公司将大力推进武汉市三角路村“城中村”改造项目进展，同时合理扩充优质土地储备规模，积极并购目标区域市场优质商业地产项目。

　　6月8日，光大证券发布投资报告，给予福星股份(000926)“买入”评级。光大证券分析，福星股份下属负责房地产业务的福星惠誉公司是武汉当地最大的开发商。公司武汉市区项目位置优越，并能维持较高毛利率。公司总计权益土地储备(未结算)285万平米，目前有149万平米，包括了6月4日取得的三角路城中村项目首期地块，平均售价均可达到8000元以上。

　　10亿拿地

　　6月4日，福星惠誉以挂牌方式竞得位于武汉市洪山区三角路村“城中村”改造项目，成交土地面积为82996.73平方米，成交总价款为人民币10.26亿元，楼面地价2860元/平方米。该地块规划总建筑面积35.89平方米，规划用地性质为居住、商业用地，规划容积率不大于4.8。

　　据悉，这是武汉今年第四次出让国有土地使用权，10宗地一次性全部出让，吸引了福星惠誉、保利、金地等众多知名房企。当天的土地拍卖会，不论是成交地面积，还是成交金额，均是近两年武汉规模最大的一次。

　　福星惠誉在公告中指出，该地块的成功竞得有利于进一步增加本公司土地储备，增强公司房地产业的竞争实力和可持续发展能力，为公司提供新的利润增长点。

　　光大证券认为，洪山区三角路城中村项目首个地块的取得标志着福星惠誉跟进的这个项目取得实质性进展，预期在不久的将来，规划建筑面积86万平米的剩余土地也可获得。届时福星惠誉的土地储备将大幅增加到371万平米，位于武汉中心城区的优质土地储备将达到234万平米，比三角路项目取得前扩大近一倍。三角路项目、水岸星城、福星国际城能连成片区，形成超大型的综合景观社区，整个体量(未售部分)达到185万平米。同时，根据规划，未来几年经营规模上将可达到30%的复合增长。

　　据了解，福星惠誉在土地储备和经营目标上的3年规划是：3年后土地储备达到600万平米，其中环渤海100万平米。与土地储备相对应的，房地产业务年销售收入计划达到50亿元以上。

　　目前，公司在武汉拥有的土地储备全部位于市区内环线以内，大约有92万平方米，内环线内储备面积在武汉所有房地产公司中位列第一。

　　福星股份在年报中称，旗下目前最为重要的两个项目是“福星国际城”和武汉市“三角路城中村综合改造项目”。公司将大力推进武汉市三角路村“城中村”改造项目进展，同时合理扩充优质土地储备规模，积极并购目标区域市场优质商业地产项目。

　　土地“瓶颈”

　　“房地产市场回暖，是我们花大价钱拿地的底气”。4日，拍下洪山区三角路村地块后，福星惠誉总经理谭少群对媒体表示。

　　拍卖师陈少湘认为，受上半年楼市回暖鼓舞，开发商拿地热情明显上升，同时也保持了足够的理性，部分片区楼面地价有所恢复，但比2007年高峰时地价还要低出不少。

　　福星股份根据6月3日的研究报告指出，受益行业反弹，武汉住宅市场销售超越预期，公司各项业务发展形势良好。

　　2009年一季度，全国人民币新增贷款达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额，这样的背景下，福星惠誉累计获得的授信额度也在不断增加，公司“不差钱”。2009年前4个月，武汉卖出商品房3.5万套，相当于去年前9个月的销售量，而福星惠誉的回款也超过2007年高峰期的水平。

　　数据显示，福星惠誉总资产、净资产连续4年实现健康稳定的增长态势，2008年福星惠誉的总资产规模为46.68亿元，较2007年增长39.74%，净资产21.61亿元，同比增长97.39%，名义资产负债率为54%，剔除母公司福星股份通过借款方式使用的增发资金12.13亿元后，净资产负债率仅37%，是上市房地产公司资产负债率最低的企业之一。

　　但是，对于楼市“小阳春”，福星惠誉总经理谭少群仍谨慎地认为，这只是2008年刚性需求的释放，后期形势必须根据宏观经济的整体走势加以判断。

　　海通证券6月4日认为，随着福星国际城将于2010年开始贡献业绩，以及三角路项目的重大进展，公司未来发展面临的低价土地有限的问题将得到解决。如果三角路项目进展顺利，则标志着其独特发展模式的初步成功，即通过参与武汉城中村改造获取土地储备。

　　“旧城改造”模式

　　“福星惠誉的增长，并不是建立在简单的快进快出的模式之上。”谭少群日前对媒体表示，“而是基于有效掌握多项目的开发节奏，既不能‘断炊’，也不能一味地攒‘物料’，而是在资金规模、开发速度中间掌握好一个利润平衡点，使资金运转效率最优化。”

　　据了解，福星惠誉以资本运作为主要手段，以收购、兼并、重组为切入点，进入“武汉1+8城市圈”开发，依据“立足武汉，向外拓展”的战略构想，在过去5年内，除了在武汉核心区的发展外，先后布局孝感、咸宁、恩施等湖北重要城市，并成功进入北京运作，从而构建全国性的战略布局。

　　福星惠誉内部管理人员向媒体透露，公司最大的特色，就是“旧城改造”的模式。经过探索和经营，已经完成开发了福星城市花园、金色华府、汉口春天等案例，在“旧城改造”、“城中村改造”和“建造城市中心区高档住宅”等方面，形成了“城市核心区运营”的独家风格和综合专业实力优势，累计完成旧城改造项目总建筑面积超过138万平方米，正在开发和即将开发的旧城改造项目合计超过200万平方米。

　　事实上，在8年前，当武汉大多数开发商都在争抢郊区便宜土地进行大规模开发时，福星惠誉却选择了当时别人无法理解、退避三舍的发展模式--“旧城改造”。从福星城市花园，到金色华府、汉口春天，再到水岸星城，福星惠誉已走过8年旧城改造的历程。2002年，福星惠誉经过297次举牌以8亿元的彼时“天价”拿下武昌沙湖地块，高出起拍价格一倍。如今，位于武昌沙湖之滨的水岸星城已经成为“2007-2008中国城市十大建筑新地标”，并被国际公园协会评为“中国国际花园社区”。08年初，福星惠誉又与呼和浩特市政府签署“城中村”改造协议，项目涉及土地3000亩，建筑面积约520万平方米。

　　“我们有非常明确的思路，始终坚持城市中心开发策略。”谭少群说，“城中村改造项目符合我们公司的发展战略，也是房地产企业改善人居环境、提升城市形象的社会职责所在。”证券公司地产分析师评价，武汉是个很好的旧城改造市场，政府也非常支持，也有一些好的政策，这对于福星惠誉未来的发展，是一个大的机遇。

　　有分析师认为，福星惠誉有着独特的抗周期、抗风险的土地获得模式。通过提前参与城中村改造规划方案的制定，之后再通过招拍挂拿地的模式，能很好地规避在土地市场景气阶段与其他开发商的激烈竞争，有利于控制项目土地成本。另外，土地款的支付上也比较灵活，一般是根据动迁和开发进度来支付土地款，公司在这类项目上占压的资金较少，有利于提高资金的周转率，开发周期弹性空间大，相当于用少量资金锁定了优质土地资源。