洪维

　　记者耗时两月调查发现，广州存量住房空置率高达20.24%，已超国际警戒线的一倍。广州社科院研究员彭澎博士也认为，目前投资客、炒房客手中有很多房，广州“住房空置率相当高”。并且从住房空置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断，广州楼市确有较大泡沫。

　　两成多的住房空置率，不仅表明广州楼市有较大泡沫，还表明广州一手住宅供求不平衡是人为造成的，广州楼市的供求关系至少没表面看起来如此紧张。以2008年、2009年为例，两年的总供需比为0.95:1，如果撇除空置部分，那么供需比为1.2:1。

　　提及“空置率”，地方政府、房产开发商往往讳莫如深。一线城市房屋空置率达40%，据统计，上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%，也就是说，将近一半房子是没人住的。据称，有个“租价比”(年租金与房价的比率)，既是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。

　　上海统计局曾公布了一组惊人数据，2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。几个数字全部创下历史记录。

　　评论说，惊人的空置率足以证明，楼市已经成为投机者的乐园。一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有温州炒房团，后有山西炒房团、内蒙古炒房团，他们南征北战攻城略地……他们每到一个地方，当地房价就发了疯似的猛涨，把当地老百姓置于水深火热之中，如果把他们比作房价飞涨的加速器一点也不为过。在楼市投机者的影响下，几乎是全民皆兵，都知道把有限的资金投到房产上，静等机会一到就随手一抛大赚一笔。完全可以推断，家里稍有积蓄但又没加入炒房团且基本算坐拥百万资产的富户，早已按耐不住，以个体游击方式加入炒房大军，也都赚了个盆满钵满，龇着牙傻笑呢。

　　住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%~20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　随着二套房认定标准发布，连续火热了十来年的房地产市场或许就此冷下去，住房将从商品、投资品回到居住保障的本质。据媒体报道，开发商在听闻了既认贷又认房的二套房标准后大呼，这是最严格的二套房认定标准，房地产市场将会在目前调整的基础上，进行更持久的调整，部分区域的房价可能会狂降。笔者认为，隐而不发的房产税，则使空置房翻江倒海的潮涌而出至市场，一方面使住房空置率降低，一方面又增加了住房供应量，渐渐的使购房者不再相信房子供不应求的“鳄鱼的眼泪”。