。
市场估值上升
房地产业的估值伴随销售回暖开始出现回升，为房企再融资创造了条件。截至6月1日，A股房地产公司今年的累计涨幅已达到92.28%，恒生地产分类指数涨幅为52.01%。而沪深300指数涨幅为57.25%，恒生指数涨幅为31.28%。地产板块累计涨幅超越了大盘整体表现。
由于房地产前期的利好因素已经在二级市场上有所反应，因此，目前地产板块的市盈率和市净率较大盘整体而言处于较高位置。二级市场的表现成为了房地产商再融资的触发因素之一。根据Wind数据统计，截至2009年6月1日，房地产板块的市盈率(TTM整体法)为36.83倍，市净率为3.84；A股市场的整体市盈率为23.04倍，市净率为3.10。
业内人士指出，政策的逐步放宽为行业未来提供了有力支持，而2009年以来多数大型地产商的销售开始飘红，是引发企业融资扩张需求的根本原因。市场销售回暖，库存消化顺利，逐步改变了开发商的预期，增加储备已提上日程。显然，扩张将增加对资金的需求。
目前大部分房地产上市公司的再融资都采用现金方式进行，这也表明开发商仍需大量资金补充其流动性。
1-4月份我国房地产开发投资仅为7290亿元，同比增长4.9%，增幅回落27.2个百分点。业内人士称，从5月份的土地购置和融资的情况看，房地产投资增速下降态势有望得到一定程度的遏制，全年投资将呈现“前低后高”的走势。
今年以来A股地产公司再融资计划一览
代码 名称 发行方式 增发数量（万股） 增发价格下限 募集资金（万元） 大股东认购比例 大股东认购方式 方案进度
０００８８２．ＳＺ 华联股份 定向 ２４４６５．０５ ３．３９ ８２９３６．５１９５ １００ 资产 证监会批准
０００８３６．ＳＺ 鑫茂科技 定向 ２８４４．３５ ７．７１２５ ２１９３７．０４９３８ １００ 资产 证监会批准
０００８３６．ＳＺ 鑫茂科技 定向 ８３５５．６５ ６．９４ ５７９８８．２１１ － － 证监会批准
６０００４８．ＳＨ 保利地产 定向 ６３７６０ １２．１２ ７７２７７１．２ － － 证监会批准
００２１４６．ＳＺ 荣盛发展 定向 １５０００ ６．８１ １０２１５０ ９７．９ 现金 股东大会通过
０００９６５．ＳＺ 天保基建 定向 １８６２０ １３．３１ ２４７８３２．２ － － 证监会批准
０００００６．ＳＺ 深振业Ａ 定向 １５０００ ７．７ １１５５００ ４０ 现金 股东大会通过
６００３８３．ＳＨ 金地集团 定向 ５２０００ ７．０２ ３６５０４０ － － 股东大会通过
６００３８１．ＳＨ ＳＴ贤成 定向 １４６９４．５８ ３．４１ ５０１０８．５１７８ ９５．８９ 资产 股东大会通过
０００５４０．ＳＺ 中天城投 定向 １８８００ ８．３３ １５６６０４ － － 董事会预案
代码 名称 债券类型 发行数量（万元） 期限 利率 是否向股东配售 方案进度
６００１７７．ＳＨ 雅戈尔 公司债 ２０００００ ５年 固定利率 是 股东大会通过
００００４６．ＳＺ 泛海建设 公司债 ３２００００ ５年 固定利率 是 证监会批准
６００３２５．ＳＨ 华发股份 公司债 １８００００ 不少于５年 固定利率 是 证监会批准
６００７３６．ＳＨ 苏州高新 公司债 １０００００ 不超过６年 － 是 股东大会通过
６００８９５．ＳＨ 张江高科 公司债 ２０００００ ５年 － 否 股东大会通过
６０００６４．ＳＨ 南京高科 公司债 １０００００ 不超过５年 － 否 股东大会通过
制表：于萍
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