原编者按： 为遏制房价过快上涨，继4月14日发布“新国四条”，从二套房贷甚至三套房贷上打压需求后，17日又出炉了被认为“史上最严厉”的调控措施的“新国十条”，开发商们的地根、银根为此明显收紧，楼市拐点和降价的阴云愈显浓厚。“五一”期间，虽然成交量大幅下降，但人们期待中的楼市降价并没有出现。

　　广州日报派出数十位记者，对珠三角地区、粤东、粤西和粤北等20多个城市的楼市进行近一个月的调查。在“新政”满月之际推出系列报道，希望能帮助读者透视广东楼市的“暗战”。

　　这次大范围的调查，广州日报记者共采访了100位开发商，100位投资客以及数百位刚性购房者。在珠三角地区，表示自己楼盘销售“极差”、“比较差”和“一般般”的开发商达到了92%，只有8%的开发商表示销售比较满意。而在粤北、粤西和粤东，只有11%的开发商认为销售比较满意。但同时，表示“绝不降价促销”、“降价促销可能性不大”的珠三角地区楼盘达到了46%，粤北、粤西和粤东这一数据达到了53%。调查显示，广东各地虽然成交量大幅下降，但价格依然比较坚挺，楼市“暗战”处于僵持状态。

　　通过调查还发现，珠三角一线城市的炒楼资金呈现“走西口”、“北漂”乃至走向海外的趋势。广、深楼市“感冒”，东莞楼市就会“发烧”。业内专家认为，在这轮“新政”中，虽然各地表现各异，但谁都难以独善其身。

　　新政后，买卖双方陷入博弈；开发商按兵不动，在观望政策是否有下文。

　　现状：楼价“假摔”大于“真跌”

　　“我帮你算算付款方式？现在有9.9折。”“我只是看看降了没有，不急买。”这是金沙洲一楼盘销售员与看楼客张先生的对话。“只看不买”是当下看楼客最普遍的写照。

　　事实上，除了刚性需求的买家，大部分市民的入市积极性已非常低。新政出台后，一位朋友庆幸高房价让他一拖再拖，没有变成击鼓传花的最后一棒。“现在肯定不看，等楼价跌20%再开始看。”而很多改善型买家也因五成首付而放弃入市。

　　低价盘成交量大拉低均价

　　新政出台，广州住宅市场成交锐减，据某网站房产发布的数据，4月16日到5月15日，广州十区两市楼市成交5124套，比上一个月（3月17日~4月15日）下降了近两成，住宅均价为10641元/m2，比上一月下降了12.8%。实际上，均价下降的真正原因是由于市中心高价楼盘成交量减少，平价个盘成交量增加，导致了均价出现下移。

　　还有很多所谓的“降价”只是开发商的“假摔”。金沙洲的一江景盘在过去较长时间的起价是13800元/m2，最近部分单位有8.5折优惠，但货尾单位也要13500元/m2。

　　新政后，仍有项目获得不错的销售成绩，包括保利·春天里、花都雅居乐和东湖映月等。

　　这几个楼盘有3个特点：1.全新项目不受前期价格影响，开盘价比吹风价低1000～2000元/m2。2.适合首次置业者的中小户型产品居多，首付在30万元左右。3.处于未来地铁沿线。

　　不过，楼市能否真正下跌，取决于地产调控政策能否进一步深入、开发企业资金状况等多方面因素影响。

　　2007年，“9·27”新政不仅严格限制开发商的贷款流向，也区别对待首次置业、改善型置业以及投资等。这实际上是从市场供给和市场需求两方面调控楼市。之后，国家还出台了一系列政策，特别是2008年上半年央行连续6次提高存款准备金率，直接导致开发商资金面临绷断边缘，只有通过降价来回笼资金。

　　而“新国十条”最严厉的措施就是严格的信贷政策，即限制需求，之后还未见进一步的政策出台。现在开发商按兵不动，很大程度上就是在观望政策是否还会有下文。

　　楼市调控仍有操作空间

　　“新国十条”出台后，专家就认为楼市调控仍有进一步的操作空间。而目前市场关注的是房地产税、物业税等是否成为下一步的宏观调控方向。

　　“近期开征房产税的可能性很大，而且完全有可能在全国范围全面开征，物业税近期内开征的可能性很小。”广州一位地产专家表示。

　　对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。

　　预测：未来三个月会降10%~15%

　　广州市昨日出台了房产调控细则，表示不会实行限购。对此，市国土房管局副局长黄文波表示：“广州房产新政是符合广州本地市场状况的，因为北京、上海是全国甚至全世界人们的市场，而广州最多只是珠三角的市场，北京、上海本地居民的购房比例并没有广州高，他们的投资性需求却比广州大。”

