每年9月10月都是房地产市场成交的黄金季节。今年在国家宏观调控政策之下，买卖双方持续博弈，特别是二手房市场，“金九银十”已成为许多房主眼中的“救市稻草”。相对于9月新盘的集中放量及相对低价入市，二手房市场联动性也十分明显。不少一线城市二手房的8月份成交量已呈现较大幅度的上升，看起来，楼市已经回暖？

　　暂时性的成交回暖

　　据荧灿地产统计数据显示，8月后两周，二手房客户登记量与看房量突然暴增，环比上周分别上涨了50%与63%。

　　与此同时，价格也有所止跌甚至部分城市的部分楼盘略有上浮。深圳楼市最为明显。8月16日-22日，深圳市二手房市场共成交2533套，创下两个月来的新高，环比增长22.5%。

　　据监测数据显示，8月下旬以来，北京二手房业主坚持不降价的情况普遍增多，有些业主表示其挂牌底价坚决不松动。而据21世纪不动产上海区域市场中心对上海16个热点板块的标杆楼盘二手房交易价格的监测显示，超过1/3楼盘的均价已从5月底的最低水平回升到4月底的水平，其中，闸北大宁板块的新梅共和城和杨浦控江板块的新凤城两个楼盘6、7月份均价持续回升，升幅在6%~16%，与4月中旬高点持平。7月份，这些标杆楼盘仅有3个楼盘成交价有所下跌，四分之一的楼盘价格在上涨。

　　不过，据21世纪不动产集团市场总监林蕾介绍，假如二手房业主提价或表示坚决不降价，其成交率就会大大降低，或成交时间大大延缓，毕竟这是个调整中的市场，大部分购房者还是抱着砍价的期望来的。

　　林蕾认为，8月份楼市回暖，更多是一种成交量的回暖，而非价格的回暖，更不能称为楼市全面的回暖。成交量的上升，主要有以下几个方面的原因：一是从政策层面看，调控政策已趋于稳定，观望心态缓和，积压了3个多月的刚性需求开始入市；二是从市场层面看，楼市已进入到一个各方心态达到相对平衡的平台，无论是向下还是向上，都需要消化一些筹码；三是从具体情况看，前期二手房先行降价，现初步传递到新房，开发商不得不参考周边二手房定价，开发商新盘打折的现象在增多，吸引了一部分购房者入市。

　　假性回暖不可持续 金九银十或临“降价潮”

　　房地产调控，从政策制定者角度看，对成交量的增长，是持欢迎态度的。但林蕾称目前楼市以成交量为代表的回暖是一种“假性回暖”，因为无论是从政策面、市场面和企业面都不支持楼市的真正回暖。恰恰相反，在多方因素的压力下，一波新的降价潮已是箭在弦上。

　　虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。北京中原三级市场总监张大伟认为，最近的市场回暖明显根基不牢，宏观调控政策不仅没有放松，最近更有收紧的迹象。3月两会后的上涨导致了4月的系列调控，而最近的上涨趋势一定确立很可能导致力度更严重的第二次调控。

　　而林蕾提醒，更大的压力来自供应层面。2007年是土地供应的高峰之年，这些土地项目在2009年的楼市井喷促进下纷纷开工。相关数据显示，2009年全国新开工面积11.5亿平方米，而竣工面积一般为上一年度新开工面积的70%左右。由于开工项目形成实际供应有一定的滞后效应，去年的新开工量将从今年下半年以后陆续推向市场。据预测，今年3季度以后，房屋竣工面积将快速增长，并于今年底达到峰值，全年竣工面积有望突破8亿平方米。

　　张大伟表示，虽然最近市场的确出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量，这些数据的调整更多是因为部分刚性需求没有期待到价格的明显下调，而仓促入市。在市场没有达到新政前2/3时很难说市场形成明显的回暖。而价格不论是商品房还是二手房依然处于高位，特别是商品房部分项目的低价热销，在金九银十可能成为趋势，这也会影响周围二手房，所以这两月的市场在政策没有放松甚至存收紧可能的情况下，价格很难上涨。

　　“这一波降价潮将会带动成交量的增长。”林蕾补充道，降价过后，市场再次达到一个相对平衡点。如果政策预期稳定，没有新的严厉调控政策出台，成交量仍将有序增长。但未来半年内，不要期望房价在成交增长的基础上大幅反弹，正如不要期望房价的暴跌一样。