“目前，国内已经有不少包括政府、保险、民营等背景的资金涉足老年产业，各地的老年项目也正在推进中，但真正进入正式运营阶段的项目，亲和源是目前国内首家。”6月3日，亲和源股份有限公司副总经理华山向本报记者表示，亲和源项目首批180套房源，已签约120套，入住约60套。

　　养老地产的开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权。

　　在目前举行的“2009中国养老产业高峰论坛”上，国家民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀指出，养老产业的产业链内涵、市场规模和消费份额都是巨大的。

　　亲和源项目位于上海市南汇区康桥镇，与浦东新区交界，一期工程占地8.33公顷，总建筑面积10万平方米，总投资近6亿元。项目共设838套居室，可供1600位左右老人居住。

　　由于是区政府拿出公建配套用地来建设，土地成本比普通商品住宅低了很多，而这也是亲和源养老地产模式具备投资价值并得以顺利运转的根本所在。

　　华山告诉记者，“我们的模式，并不属于房地产，而是第三产业，主打的是服务，房地产开发仅是整个模式的基础。”华山坦言，目前市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。

　　据了解，目前亲和源公司已经在黄山、海南两地基本明确了类似模式的养老公寓投资项目。其中黄山项目锁定该市新城镇区域的一幅综合性质用地，而海南项目则是与海南航空(600221)公司合作，后者提供集团旗下存量土地。

　　亲和源项目的市场负责人透露，已正式运营的养老公寓项目采取的是会员制发售。

　　会员卡分为A、B、C、D四种，前两种分别为永久年限和终身年限，A类每套房源除一次性缴费统一为63万元外，入住后每年根据大、中、小套不同房源缴纳管理费2万元、3万元、6万元，B类则是根据不同套型一次性缴费35万元、50万元和79万元，入住后每年缴费统一为2万元。而C类和D类则是短期试住模式，平均每月缴费在7000元左右。

　　一位业内人士指出，亲和源的这种模式，兼顾现有项目运营和新项目开发的资金来源。“一般而言，其中一次性的会员缴费，是其投资回收的主要方式，这笔资金将可用于下一个养老公寓项目的开发，而会员入住后每年的管理费，则是保证该项目日后运营和长期收益。”

　　不过，由于老年公寓项目的土地属性不具备抵押贷款融资的功能，需要投资方全部以自有资金投入，这就需要投资方必须在达到一定资金积累的条件下，才能进入这个领域。

　　“和普通的住宅房地产项目相比，养老公寓项目的投资回报期较长，例如上海亲和源的预计成本回收期是3年－5年(售完共800多套房源)。但此后，养老项目有着普通住宅项目没有的长期运营收入，以长远的10年甚至20年周期看，投资回报率远高于普通住宅地产项目。”华山道出了其中玄机。

　　目前包括北京、重庆等地，均有类似的养老项目投资，投资规模从数亿元到数十亿元不等，多个项目处于立项、建设的各个阶段。

　　有中国老龄科学研究专家表示，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但市场广阔，所以很多资本愿意进入。

　　华山坦言，目前已经涉足这一领域的资本有国资、保险、民营等多种背景，竞争逐渐形成。

　　但是，由于真正的养老项目属于第三产业，其土地性质决定了项目不能像普通房地产项目一样获得银行等机构的开发贷款支持。养老项目投资的融资渠道，目前尚未成熟。较高的自有资金要求及长周期的回报特点，相对更适合保险资金参与。泰康、中国平安(601318)等早已筹备了相对独立的养老实体等不动产投资业务的运作平台。