洪维:住房空置率远超警戒线是“鳄鱼的眼泪”(地产评论)
洪维
记者耗时两月调查发现,广州存量住房空置率高达20.24%,已超国际警戒线的一倍。广州社科院研究员彭澎博士也认为,目前投资客、炒房客手中有很多房,广州“住房空置率相当高”。并且从住房空置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断,广州楼市确有较大泡沫。
(羊城晚报2010年06月6日)
两成多的住房空置率,不仅表明广州楼市有较大泡沫,还表明广州一手住宅供求不平衡是人为造成的,广州楼市的供求关系至少没表面看起来如此紧张。以2008年、2009年为例,两年的总供需比为0.95:1,如果撇除空置部分,那么供需比为1.2:1。
提及“空置率”,地方政府、房产开发商往往讳莫如深。一线城市房屋空置率达40%,据统计,上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%,也就是说,将近一半房子是没人住的。据称,有个“租价比”(年租金与房价的比率),既是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。
上海统计局曾公布了一组惊人数据,2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%。几个数字全部创下历史记录。
评论说,惊人的空置率足以证明,楼市已经成为投机者的乐园。一个不争的事实是,过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓:先有温州炒房团,后有山西炒房团、内蒙古炒房团,他们南征北战攻城略地……他们每到一个地方,当地房价就发了疯似的猛涨,把当地老百姓置于水深火热之中,如果把他们比作房价飞涨的加速器一点也不为过。在楼市投机者的影响下,几乎是全民皆兵,都知道把有限的资金投到房产上,静等机会一到就随手一抛大赚一笔。完全可以推断,家里稍有积蓄但又没加入炒房团且基本算坐拥百万资产的富户,早已按耐不住,以个体游击方式加入炒房大军,也都赚了个盆满钵满,龇着牙傻笑呢。
住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,商品房供求平衡;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
随着二套房认定标准发布,连续火热了十来年的房地产市场或许就此冷下去,住房将从商品、投资品回到居住保障的本质。据媒体报道,开发商在听闻了既认贷又认房的二套房标准后大呼,这是最严格的二套房认定标准,房地产市场将会在目前调整的基础上,进行更持久的调整,部分区域的房价可能会狂降。笔者认为,隐而不发的房产税,则使空置房翻江倒海的潮涌而出至市场,一方面使住房空置率降低,一方面又增加了住房供应量,渐渐的使购房者不再相信房子供不应求的“鳄鱼的眼泪”。 ,
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