这是记者昨天从浦东方面获悉的信息。日前，在新政出台满一个月之际，为了解新政对新房交易市场的影响，以及各开发商对政策效果的反应，新区发改委对陆家嘴和三林地区范围内今年有一手房预售交易的所有21个住宅楼盘的房产开发商进行了专项调研。被调查楼盘分布于浦东各个环线之间，包括一般住宅、高档公寓和别墅，占浦东新区目前在售楼盘数的47%，2010年交易面积占新区的44%。调研指出，交易量的持续低迷将会传导到房价上，传导过程的长短要看市场博弈情况，这又将最终取决于后续执行细则的严厉度和持续时间的长短。

    客户退房现象严重

    调查结果显示，无论是一般普通住宅、高档公寓，还是别墅；无论位于中外环线间，还是内环以内，在被调查的价位从2万多元/平方米到接近10万元/平方米的所有楼盘，新政出台后销售量均受到极大影响。

    从最近几个月推出过期房销售项目的几个楼盘处了解到，政策出台前，其交易均处于活跃状态，政策出台后，房屋销售交易量骤减。比如前面提到的地杰国际城项目，该项目预计2010年底全部交付，有地铁概念和学区房概念，属于好销楼盘。其中证大宽域、张江紫园、世茂滨江花园、仁恒河滨城、吉利名苑等楼盘，更是在政策出台后的1个多月时间里，未曾售出一套房屋。某些楼盘甚至表示，之前已交付定金的客户退房现象严重，退房比例之高远甚于之前历次楼市调整。

    销售量锐减的原因：一是购二套房首付比例提高至50%，很多买家付不出首付；二是在明细规则出台前，银行收紧房贷，贷款贷不出；三是预购房者预期房价下跌，处于观望状态。

    销售价格未现下跌

    由于销售策略和交易量极小的原因，目前，一手房屋并未出现价格下跌现象。其主要原因，首先是作为销售策略，一般房产公司分批推出项目时，往往把位置佳、房型好、装修精的房屋放在后面开盘，这可为以后批次房屋的价格上涨提供理由，并最大程度地提升价格上涨空间。

    比如，地杰国际城项目，今年早些时候推出的房源，均价在每平方米23000元到26000元左右之间。4月份后推出的房源，位置比之前好，装修标准也提高了，均价涨至每平方米3万元左右。即使有议价空间，短期内价格不会低于前一期的售价。其次，政策出台后，房屋交易量微乎其微，也反映不出房价下跌的现象。

    某些楼盘销售价格有了议价空间，但并未出现高调打折现象。调查中了解到，房产公司推出新房时，基本上是一房一价。新政出台前（销售形势好的时候），新房开盘时，价格已定，没有议价空间，除非房屋有瑕疵或特别客户，才有打折可能，但是手续复杂。新政出台后，某些楼盘的房屋销售有了议价空间，议价权也有所下放，但还没有楼盘对外公开宣称打折销售。

    部分楼盘转售为租

    在目前几乎没有交易量的情况下，作为暂时的应对之策，有些楼盘准备将卖剩下的尾盘房屋装修后出租，以后是否卖掉看形势再定。比如，花旺房产开发的吉利名苑，之前的一批房源已经按每平方米14000元左右的均价售出，之后涨到每平方米2万元左右时正值政策出台，至今一套未曾售出。目前公司已不打算继续出售剩余房屋，而是考虑将剩余的7000多平方米的70多套房屋进行装修，以作出租之用。

    在目前购房者处于观望和无力支付高价位房款的情况下，刚性需求的一部分会通过先租赁房屋以后再做打算的形式释放。房产公司转售为租的策略，在规避风险的同时，其实也顺应了当前形势的需要。

    事实上，采取将房屋先出租，看准形势，再随时将其推向销售市场的做法，已成为某些房产公司常态的营销策略。比如，位于陆家嘴滨江区域的顶级公寓楼盘鹏利海景，几年前造好后并未急于出售，而是用作出租。在房产销售形势很好的2009年11月，开盘推出66套房源，在一个月的时间内全部售罄，均价达到11万元/平方米。目前，剩余的大部分房屋均用作出租。