从2006年开始，上海市开始了“5年内淘汰3000—4000家劣势工业企业，腾出20—30平方公里土地再利用”的庞大战略，发展至今年第三个年头，庞大的闲置房地资产又面临再开发机遇。

　　记者从上海嘉定有关政府部门了解到，该区的大量闲置工业房地资产正吸引包括地方政府、民间投资者等各路资本跃跃欲试。近期，由老厂房再开发利用的南翔智地和“智慧金沙·上海国际信息服务产业园”一期智慧金沙·3131成为嘉定最受关注的项目。

　　“位于市中心的闲置工业房地资产开发殆尽，而上海郊区更为庞大的同类资产，正在成为新一轮投资开发的目标。”据一位活跃于该产业的资深人士透露。

　　闲置资产再生

　　嘉定金沙和南翔的闲置工业资产是资本竞逐的两个热点。“智慧金沙·上海国际信息服务产业园”一期占地约28000平方米，规划总建筑面积约为3.2万平方米，前身为闲置旧厂房。该项目的投资运营商上海智耀谷投资管理有限公司副总经理江晓隽介绍，项目以嘉定真新街道为核心区域，分期重点开发三大区块，总计涵盖10万多平方米。

　　上海南翔智地企业投资管理有限公司总经理郭耀华介绍，在整个上海市郊，南翔的前景是最好的镇之一。现已有来自日、美、德、瑞、港、台等20多个国家和地区的200多家企业落户于此，这些正是南翔智地项目未来前景被看好的重要因素。

　　“市区土地日趋稀少，办公成本的高企，越来越多的企业选择交通便利、价格实惠的办公场所。”郭耀华指出，南翔智地分三期改建，预计改建后总面积可达到85万平米；首期近50万平方米的7个商务楼宇新近推出，重点引入科技研发、文化创意、现代物流、电子商务等生产性服务业企业，并逐渐形成企业总部的集聚效应。

　　据不完全统计，上海仅得到政府主管部门确认挂牌的都市创意园等项目就已多达75家,加上其他不少已开发建成投入使用但尚未在主管部门挂牌的同类项目,总数超过100个。据估计,上海创意地产项目总供应量可高达数百万平方米,并呈继续增长之势,已对传统甲级写字楼形成冲击。

　　政府牵头 地产搭台

　　不过，闲置工业房地资产的开发再利用，其背后的投资运营链条，并不为外界熟知。

　　“各个项目的投资商背景多种多样，运营策略在具体表现上也各显神通，但基本上都离不开‘政府牵头，地产搭台’两个最基本落点。”江晓隽告诉记者，由于绝大部分城市闲置工业房地资产具有国资背景，包括街道、大型企业集团等。因此，这类房地资产的再利用，基本上是在产权不发生转移的前提下进行。

　　“但政府背景一方并不一定控股，在一些改造成功的优质项目中，政府一方往往是处于参股角色。”上述业内资深人士透露，控股方往往是政府引入的背景多样的民间投资方。

　　以智慧金沙·3131项目为例，处于控股地位的是以几位自然人持股70％的团队，当地政府间接持股20％，上海市经委旗下的相关机构持股10％。据了解，民间投资运营团队主要分为两类，一是资本实力并不很雄厚的相关产业业内人士团队；二是资本实力雄厚的投资商。

　　以上海市区已成熟运营的某闲置工业房地资产改造而成的创意产业项目为例，总面积约2300平方米，改建的内容包括建筑加固、装修、水电、消防等方面，总改建成本约为5500万元，每平方米成本约2000—3000元/平方米，远低于市区项目。

　　另外，智慧金沙、南翔智地和其他绝大部分的同类项目一样，改建后基本上不出售物业，投资商主要通过物业出租获得投资回报。

　　“但政府最看重的回报和民间投资商不尽相同，除了租金回报外，地方政府更看中改建成的产业园区能够吸引更多有利于整个区域产业布局并能产生持续产值、税收的企业。”上述资深业内人士指出，某种程度上，每个项目改建后的招商运营，就是一个各方博弈平衡的过程。