全国楼市的成交量从春季开始连续数月攀升。正当开发商们在回笼资金后开始试水土地市场之时，5月27日，固定资产投资项目资本金比例调整正式出炉。这项政策调整是房地产项目的资本金比例自1996年资本金比例制度建立以来首次调低。

　　其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到13年前的水平。此外，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。对于一些对后市还有些“吃不准”的开发商而言，这一利好如同一剂强心针。

　　“去年忙生存，今年忙发展。”上海一家开发商对CBN记者如是总结公司的发展思路，“资本金的下调是一个信号，为开发商增加投资，加快开工‘鼓气’。更为重要的是，现在销售形势如日中天，加之银根宽松，让加快开发速度水到渠成。”

　　开发商“大干快上”

　　连续数月楼市成交量上升已经消除了多数开发商的存货压顶之虞，资本金的下调则使开发商们加大投资的心思再度活络起来。除了土地市场在最近一个月内持续升温之外，不少开发商已经开始有意识地加大项目开工量，重新进入“大干快上”的状态。

　　中投证券分析师李少明表示，房地产开发项目资本金下降将提升企业增加土地投资、开发投资。特别是对从事土地一级开发的公司更为有利。

　　上海一家大型全国性地产企业的高层对CBN记者透露，去年公司全年的开工总量大约为500余万平方米，但是今年1~4月份已经开工超过400万平方米，且集团公司判断下半年的开工量仍将继续加大，最终全年的开工总量一定会翻番。“当然，我们做开工计划和即时的政策出台并非紧密相关，主要还是看销售情况是否乐观。”

　　他同时表示，“最终拿下的项目比年初想象的多得多。去年已经拿下的项目都按计划开工了；新拿下的项目则是在赶工程进度。集团的建筑施工队伍不够用，已经考虑借助合作方的施工队伍联合开发项目。”

　　而去年最早宣布将缩减项目开工面积的万科（000002.SZ）也表示，“由于普通商品住房项目也在调整之列，所以此项政策客观上也有利于扩大房地产投资。”项目开发方面，公司坚持开发节奏与销售节奏相匹配。开工计划是根据市场销售情况确定的。由于今年以来，公司销售良好，也会结合项目的销售进度情况，对开工计划进行及时调整。

　　事实上，资本金比例下调带来的开发商投资“冲动”，并不仅限于加大项目开工量，近期土地市场的热浪也可能因此被进一步推高。

　　过去两年在上海土地市场少有斩获的某广东房企上海公司最近又开始紧急找地。此前1个月，该公司旗下一项目单套总价几千万的别墅卖出了3套，类似的别墅上海去年全年仅卖出40套。在这种情况下，他们决定加快开发进度。

　　问题在于，由于上海公司手中的土地储备所剩无几，加快开工进度就意味着土地储备的快速消耗，他们不得不加紧在一、二级土地市场寻找合适的购地机会。该公司上海总经理表示，在政策面的好消息释放了之后，他们唯一的苦恼，就是经过了前两年的消化，“之前那些‘满天飞’的二手土地少了很多”，加上土地价码的节节攀升，他们寻地的难度也与日俱增。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，此次资本金调整的目的是保证固定资产投资水平以维持经济增长，同时，银行信贷的增加将带动其他经济领域的活动。而且，由于住宅需求将随经济周期调整结束而回升，该举措有助于防止未来楼市供应“瓶颈”的出现。“但需要注意可能导致新的供需失衡”。

　　圈钱、圈地再现

　　融资、买地、卖楼，这条房地产的产业链条在成交量上扬、资本金下调后重新变得顺畅。

　　政策的利好最早在地产股的股价上得到明显反映。从5月底到6月初，地产股几番上扬，每天4%~5%的涨幅几乎成为常态。金地集团(600383)（600383.SH）、天伦置业(000711)（000711.SZ）等股票甚至轮番涨停。

　　银河证券认为，银行可能会进一步加大信贷投放，这将有助于缓解地产企业资金压力，打破资金链短缺的“瓶颈”，提高资金使用率，以更少量的资金启动更多的项目，有利于缓解今年以来房地产投资增速下滑的趋势。

　　根据上海统计局5月底公布的今年前4个月上海房地产投资数据，1~4月，上海房地产开发投资同比仅增长1.8%，住宅开发投资则下降10.1%，与前几年20%以上的增速形成鲜明对比。与此同时，土地开发面积、住宅新开工面积以及住宅竣工面积等均出现同比降幅超过20%的情况。

　　上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为，上述一系列数据同比大幅度下降显示房地产企业开发住宅的信心和规模都不足，“因此下调资本金比例是非常及时和必要的”。

　　其实，销售的好转已经使一些开发商按捺不住。包括保利地产(600048)（600048.SH）和华润置地（01109.HK）在内的开发商纷纷公布数十亿元的再融资计划。除合生创展（00754.HK）正在进行配股以筹资近16亿港元外，一直宣称手持200亿元现金的SOHO中国（00410.HK）本周早些时候已通过发行可转债融资28亿港元。

　　地产公司募资的背后，是加快项目开发，或出手购地。开发商在土地市场的出手阔绰意味着又一轮的土地涨价。最近北京土地市场热火朝天的竞拍场面以及高于底价数倍的溢价成交额足以说明开发商对土地重燃热情。据了解，5月5~21日的17天时间内，北京市共交易土地16宗，交易金额达43.8亿元，是前4个月交易总额的1.5倍。

　　银行证券分析认为，随着春节以来商品房销售量的同比大幅增加，以及本次资本金比例的大幅下调，开发商的资金压力大大缓解，因此通过降价促销回收资金已不迫切，近期房价已有上涨趋势。此外销售量的大幅回升以及资本金比例的下调，促使开发商加快新开工面积和拿地的速度，因此地价也呈现稳中有升的局面。

　　但是，在经历2008年的地产低迷，尤其是目前整体形势尚不明朗的情况下，仍有部分开发商心态趋于谨慎：“一方面不会再不计后果地拍地；另一方面虽然心有不甘，却也不敢贸然提价。”