上实发展日前公告表示，通过与控股股东签约一举拿下了1200多亩地。市场人士注意到，公司此番到手的地块不仅是地处上海青浦淀山湖风景区的好地块，而且交易价格又十分便宜，此举无疑是大股东在给上市公司“发红包”。

　　价廉物美增后劲

　　根据与控股股东签订的《股权转让协议》表明，上实发展将以逾3.32亿元收购上海上实全资子公司上海丰泽置业有限公司100％股权，由于丰泽公司尚有9.03亿元负债，故上实发展实际上是以约12.35亿元总投资拿下这家公司位于朱家角淀山湖畔面积逾80.85万平方米土地资源。换言之，上实发展是以每亩约101万元的地价成本，拿得这块总量折合为1212亩的住宅用地。而据记者了解，上海某房地产公司近期在与丰泽公司地块处于同一直线上的淀山湖畔“东方绿洲”活动中心附近，与卖家洽谈一块二手净地价格时，对方的开价即为200多万元一亩。

　　值得一提的是，上实发展同时声称，拟投资约39亿元，在这片规划为建筑面积40.42万平方米的基地内，建设低密度的生态小区，其中包括花园洋房、叠加别墅、联体别墅和独立别墅等，且内部收益率为25%。一位拥有同济大学博士学位的项目估算师告知记者，一般的房地产项目即使有15％内部收益率已不错了，虽然别墅项目会高些，但25％绝对属于相当理想的状态了。

　　据公告来看，按照丰泽地块的开发投资总额与建筑面积之比，可基本测算出投资成本不足1万元每平方米。那么，根据其周边的房价水平，预计明年即开始销售并产生利润的这一项目，将给上实发展在来年带来可观的业绩贡献。

　　兑现当初承诺

　　那么，大股东为何要派发如此诱人的“大红包”给上实发展呢？ 这源自于上实发展的实际控制人上实集团欲以一个平台聚焦房地产业务的战略部署。自2005年起，上实集团便开始对旗下房地产板块加以资产重组整合。到2008年初通过向大股东上海上实实施涉及资产总额近42亿元的定向增发后，上实发展共计收购了14家房地产公司股权和一块土地使用权等资产后，一举成为上实集团在境内整合房地产资源的大平台。由此，上实发展的土地储备与各类地产资源大幅增加，整体实力大为增强，经营业绩显著提升。在去年下半年国内房地产销售尚不景气的状况下，该公司2008年度净利润依然同比增长了近60%。

　　事实上，在那次定向增发当口，上海上实曾有将旗下的朱家角土地资产待条件成熟后再注入公司的相关承诺。如今，当土地手续办妥等一切相关事宜解决后，这一项目资产便水到渠成地注入进来。

　　对此，上实发展董事会强调，此举兑现了上次定向增发时的诺言，将有利于减少大股东与公司之间存在的同业竞争，同时为公司增加新的利润增长点，有利于做大做强房地产业务，进一步提高主业竞争能力，符合公司即期和长远发展的需要。

　　减法大于加法

　　就上实发展自身而言，基于对国际金融危机给房地产行业带来负面影响抱有较强的警惕性，该公司自去年10月新董事长上任后，就积极致力于一系列项目投资的产品结构性调整。

　　不难发现，上实发展近半年来主要动作是做“减法”，如去年12月公告将其子公司海锦房地产公司32％股权转让而获取9843万元；当月下旬又公告决定，暂缓支付第二期福建泉州东海滩涂整理项目的土地出让款9.24亿元，理由是因当地“对该地块的控规指标与当初土地挂牌时挂牌文件中设定的规划条件存在较大差异，且该规划调整将给项目后续开发带来较大的不确定性”。近日，公司又公告称，拟将去年4月收购后实现全额控股的上海远东国际桥梁建设公司100%股份，在产交所以不低于31370万元价格挂牌转让。

　　相比之下，上实发展的“加法”动作似乎偏于挑精捡肥。除了去年10月上旬在原本持股51％基础上，出资8023万元收购上海海际房产公司49%股权后，直到如今才出资拿下大股东手头的这块优质资产。

　　据上实方面有关人士解释，这一连串举措主要是调整并完善公司内部的各项资产与业务结构，提高资金使用效率，通过集中兵力而缩短在建房地产项目的建设周期，实现公司整体发展战略，最终赢得更好的收益率。