年初中国海外发展折价33.6%的配股,现在来看有点不可思议。今年以来,房地产业成为复苏最快的行业之一,房地产股价节节拔高,多家A股公司和中资地产公司提出融资方案且受到机构的追捧。业内人士预计,当地产公司业绩在下半年和明年集中释放时,会有更多的公司提出再融资乃至IPO。

　　定向增发成A股一致选择

　　A股市场的乐观情绪激发了上市房企再融资的冲动,趁行情大好进行定向增发几乎成了上市房企的一致选择。

　　7月1日,保利地产(600048,股吧)(600048)公告称,80亿元定向增发方案已获证监会书面核准,成为在今年提出增发方案并获核准的首家房企。

　　中投证券分析师李少明指出,80亿定向增发完成后,保利地产资产负债率将下降至63%,财务结构更加稳健,资金优势明显。此次融资将助推保利在行业逆转时抢先获得更多优质资源。2008年末,保利地产资产负债率约为71%。根据联合证券的统计,近6年内,保利地产除了2007年资产负债率为69%,其余5年均高于70%。

　　地产公司定向增发在股市、楼市转暖以来集中涌现。据天相投顾统计,截至7月2日,今年A股市场已有106家公司拟定向增发融资。其中,地产行业以10家公司高居行业榜前列。此外,融资规模上,地产公司也以近313亿元独占鳌头。尤其值得注意的是,剔除去年动议、今年获批定向增发的首开股份(600376,股吧)(600376)外,提请定向增发预案的9家公司中,有5家的方案集中在6月份公布,呈现出明显加速的迹象。

　　6月11日,深振业(000006)的股东大会通过了定向增发议案,向特定对象非公开发行不超过1.5亿股,拟募集资金净额为不超过10亿元。其中,第一大股东深圳市国资委将认购不低于增发总数量的40%,还有四名高管将参与认购。

　　仅一天之隔,二线地产龙头中天城投(000540,股吧)增发方案也以99%的高票获得股东大会通过,定向增发不超过1.88亿股,募资16亿元用于补充贵阳中天会展城的建设资金。

　　6月24日,华侨城A(000069)股东大会通过定向增发购买资产的议案,华侨城A拟以每股15.16元的价格,向其控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股,用以购买华侨城集团所持有的12家标的公司股权,实现集团主营业务整体上市。

　　与此同时,金地集团(600383,股吧)(600383)宣布,定向增发A股股票的申请获得证监会审核通过,向不超过10位对象定向增发4亿股,募集不超过41亿元资金,投入6个房地产项目。瑞银证券随即发布研究报告表示,如果增发成功,金地集团NAV(净资产价值)将进一步提高,按计划实施增发,估计2009年底金地净负债率将跌至67%,NAV将增至21.8元。

　　中航地产(000043,股吧)(000043)6月26日高调称,拟向中航国际、深圳中航以每股8.94元/股的价格非公开发行2.47亿股,募集资金总额约22亿元。增发后,中航国际对中航地产的控股比例将从41%提升至73%,中航地产也将升级为中航国际直接控股的地产公司。

　　对于一浪高过一浪的地产公司再融资潮,光大证券分析师赵强指出,保利地产定向增发获批,增强了地产公司对股权融资成功的信心。随着A股市场投资热情的高涨和政策面对房地产业重要地位的再次确认,下半年地产公司股权融资有望增多,股权融资潮的出现不可避免

　　中资地产公司配股大行其道

　　与A股单调的定向增发不同,中资地产公司的融资方式可谓“八仙过海,各显神通”,动用了配股、可转债、企业债乃至申请回归A股和发行公司债的各种手段。

　　中资地产公司最普遍的融资手段便是配股。今年以来,共有中国海外发展、方兴地产、世茂房地产、华润置地、合生创展、瑞安房地产、保利香港、合景泰富等多家中资地产公司先后通过配股融资。为了提高效率,华润置地、瑞安房地产、保利香港、合景泰富等公司使用了“先旧后新”的配股方式,基本上在一周内就能完成融资。

　　从配股价相对公告前收市价的折让水平,可以清楚地观察到房地产市场的景气度演变。中国海外发展今年2月配股,配股价较公告前收市价折让33.6%,当时正值房地产市场的低迷期,虽然公司的财务状况非常安全,蓝筹形象得到投资者的普遍认可,但配股价的折让仍然较高。“当时市场低迷,配股不是价格的问题,是能否配得出去的问题!”国泰君安研究员姚峣指出。

　　最近中资地产公司的配股价折让幅度一般都不超过10%,其中一些公司的资产负债表反而不如中国海外发展好看。姚峣认为,房地产市场的强劲表现,是配股价折让幅度走低的决定因素。

　　从股价表现来看,香港资本市场对配股比较认可,除合生创展的股价至今仍在配股价以下徘徊外,其他公司的股价均超过了配股价。

　　花旗日前指出,中资地产公司的现价较每股资产净值(NAV)折让仅7%,高于历史平均水平,预计短期内会出现中资地产公司的第二轮募资潮。

　　姚峣同意这个观点,认为中资地产公司的第二轮融资潮已经开始。他分析,由于房地产股跑赢指数,且下半年和明年的业绩有可能超出预期,大型公司的PB约为2左右,估值水平未达到历史上的峰值,机构已经和地产公司达成共识,目前配股双方都有利可图。在这样的环境下,富力、绿城等净负债率较高的公司日后应该都能成功配售股份。

　　姚峣预计,中资地产公司的第三轮融资潮将以IPO为标志,但这并不一定意味着估值上限和顶部的到来。他提醒投资者,从历史经验来看,香港房地产股见顶的一个重要标志是新鸿基等大型地产公司开始配股融资。

　　SOHO远洋另辟蹊径

　　很有意思的是,SOHO中国和远洋地产这两家资金非常充裕的公司也提出了融资方案,均为债权融资。两家公司财务状况非常好,截至2008年底,SOHO的净负债率为负数,远洋地产的净负债率仅为30%左右。

　　SOHO中国与众不同地以发行5年期可转债的方式融资。业内人士指出,以当时的市场环境来看,配股一般要有价格折扣,但SOHO的资金非常充裕,没有必要采用令公司原有股东“吃亏”的配股方式。而发债的利息成本较低,转股价也明显高于当时股价,且约定了公司至2012年可有条件提前赎回全部剩余债券,所以SOHO选择了发可转债的方式。

　　有消息称,上海复地最近也提出要回归A股。面对估值远远高于香港的内地资本市场,回归A股是中资地产公司的共同“心愿”,但实现的难度确实很大。富力、首创置业等公司退而求其次申请发行公司债,至今未能如愿。

　　值得一提的是,远洋地产改变了中资地产公司直接申请发行公司债的套路,以全资子公司远洋地产有限公司作为主体,发行了26亿元企业债券。这样做的好处是,企业债的审批机关为发改委,发行审批较为快捷;融资规模大,26亿元相当于一次中小规模的IPO;发行利率和融资成本低,票面利率为4.4%的下限。

　　业内人士表示,两家公司今年没有在一线城市大举拿地,争夺广渠路15号地王未果,同样坐拥上百亿的现金,未来必然会在北京等一线城市出手竞标稀缺的核心地块。

　　姚峣认为,远洋有大型央企背景,其模式不容易复制。下一步的融资创新仍以REITs为主,如一些中资地产公司将旗下的商业地产打包上市融资。一些地产公司有可能以出让股权的方式,和国内外金融机构合作开发项目,如雅居乐与大摩的合作。