最近几年的中国住交会上，总会出现相似一幕：为数众多的开发商像追星族一样，围住几个衣着光鲜的投行代表或交换名片、或急切介绍项目以期获得青睐、或寻求项目症结诊断……作为贯穿房地产产业链全程的最重要一环——资金，始终是全行业侧目的焦点。

　　也正因如此，自2004年紧缩式宏观调控开始之际，由基金、投行和信托公司构成的非银行类金融队伍，在住交会的嘉宾席上逐年庞大。但住交会的现实意义并不仅仅止于为这些“热钱”寻找优质项目，它的更重要角色，是成为中国房地产融资多元化的推动者。

　　基金人士一向游离于公众视线，偶尔曝光也属惊鸿一瞥；他们是最彻底的商业法则崇拜者，利益为重的取向反被冠以天使的身份出现；他们是最专业的猎人，每次关键时刻的出手，总以高额回报悄然离去……

　　正是种种隐藏在他们头上的神秘光环和庞大资金动员能力，使他们成为众多开发商竞相追逐的对象；他们的专业运作能力和过往骄人战绩，使其成为中国房地产投资市场一支不容小觑的力量，进而其一举一动也常被视为中国房地产市场冷暖的风向标。

　　三大误识

　　“投行从来都是机会主义者，它们的投资选择标准只有投资回报率，希冀投行应急无疑不现实。”永安信（北京）资产管理有限公司董事长乔志杰在接受本报记者采访时说道。

　　房地产市场近一年来跌宕起伏，外资基金投资策略的变化也在改变着房地产市场多元化融资路径的探索。“现在外资基金对内地房地产市场的投资正由关注期转向启动期，下半年将会出现更为积极的投资。”乔志杰表示。

　　然而近日公布的一份野村证券研究报告则认为“内地房地产市场的泡沫正在显现”。加之，近期雷曼内地房地产投资基金的清算离场和不断有外资正抛售在持物业的传闻，种种纷杂的信息使外资基金的动向呈现出众说纷纭的境况，而这都源于对外资基金的一些认识误区。

　　的确，在房地产公司寻求融资多元化中，特别是引入外资基金时，总是抱有过多的期待，而这些过多的期待则需要付出更大的代价。在近年赴港上市的地产公司中，外资投行一般都作为基础投资者进入。在地产公司迫切需要打通资本市场融资渠道的面前，一般外资投行都会设定苛刻条件的附加条款，如收入、利润不能达到预期目标需要追加补偿的对赌协议等等。而近期，美国银行等外资银行纷纷抛售解禁的中资银行股就引起国内对外资基础投资者的巨大非议，而这也正源于对外资基金的过度道德要求与现实投资法则间的巨大差异。

　　向外资基金融资的冲动，也使不少地产公司并没有意识到资金运用上的不同。“外资基金的投资主要是股权投资方式，它解决的是地产公司资本金充足的问题，而很多人都将其误解成用来解决流动性不足。”乔志杰表示。

　　在开发商群体中，也会经常听见“国内信贷收紧了，找外资投行”这样是是而非的见解。其实，对于很多开发商而言，经常遇见的状况是项目流动资金匮乏，而非项目资本金是否充足。

　　“外资投行业务的多少与信贷环境是否宽松之间并没有关联，更主要的是它们对投资时机的判断。”乔志杰表示，外资投行的策略很明确，就是赚取尽可能高的利润。

　　判断分歧

　　对内地房地产市场一致看好，可能是绝大多数外资基金目前惟一的共识，增加投资力度也成为必然选择。

　　“目前我们正在积极遴选储备项目，具体投资情况还需要一段时间。”某投行界人士表示，内地房地产市场近期的强劲反弹超出预期设想，市场和投资的启动往往会滞后一段时间，但不会改变对短期投资机会的判断。

　　在具体的投资方向上，其则表示会选择一线城市具有现金流的优质物业，特别是地理位置比较佳、经营管理有优势的购物中心。而这主要来源于其判断是从中期来看，未来2～3年时间，内地房地产市场还将面临下调的压力，一线核心城市的优质商业物业会好于市场表现。

　　但乔志杰则表示，未来的投资还将聚焦于二三线城市，并不局限于商业物业，优质住宅也在备选范围内。他表示，从投入产出比上衡量，一线城市的物业价格基数比较大，上涨幅度及增长空间都明显慢于二三线城市，而高档住宅的表现并不弱于商业物业、特别是空置率不断攀升和租金持续下滑的写字楼市场。

　　野村证券中国首席经济学家孙明春表示，由于投资性购房重现市场，内地房地产已出现泡沫显现的迹象。据其测算，从去年12月到今年5月之间全国平均房价每平方米上涨了795元，这意味着购买同样的人均28平方米的房子如今要多花22260元，这比2008年的人均年可支配收入（15781元）高出40%，这也成为投资性需求返场的重要因素。

　　乔志杰则表示，“内地房地产市场并不存在泡沫，中国城市化的进程依然在持续推进，过分依靠行政手段挤压市场因素方会出现巨大隐患。”

　　“短期来看，内地房地产市场还会呈现上升势头。前期外资基金在内地房地产市场的投资鲜有交易主要是对于回报率要求有所提高，随着市场的恢复，交易将会加快增长。”上述投行界人士表示。