2009年房产政策调控,主要集中在对于房价影响间接的土地方面,政策传达到终端销售仍需要一个过程,对房价影响太间接。

　　而面对房价泡沫滋生的现状,2010年,决策层是否下决心挤压房价泡沫、将如何挤压房价泡沫,成为这个新年开始最大的焦点,而相关政策的出台又成了摆在决策层面前的头号难题。

　　在宽松的政策环境下,2009年的房价,犹如脱缰野马,一路创下新高,直至年底,攀登至历史最高点。

　　然而房地产辉煌的背后,却缠绕着一身的麻烦。在2009年,一线城市房价上涨了50%以上,而在《福布斯》杂志最近公布的世界七大近在眼前的金融泡沫中,中国的房地产排在第二位,房地产泡沫已成为中国必须面对的严峻问题。临近2010年,政策突然翻脸收紧,在这种利空预期下,泡沫在2010年是否会被挤破、相关政策如何出台成为一个新年谜题。

　　关键词:地王 泡沫 恐慌性

　　2008年房地产行业的熊市特征已经被完全洗净,在2009年再次上演了牛市的疯狂。

　　年初,北京市建委等9部门联合发布“15条救市新政”,被潘石屹称为“政府送给北京购房者、房地产企业一个牛年春节大礼包”。从此为起点,2008年被压抑的购房需求逐渐释放出来,北京房地产市场率先复苏。全国各地的房地产市场也相继走出一波“小阳春”的行情。

　　我爱我家控股副总裁胡景晖告诉《华夏时报》记者,2009年楼市的火爆主要是在宽松的政策环境下发生的,为了刺激经济,低利率和低税费已经达到了历史最低点。而另一方面,2008年被抑制的需求在2009年得到了集中释放,而为了赶楼市优惠政策的末班车,一些恐慌性需求入市,透支了2010年的部分需求,这三年需求在2009年集中入市,加剧供不应求局面,成交量创新高的同时,也推高了房价。

　　而随着巨量信贷潜入楼市,房地产的虚火烧得更旺,并渐渐传导至土地市场。从5月富力拿下当时北京的单价地王开始,一线城市地王争夺战打响。而在这场战争中,拿地王者又以国企背景企业最为耀眼。从5月开始的半年时间里,保利、绿地、各地城建集团、中海集体亮相土地市场。

　　而中房协秘书长朱中一曾向记者表示,通胀预期造成保值增值需求资金来楼市避险,开发商销售回笼好而不急于销售,以及地王的出现,都客观上助推了房价的提高。

　　而实际上,房价的无休止上涨,已经使房屋的价格远远超过其价值,并出现了恐慌性购房行为。日前,万科董事长王石也表示,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂,而万科为此已经提前准备。

　　土地政策难挤房价泡沫

　　与“泡沫”一样,“地王”是2009年中国房地产市场最重要的关键词之一,成为决策层调控的首个目标。

　　从2009年8月起,国土部等相关部门就出台一系列土地政策,调控紧紧围绕地王和打击囤地。12月17日,财政部等五部门出台开发商土地出让金首付比例提高到50%政策,更是提高了土地的购买门槛;而为进一步打击囤地,12月23日,国土部挂牌督办9省18宗房地产开发闲置土地,动作频频,使得2009年成为土地调控年。

　　然而,在现今土地财政主导的地方财政体系中,地方政府是否能向开发商动刀？

　　一位开发商向记者表示,二、三线城市拿地后,余款拖着不交,地方政府也不会强制要求交或者收回土地。而2009年良好的销售回款,让开发商手里并不缺钱,地王现象还将持续一段时间。

　　“地方政府对土地财政的依赖,也让地方政府更维护开发商。”一位土地专家向记者表示,在政策执行上会对中央政策有抵触。

　　事实上,开发商不差钱的现状,让这些关于土地的政策,似乎有些不痛不痒。一位大型开发商向《华夏时报》记者表示,国土部的“新政”对于大型开发商影响不大,从2009年5月份起,北京国土部门其实早已悄然提高了买地门槛,要求北京所有项目土地款要在1个月内交清,而北京也没有听说哪个项目拖欠了土地出让金。

　　据该人士介绍,土地出让金首付比例的提高,对大型企业影响很小,将限制中小企业进入土地市场竞争,从购买土地这个市场,开发商已经加速洗牌,而中小企业在拿地上资金比不过大企业,难以拿到土地的企业正在逐步淡出房地产行业。

