林鹏(化名)放下电话，转过头对记者说：“又有给我们推荐土地的。”作为某房地产公司土地拓展部的经理，在这个初夏，伴随着宏观调控房地产市场的风云骤起，他的电话也一直响个不停。

　　林鹏所供职的总部在上海的房地产公司，一年前在天津拿下一块住宅用地后成立了京津公司。作为环渤海区域的重点战略布局，进入北京成为公司今年最迫切的任务。

　　“公司的计划是在北京城八区拿一块住宅用地，但是从去年末到今年3月土地价格在招拍挂市场都被大家炒得太高。而今年4月开始，北京推出的土地大都位于远郊区，有的项目还要求配建保障性住房。”林鹏坦言，在4月16日北京市国土局出台土地出让新规，今后更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式后，“像我们这样在北京没有开发过商品房甚至政策性住房的公司在评标评分时优势并不大。”

　　然而，随着近期二手地放量不断加大，林鹏开始变得忙碌起来。“最近接到很多给我推荐二手土地的电话。”林鹏说。

　　其实，林鹏的境遇只是当前土地市场的一个缩影。本报记者调查了解到，近期很多开发企业均接到了二手地的推介项目信息。

　　转让需求增多

　　“近来，寻求转让土地合作的企业的确很多。”某国企投资部负责人也表示近期接到很多中介打来寻求项目合作的电话，而这样的项目大多是因为企业资金周转有问题，也有已经开发了一部分而目前来寻找合作的项目。

　　“实际上，此前我们也接触过很多这样的二手地合作项目，但是因为调控的影响，转让的需求似乎比以往要大很多。”上述国企投资部负责人表示。

　　在他看来，土地项目转让的背后，是中小开发商们在调控影响下，面临银根紧缩与市场预期不佳的无奈退守。“国家此轮严厉的调控政策，从企业融资和销售环节都加强了管理。最重要的是，近期银行收紧开发贷使那些拿到土地的中小开发商面临资金链紧绷的困境，而目前几乎进入冰冻期的市场，又打乱了开发商对市场销售周期的预想。为了形成稳定的现金流，它们不得不转让土地回收现款。”

　　中华房商合作联合会主席贾卧龙也表示，对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了它们贷款的门槛，让很多中小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。而事实上，由于近期北京市国土局也出台了土地招拍挂的相关新政，在此番密集的政策以及北京住宅土地供应稀缺状况的影响下，部分中小房地产企业开始选择在风险小、条件便利、市场相对适中的二三线城市拿地。

　　降价空间大

　　值得注意的是，政府对商品房预售款的监控，或许意味着土地将成为中小型开发商手中惟一的“救命稻草”。

　　据悉，近期住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。

　　“此前出台的一系列房产调控措施，主要动用信贷手段，对投机性需求进行打击和限制，而这次住建部联合央行及银监会，对房产开发过程中的预付款进行监控。由于目前多数开发企业很大一部分资金来源于预售款，如果该措施严格实施将对很多房产企业资金链造成压力。”一位长期观察土地市场的业内人士认为，如果政策落地，不排除一些持有土地的企业，为了获得现金流直接把土地溢价转让出去。

　　贾卧龙也认为，之前房产调控政策矛头主要针对的是投机需求，而这次“矛头直接对准了开发商”。如果这个规定实施，没有雄厚资金的开发企业将很难再进行大规模开发，“这对中小开发商有可能是致命的打击”。

　　“目前的市场比较冷清，但总体来看土地价格在短时间内难有大的下降，二手地的价格可能会率先下降，而且下降的幅度会比一手地更大。这是因为，大量二手地是囤积多年且当年低价买入的土地，即便地价下降一部分，依然会有比较大的获利空间。”上述业内人士分析。

　　虽然目前市场上二手地的放量在逐渐增加，但是对于是否接盘，开发商也有一些顾虑。在他们看来，调控对市场的预期以及土地本身的状况都是综合考量的条件。而由于转让土地需要缴纳高额的税收，很多开发商还是乐于接受项目公司整体转让的形式。

　　“最关键的就是有无债权债务关系，还有该项目有没有需要拆迁的工程。”林鹏表示，收购二手地块只要土地证等相关文件齐备，而且该项目的规划能顺利获批便会考虑。

　　“目前二级市场的土地多多少少存在债权债务和拆迁的问题，所以公司在考察了很多二手地块后仍然没有找到合适的目标。”林鹏无奈地表示。