上实控股的平均年收益率为15%。也就是恒盛地产的融资成本高达15%，可谓“割肉”融资。

　　上海实业控股有限公司（00363，下称上实控股）6月11日晚间公告称，已与恒盛地产控股有限公司（下称恒盛地产）达成一系列协议，拟以20亿元的价格收购恒盛地产全资控股的尚海湾豪庭项目四幢在建楼盘，三年后，恒盛地产有权通过旗下子公司回购此项目，而上实控股有望以此获得股权收益9亿元。

“过桥融资”

　　据了解，尚海湾豪庭项目是恒盛地产最为重要也最为知名的项目之一，该项目位于上海徐家汇综合商业区，位置优越，与世博园区隔江相望，是黄埔江畔最大型综合开发项目之一。

　　上述协议项目的可销售面积共约10.4万平方米，上实控股将分两期以现金支付，分别为13亿元和7亿元。据了解，该项目高层近期最低价为28000元/平方米。

　　根据双方协议，整个交易将分三步走：2009年6月30日，恒盛地产将通过旗下子公司向上实控股全资子公司出售尚海湾豪庭第2、8、9、10号四幢在建楼盘；完成交易后，上实控股将授权委托恒盛地产全资附属公司上海鑫泰房地产发展有限公司（下称上海鑫泰）对项目进行管理，并每年收取项目股权收益；2011年12月，上海鑫泰可仍按原价20亿元回购上述项目。

　　中金公司分析师白宏炜指出，恒盛地产这种融资方式类似于“过桥融资”，在业界并不常见。

　　公告显示，2010年、2011年和2012年，上述交易可分别为上实控股带来3.6亿元、3.6亿元和1.8亿元的股息收益，平均年收益率达到15%。为上实控股还获得尚海湾豪庭6号楼抵押和阳光滨江中心酒店第二按揭，两笔抵押分别价值3.5亿元和2.9亿元。

　　资料显示，截止去年6月，恒盛现有土地储备约1589万平方米，分别位于内地9个省市，当中约40%位于上海、天津及北京等1线城市，而土地平均成本占平均售价约7%至8%。

　　上市未果

　　据香港媒体报道，去年6月，恒盛计划集资约11亿美元(约85.6亿港元)，原本有机会成为建业地产(HK.0832)后，去年第2只成功上市的内地房地产新股。但最终上市未果。

　　而近日，恒盛地产又开始主动重提上市。

　　据恒盛地产执行董事、总裁程立雄向媒体透露，DESCIA、高盛的联属人及DBRealEstate（德意志银行房地产基金）已经成为恒盛地产的战略投资者。保荐人目前仍为德意志银行及摩根大通。

　　然而，有市场分析人士认为，目前房地产企业IPO估值难言理想，此时选择融资难免有贱卖之嫌，恒盛急于上市背后可能另有隐情。而此次恒盛地产“借道”上实控股以抵押项目融资，在一定程度上验证了上述猜测。

　　根据上实控股公布的公告，2010年、2011年和2012年，上述交易可分别为上实控股带来3.6亿元、3.6亿元和1.8亿元的股息收益，平均年收益率为15%。也就是恒盛地产的融资成本高达15%，可谓“割肉”融资。

　　而当下银行开放贷款利率仅为5-6%，恒盛为何不选择成本更低的银行贷款而选择高利率的抵押融资？

　　观点地产新媒体查阅恒盛地产公布的资料发现，去年年底，恒盛地产一方面调整了经营计划，对工程建设进度以及营销方案进行了适度调整，调整了开工计划和推进节奏，一方面开展了“节约创利”的活动。

　　此外，观点地产新媒体从业内获悉，恒盛地产旗下部分2007年获得的项目直到今年4月才开工建设。

　　“资本大跃进”

　　实际上，恒盛地产董事会主席张志熔同时也是中国最大的民营造船企业——江苏熔盛重工集团有限公司的实际控制人。

　　在短短三年半时间里，恒盛系在房地产和造船行业大举“攻城略地”，其下属的两家企业都在短时间内迅速扩大规模。在恒盛地产提出重启上市的同时，熔盛重工也在近期透露出急于上市的信号。

　　据路透社4月29日报道，熔盛重工总裁陈强表示，期望今年实现IPO上市，上市地可能选择在香港。而《财经》的消息则显示，熔盛重工在2008年下半年就已经计划在进行IPO，其内部测算的IPO融资数额约为20亿美元（现价合人民币约137亿元），募集资金的用途将是海洋工程、船舶配套、船用柴油机和豪华游轮等项目。

　　有分析人士指出，在造船业和资本市场乍暖还寒之际，“如果不是特别缺乏资金，或有其他考虑，现在显然不是很好的上市时机”。

　　因此，有分析担心，恒盛地产和熔盛重工一旦资金回笼出现问题，或者融资额大大低于预期，其资金链断裂的风险将远大于那些发展更为稳健的企业。与此同时，其期望中的IPO又难以短时间内成行，选择以极高成本抵押融资20亿似乎印证了上述担心。