　　房价越来越高,在地价与房价的争论成为一个社会话题之后,决策层出台一系列土地政策,将对2010年房价产生什么影响尚不得而知。

　　对此,上述土地专家表示,由于地方政府的阻挠,预计通过土地政策来控制房价的效果不乐观。国家目前出台了很多政策,大多是关于土地的,比如打击囤地、加大土地供应,从而增加房子供应,这需要一个过程,这对于房价的影响太间接。更直接的政策在于税收和信贷政策。

　　二套房政策或细化

　　一系列关于土地的相关政策出台,使得2009年房产政策调控主要集中土地方面。而临近年终,政策终于直接指向了二手房的税收政策,向泡沫开刀。

　　12月23日,财政部、国税总局发布细化的二手房营业税政策,规定自2010年元旦起,个人将购买不足5年的普通住房对外销售的,按差额征收营业税。

　　对此,胡景晖表示,该政策运用技术手段区别对待改善型置业和投资、投机需求,支持居民正常的自住和改善型需求。但政策效力只能影响第一季度,从以往经验来看,单单依靠交易环节的税收调控并不能真正实现抑制房价上涨、控制投机的初衷,若无其他调控措施跟进,此后的二手房市场或将继续量价齐升。

　　然而,作为楼市风向标、对于房价泡沫影响最直接的二套房新政还没有浮出。

　　对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,二套房政策从2007年9月开始执行,但2009年在信贷宽松支持购房的环境下,银行对于二套房的执行力度不大,导致了投机性需求也进入楼市,过多资金流入楼市,催生了房地产泡沫。

　　12月18日,住建部部长姜伟新表示,在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时,更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准,抑制投资和投机性购房。这也被业内认为是继中央经济工作会议之后,监管层释放的二套房收紧信号。

　　而是否会有新的房贷政策出台,胡景晖认为,从政策调控的路径可以看出,既要鼓励自住型的刚性和改善性需求,又要堵住投资性需求不进入楼市。如何去细分和精准化定位自住型需求是一个难题,将考验决策层的智慧。

　　而业内认为,税收政策都出了差别化的细则,房贷政策特别是二套房政策可能会有更细化的政策出台,这样才能管住楼市泡沫。

　　2010年房价面临回调

　　刺激经济的天量信贷,在实体经济没有恢复之前,资金都跑到了房地产来避险,信贷的放松推高了资产价格。

　　2009年的新增信贷规模约为9.7万亿元,在11月的一次公开亮相中,银监会主席刘明康表示,2010年肯定会减少,新增信贷预计在6万亿-7万亿元。

　　国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清向《华夏时报》记者表示,随着世界经济的恢复和我国出口的转好,资金将转移到实体经济,进入房地产市场的资金将减少。另一方面,房价已上涨到历史最高点,当风险大于机遇时,投机者也会选择从房地产市场逃离。信贷的减少和资金的转移,将使房价面临调整。

　　2009年的楼市,在宽松的政策和信贷环境下,上演了疯狂的一幕。而这两项利好,将在2010年发生调整,房价再一次面临调控而回调的考验。

　　而顾云昌认为,2010年持续适度宽松的政策将保持房价的稳定,我国经济正从低谷走向繁荣,房价目前还处于上升通道,房价再暴跌的可能性很小。而随着实体经济的恢复和收入的增加,房价保持稳定或调整,其也是挤压房地产泡沫的过程。

　　而一旦房价回调,开发商“不差钱”能维持多久呢？上述开发商向记者表示,地价过高,如果没有高房价维持,开发的风险也将加大,从而不得不面临推迟开发的命运。

　　另一方面,开发商融资的主要渠道也在收紧。目前已有多家银行将开发商地产项目自有资本金比例提高至40%、50%,而2010年的新增信贷规模也下降。

　　胡景晖表示,2010年信贷收紧,不光使购房者购买力下降,也将使部分开发商资金紧张开始出现打折售房。房价上涨过高的城市,会出现房价的回调。预计一季度交易清淡,经历一手房调整后,二手房也将跟着降。

　　2009年遗留的房价和地价问题,正成为2010年摆在决策层面前的一个罗生门。

　　(华夏时报)