一家名为Lifespace乐都汇的购物广场即将登陆青岛。不过，这个商业地产项目并非出自某家地产公司之手，而是正在极力追赶家乐福和沃尔玛的零售商TESCO。

    进入中国市场五年之后，这位迟来的全球第三大零售商正在选择一条异于对手的扩张道路。

    据了解，上述青岛项目将在下个月正式启动，这是TESCO在华经营的第一个购地自建综合性购物中心项目。而且，继青岛之后，TESCO旗下地产公司专为中国市场打造的购物中心品牌Lifespace乐都汇购物广场还将登陆秦皇岛和抚顺。

    到目前为止，TESCO在中国市场上签约的商业地产项目已经达到20个，总投资额约50亿元。悄然之间，这个全球第三大零售商正在向着“商业地主”的身份靠拢。

    圈地

    在青岛四方区人民路上，TESCO的Lifespace乐都汇购物广场即将于新年开业。这个TESCO进军商业地产的首个项目分为地上五层，地下两层，其中，TESCO乐购超市位于二层和三层，是该购物广场的主力商户。

    据TESCO介绍，近期，其位于秦皇岛和抚顺的商业地产项目也将投入运营。和青岛一样，这两个项目均为Lifespace乐都汇购物广场。“TESCO在中国的发展进入了一个新阶段，这是在商业地产上的大胆尝试，也是外资零售商在中国发展的探索，”28日，TESCO表示。

    当前，TESCO的圈地领域已覆盖北京、辽宁、山东、厦门、南京、广东等地，签约的商业地产项目有20个，其中，今明两年开业的项目有4个。TESCO中国董事、副总裁庄南滨介绍，这些购地自建项目平均每个投资约在4至5亿元之间。

    2008年，TESCO在中国的购地自建业务开始。目前，其商业地产总部已落户北京，主要负责购地自建。TESCO表示，购地自建将会成为未来扩展中国业务的重要策略之一。

    据了解，在英国本土，购地自建模式已经被TESCO运营得相当成熟，在中国市场则处于刚刚起步的阶段。从单纯的零售商转向零售兼地产开发商，TESCO在中国的变身逻辑落脚在稳定的利润增长点上。

    国内某大型外资零售商管理层人士表示，随着市场竞争激烈，单从零售业务中得到的利润正越来越少，真正依靠商业经营得到的净利润率不超过3%。在回报低的情况下，零售商都在寻找新的增长点。对于资金实力雄厚的企业来说，投资商业地产，最起码可以解决日益上涨的租金问题。

    公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净利润率只有1.32%，即使是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%。

    新阶段

    进入中国五年来，TESCO的扩张瓶颈始终没有突破。尽管今年逆势扩张，接连开店，但TESCO的门店数量和市场份额仍然无法与家乐福、沃尔玛抗衡。到目前为止，TESCO在华拥有大卖场69家。与此同时，家乐福与沃尔玛的门店数量则是早已过百，并且每年以15-20家的速度继续扩张。

    选择在此时进军商业地产，TESCO给自己的规划是“进入一个新阶段”。TESCO表示，相信购地自建的购物中心模式能更好地把其国际上的管理模式、运营经验和节能措施带到中国市场上。

    然而，当前与其同一梯队的家乐福、沃尔玛在中国市场上均没有采用购地自建的扩张模式，尽管其在欧洲和美国却是基本采用这种方式。据了解，在中国市场上，家乐福一直采用租赁方式，沃尔玛则与深国投、嘉德置地等投资公司合作。

    业内人士表示，租赁物业的方式可以使投资最小化，现金流更均匀，所以，当前租赁经营几乎是绝大多数零售商的发展方式，这有利于加快连锁超市的扩张速度。

    而购地自建，在物业的选址、建设方面所需的时间都要比租赁方式长很多，自建物业投资大，回报周期长，对现金流的要求非常高。由于大笔资金被占用，可能会造成资金链紧张或断裂，有时候一两个项目就可以拖死企业。

    以购物中心为例，如果采用租赁方式，一家购物中心的投资约为2000万元，若购地自建，则投入在3-5亿元不等。

    根据TESCO08/09财年报告显示，在其国际市场的收入中，中国市场的贡献不大。尽管TESCO没有公布中国市场的具体业绩，但却指出，中国市场在08/09财年因为地区扩张的原因，盈利能力虚弱。

    尽管高风险，但TESCO却不是当前涉足商业地产项目的特例。不少强势的内外资零售品牌，如新世界、广百股份、王府井、新光百货、上海百联、武商集团、百盛等，都在圈地。