万科公司在龙头公司中财务杠杆最具爆发力，在未来拿地扩张的行业竞争中将获得先人一步的财务优势，其他重点公司显然在财务上将没有这么从容。

　　万科单月斥资23亿新增加项目6个，全部位于二线城市，万科开始撬动在龙头公司中最具爆发力的财务杠杆。此外，万科5月销售额已经接近2007年高峰时期的单月最高记录。

　　突破200亿

　　单月销售额接近07年高峰时期

　　万科昨晚披露了5月销售及近期新增项目情况简报。简报显示，2009年5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，分别比2008年同期增长19.3%和19.7%。2009年1月至5月份，公司累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元，分别比2008年同期增长27.4%和20.9%。

　　公开资料显示，万科5月销售额已经接近2007年高峰时期的单月最高记录。

　　07年万科的单月最高销售最高纪录为9月的69.2亿元，08年万科的单月最高销售记录为3月的66.8亿元。

　　这一数字也意味着，万科早早迈入了200亿军团。

　　此外，万科在该月报中还披露，2009年4月份销售简报披露以来公司新增加项目6个。一个月就拿下6幅地块，这也是2008年2月以来万科买地投入金额最多的一个月。

　　公告显示，自2009年4月份销售简报披露以来，万科新增加的土地储备项目包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块等6处，上述项目净占地面积共计65.58万平方米，万科共需支付地价款共计23.14亿元。

“潜力”万科

　　一个值得注意现象是，万科新增的这些项目储备均位于二线城市。

　　“全国几乎所有一线城市土地价格都在高位。如果要考虑土地价格的话，不是说某个区域的土地价格在高位了，而是如果在目前地价水平去拿地，按照周边的房价水平几乎是不赚钱的，房价要涨20~30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润那么房价就要涨50%的水平，这时候拿地就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。”万科董秘谭华杰近日表示，一线城市土地价格仍然处在高位。

　　“万科在这些城市拿地，并非是万科比一线城市更看好这些城市，而是因为万科认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。如果按照06年年初的房价来看不亏本，这样的地我们会积极去拿。而符合这样条件的地，现在只有在一些冷僻的城市才能找到。”谭华杰如此解释万科选择在二线城市拿地的原因。

　　虽然万科1-4月份只拿下了一块地，其拿地动作相对沉寂。与此同时，相对保利和金地等华南企业，其销售额同比亦增幅较小，在土地市场上的动作也相对缓慢。因此，与保利激进的拿地动作和增长更为迅猛的销售相比，万科似乎稍显保守。

　　但国泰君安发表研究报告却认为，万科的潜力远未发挥出来。

　　根据一季报，保利地产的净负债率为117.40%，金地集团(600383)为81.56%，而万科的净负债率仅为29.83%.

　　国泰君安分析师孙建平表示，万科公司在龙头公司中财务杠杆最具爆发力，在未来拿地扩张的行业竞争中将获得先人一步的财务优势。若公司净负债率提高到100%，则可增加约100亿元的有息负债。

　　此外，国泰君安表示，下半年开始万科的存货周转、销售回笼进一步加快，这将不断地降低净负债率，不断提高增加有息负债的理论空间，获取更多的房地产项目资源。而其他重点公司显然在财务上将没有这么从容。

　　从5月份万科拿地的激进动作分析来看，万科已经撬动了其强大的财务杠杆。

　　“审慎”万科

　　虽然万科似乎启动了其久违的“拿地模式”，但在2007年即吃过“地王”苦头的万科还是非常审慎。从万科刚刚拿下的青岛四方区项目上就可以见得万科对土地性价比的重视。

　　当地一位开发商向观点地产网表示，该地块位于青岛主城区，周边的高层可以售价大约在6000元/平方米左右，且周边的生活配套较为成熟，此外，该区域紧邻的规划中的青岛首条地铁线。因此，万科拿地的价格可谓非常“实惠”。

　　不仅如此，该开发商表示，该项目为青岛市“两改”项目之一，此前是深圳卓越相中的项目，卓越还帮助政府进行了拆迁，目前拆迁已经完成，而万科拿下这块这块地后6月10日即将开工，“别人帮助做完了拆迁，但由于种种问题退出了开发，万科却以不高的价格拍下来了，万科可谓通过“捡漏”，捡来了一个好项目。”上述开发商表示。

　　深圳卓越地产营销中心总经理任玲接受观点地产新媒体采访时表示，之前卓越是和当地政府有谈过上述项目，并进行过意向沟通和规划上的合作。但任玲并未透露目前在该项目上合作的进度。