　　实际上，温和的新政细则恰恰顺应了市场的举措。有数据显示，一直以来，广州商品房超过6成是本地户籍人口购买，投机的成分很少，一旦采取高压的“限购”政策，将误伤大批的改善型买家，并因此而积聚大批的消费力，从而极有可能再次推高楼价。

　　未来楼市“缺钱的将会先降”

　　对于楼价的“假摔”，不少市民开始怀疑楼市“拐点”能否如期而至。对此，某大开发商营销总监就表态：“楼价肯定要有所下降，才能体现政策威力，否则，新政‘温和’之后就会接着‘严厉’了。”

　　任志强日前也放言“如果开发商缩减投资量，资金坚持一年没有问题”。业界却有不同的理解，虽说像保利、万科等大开发商目前在市中心区所余的货量很少。但不卖楼也就没销售业绩可言，这对上市公司而言不是个好举措。而此前拿的地块还是要按时缴交地价款，一年半载“只出不入”，开发商未必就敢言“不差钱”了。所以，“缺钱的总会先降”将在未来楼市中得以体现。

　　中心区楼价下跌空间有限

　　经纬物业负责人预测：未来三个月广州楼价会下降10%~15%，当然不是所有楼盘都降价，也不排除不少项目价格会非常坚挺，市中心的价格下跌空间就非常小。

　　“中心区楼价下跌空间小”的原因在于当前广州楼市的供求关系并没有发生根本性逆转，刚性需求依然大量存在，而供应量仍然不足，从而将导致城区楼价依然居高不下。此外，城区的在建项目仅是一些单体楼，还有就是等旧城以及城中村改造所释放出来的地块建商品房了。而这并非是短期就可见效的。而亚运期间的停工将导致2010年的实际供应量比预期的减少约两成。

　　年底的停工还将对明年上半年的广州楼市供应带来更明显的影响，由于楼市走向不明朗，开发商肯定会借机“怠工”，放缓建设步伐。这样一来，明年上半年的住宅供应量肯定有所减少。

　　省房协会长蔡穗声接受专访表示

　　观望中各方在角力 调整下迟早会降价

　　蔡穗声认为，新政出台后，买卖双方都陷入观望和博弈，这是一个互相探底的过程，会持续一段时间。从市场的反应来看，2季度的成交出现下滑是概率相当大的。但是价格方面是否会在2季度进行调整，取决于许多因素，暂时还不能做定论。

　　至于这个观望博弈的持续时间，主要看三个方面的角力：一是政策的贯彻力度，现在住建部在催促各地出台地方性的措施，随着越来越多城市的细则出台，本次政策调控的效果也会逐步显现；二是开发商在判断房价的合理性和被市场的接受程度，酝酿制定相关举措；三是市场也在观察开发商的策略，作出一些反应。

　　蔡穗声表示，由于广东省的楼市发展并不均衡，所以新政的影响对于各个板块的影响有不同。哪怕在同一个城市，不同区域的产品调整力度也会不同。

　　“珠三角地区经济比较发达，改善性需求比较旺盛，而且外来的购房需求比例也比粤东、粤西、粤北要高，这次出台的政策对于二次和多次置业者影响比较大，所以从理论上来说，珠三角的楼市会率先开始调整。

　　但是珠三角包含的9个城市当中，有些城市还是以刚需为主，主要是本地消费者，房价涨幅在10%左右的话，调整的幅度是不会太大。但是有些城市依赖投资、投机支撑楼市的话，政策的影响就会非常大。”蔡穗声说。

　　对于一些房价涨幅并不算大的城市可以独善其身的想法，蔡穗声并不认同。“新政的影响肯定是比较全面的。老百姓始终希望买到更便宜的产品，受到其他一线城市的观望情绪影响，这些地区的消费者也难免观望，供求关系发生改变时，开发商也会降价回笼资金。”

　　对于大家都非常关心的楼价是否会调整的问题，蔡穗声回答比较谨慎，他认为降价是否会成为开发商的选择，还得看政策贯彻的力度和深度，不排除开发商有资金压力或者是销售业绩的压力，从而进行价格调整。在这一轮的调整当中，迟早会发生降价，只是时间和幅度的问题。“成交萎缩之后，楼卖不动了，总得要打破僵局。降不降价是开发商的事情，但是大家应该认清形势，把握好自己与市场的关系，不要对形势作出错误的判断。”

　　蔡穗声表示，若新政能达到预期，估计后续的政策出台可能性比较低，而房价快速上涨的势头依然不能抑制，不排除中央继续出台更严厉的调控政策的可能性。（陈白帆、王荔珏、黄涛）