曾为联华信托总裁、现为建银精瑞资产管理有限公司董事长的李晓东可谓是REITs领域的活跃人物。就目前中国式REITs的泛保障化，本报记者对其进行了专访。

　　中国房地产报：中国版REITs的推出经历了很多的转变，特别是目前的泛保障化，您认为出现这种转变的原因是什么?

　　李晓东：转变的原因在于政府层面保障房建设的财力不足。

　　今年，中央政府提出要建580万套保障性住房和旧城改造住房，中央对此的拨款是600亿元，平均每套房约为1万元，远远无法覆盖成本，剩下的钱需要地方政府来筹措。

　　资金需求应该是促成方案转向的一个重要因素。作为金融产品重要的推动者，政府的上述因素在REITs还未成型时期就自然有了很大的影响。

　　中国房地产报：在银行间市场交易的保障房REITs，它的投资回报率在多少时才能得到机构投资者的认可？

　　李晓东：由于购买者是包括银行、保险公司以及社保基金在内的机构投资者，这一类的产品若要有市场吸引力，目前其回报至少应该高出10年期国债利率1.5%～2%，在租金收益上还要扣除管理费等各种费用。对比10年期国债和企业债而言，目前10年期的国债收益率为3.28%(无需缴税)，而一般企业债收益率在5%以上(含税)。也就是说这类产品年回报应该能达到5%甚至更高，才能获得机构投资者的青睐。

　　中国房地产报：那么就目前的廉租房收益而言，其比较低的回报能否满足机构投资者对REITs的预期收益率呢？

　　李晓东：目前确实存在这样的状况，单纯依靠租金收益很难覆盖投资回报率。
我认为，任何一种保障房在打包做市场化金融产品的时候，都需要注意，政府是不应该完全抽身的。无论是租金补贴，还是回报率的控制，政府都应该在其中有所贡献，否则这种非市场化的产品做到市场化的推出是不可能的。

　　中国房地产报：您曾经提到，国内的REITs已经错过了推出的最佳时机。那么，目前各地筹备的保障房REITs是否也有同样的问题？

　　李晓东：当时我认为，国内推出REITs的最好时机应该是在2008年下半年——也即房地产市场最为低迷的时候。而目前，REITs正遭遇租金回报率低的尴尬，而这一尴尬还将持续一定时间。

　　但是保障房版本的REITs，我认为并不存在这个问题。区别于以商业物业或者工业物业为主的REITs，保障房REITs推出的关键是设计，在于政府如何在其中发挥作用使产品具有一定吸引力。换句话说，政府在保障房REITs中是起决定作用的，也就不存在所谓推出时机的问题。