自5月19日起已停牌半个月的华侨城A（000069.SZ），因整体上市方案的突然调整，而使其在近期成为焦点。

　　6月3日，华侨城A发布公告称，华侨城集团仍就重大资产重组事项与国资委在沟通中。这意味着华侨城A的重组方案仍未获批，理由是“具体方案有待进一步论证”，若逾期未能披露相关信息，公司股票将于2009年6月18日恢复交易。

　　由于重组方案的调整，华侨城集团资产将以2008年投资为基础进行重估。

　　“资产评估可能会有一些变化，因为去年市场的原因，今年房地产、旅游行业的估值可能都会比去年有所降低。”招商证券分析师苏平分析道。

　　重组意在理顺

　　由对资本市场定向增发变为重大重组，不少人在猜测其中原因，但华侨城方面未对外透露方案调整的具体原因。

　　不过，记者从华侨城内部人士处了解到，因目前政策鼓励兼并重组，限制公开增发，这也是华侨城考虑调整方案的原因之一。虽然目前资产评估报告有效期已过，证监会发审委还在对重组方案进行审批，但是整体上市已基本得到国资委和有关部门的认可。

　　华侨城集团以“旅游+地产”的综合模式著称，通过重组，华侨城上市公司将形成主题公园、酒店、地产及纸包装四大完整的业务模块，同时华侨城集团将房地产业务完整注入上市公司，解决公司与控股股东的同业竞争问题。

　　从华侨城A 2008年年报中可以看到，华侨城A在房地产业务上，总是与华侨城集团、华侨城房地产公司存在着交叉持股的关系，而投资者对华侨城的房地产业务收益和项目进展情况，总是不甚明了。

　　目前，华侨城集团作为华侨城A持股44.7%的大股东，在房地产项目开发上，常常既是项目合作方，又是交叉持股方，比如，波托菲诺项目，大股东持有华侨城房地产公司60%股份，上市公司持有华侨城房地产公司40%的股份，而华侨城房地产公司和上市公司华侨城A又分别持有波托菲诺项目各50%。

　　因此，华侨城集团的整体上市，期望能减少关联交易，实现完整的公司以“旅游+地产”主题文化产业王国的打造。

　　估值或减低

　　在原有方案中，公司原来的计划是发行6亿股，但新方案拿资产换股权，由于上述涉及13家标的公司资产评估基准日为2007年12月31日，资产将以2008年投资为基础进行重估，未来集团究竟持有上市公司多少股权，将取决于资产评估和未来的增发对价。

　　不少接受采访的分析师均认为，由于2008年经济环境的因素，将可能影响华侨城此次的资产评估，整体资产估值可能会有所降低。

　　另外，同时纳入的非地产业务，其价值如何评估，也是值得斟酌的。非地产业务的盈利能力如果低于地产业务的盈利能力，对上市公司的盈利能力就会存在稀释。

　　在华侨城发布的评估报告中，深圳华侨城房地产有限公司60%股权对应50.25亿元收购价格，整个旅游房地产资产达到总估值的一半以上。而作为估值，公司收益主要包括旅游和房地产开发。

　　苏平表示，房地产估值稍微有一点变化，对整体影响比较大，“比如今年如果变动了5%，也有2亿~3亿元的影响。”

　　“今年肯定要重新核实和评估整体上市资产，价格肯定会变化，评估正在进行中，数据会有一些变化，只是正常调整。”华侨城副总裁兼华侨城监事长董亚平曾如是表示。

　　华侨城独特的“旅游＋地产”模式是最为核心的竞争力，在国内不具有复制性。因而另有分析师认为，其实这种模式有望获得较高的估值溢价，华侨城集团将旅游、地产、酒店业务装入上市公司也意在强化这种优势。