2009年北京二手房市场交易红红火火，房贷市场也交出了一份令人满意的答卷，使得人们对2010年房贷市场的表现充满期待。明年市场行情能否保持09年成绩？“伟嘉安捷”预测，从房地产市场及金融贷款政策发展趋势看，尚有十大疑问需要解决：

　　一、政府表态，遏制房价过快上涨，2010年贷款政策会怎样出台？

　　09年底，面对持续上涨的北京楼市价格，中央政府出手“国四条”加以应对，一时间“遏制房价过快上涨，鼓励自住及改善型住房消费”成为市场热议的焦点。

　　二、明年央行货币政策保持下行趋势还是向上行调整？

　　09年整体国际金融市场形势不容乐观，美国、英国、日本、荷兰等国上半年相继实施经济刺激方案及降息政策，美国第三季度GDP尽管在一年多来首次转正，但2.2%的增长率可以看出明显的后劲不足。从岁末年初，美联储主席和各国银行行长对未来政策的表态来看，多数国家仍深受经济危机的影响。

　　为应对全球范围的经济危机风险，中国政府也在积极“促内需、保增长”，各项经济调节政策有条不紊地实施。“伟嘉安捷”认为，在国际金融市场尚未复苏的情况下，对于房地产市场，中国政府亦不可能使用过激的调控手段进行调整，加上中央经济会议上提出的继续实施适度宽松的利率政策主基调，预计明年贷款利率还有可能延续09年的下行趋势。不过即便货币政策有所从紧，央行上调房贷基准利率，相信也不可能一下回调至07年五次加息后基准利率7.83%的效果，所以明年的贷款利率仍然会是温和调整，贷款购房人无须过度紧张。

　　三、首套房贷七折优惠利率是否会生变数？

　　08年暂行一年的营业税优惠政策已戛然而止，借款人开始更多的关注于首套房七折优惠利率能否继续实施。09年房贷七折优惠利率为近几年的最低折扣，也是在特殊经济环境下产生的特殊优惠政策。对于首套房七折优惠利率是否会取缔，“伟嘉安捷”认为，从“国四条”中鼓励自住住房消费来看，2010年继续延续首套房七折优惠利率的可能性较大，即使利率回调至之前的8.5折，与现行七折优惠利率相比，对借款人也不会造成太大影响。“伟嘉安捷”举例，以60万贷款20年期为例，8.5折与7折利率相比，借款人每月要多还290.30元，多支付总利息69671.23元，每月不到300的月还款增加额。

　　四、二套房政策继续收紧还是放松？

　　09年底，有媒体称“二套房首付提至50%”在市场引起“轩然大波”，很快各家银行纷纷跳出辟谣。从“伟嘉安捷”合作的十余家内外资银行来看，目前仍是按照首付40%、利率上浮1.1倍的二套房贷执行，并未有新的政策出台。至于明年的二套房贷政策风向是否会变？“伟嘉安捷”认为，二套房政策旨在打击投资、投机购房群体，现有政策已经比较严厉，对于部分“二人世界”转变“三口之家”、为了孩子上学以及将父母接来同住安度晚年的置业升级人群来说，已经受到了较严重的影响，因为这部分人群因经济实力有限不得不通过贷款来解决置业需求。“伟嘉安捷”认为，明年的二套房贷政策是保持现状、继续从紧还是有所放松，仍需政府相关部门谨慎出台，最好对改善型和非改善型购买人群区别对待，这样才能使政策效力得以更好发挥。

　　五、符合改善型居住条件定义需进一步明细化？

　　二套房贷政策中虽然有提及符合改善型居住条件的再贷款购房时可比照首套房贷款政策，但是对于何为“改善型居住条件”的定义仍然比较模糊，“伟嘉安捷”认为如果明年二套房贷新政出台，个别条款的定义能否更加细化、精准。

　　一方面，家庭人均居住面积标准有待提高：目前，北京市对于符合居住条件的人均居住面积是以北京市统计局2007年公布的27.07平米为标准。“伟嘉安捷”认为，07年公布数据与现在有两年之隔，随着近两年居民收入和消费水平的提高，加上目前购房主力人群80后首次置业倾向于大户型的趋势，27.07平米与目前市场形势相比，标准尚有待提高。

　　另一方面，三类典型人群在政策上是否区别对待：从“伟嘉安捷”实际贷款业务中，有以下三类较典型的人群容易受到二套房的“困扰”。第一类，个人首套住房贷款已结清并出售的；第二类，婚前一方贷款购房，婚后以夫妻名义申请再贷款的；第三类，夫妻离婚后有贷款房产处置的。“伟嘉安捷”认为，在二套房政策上能否对这些人群区别对待，比如说对以自住为目的购买第二套房产且首套房贷款结清并已出售的，或是再次贷款购买的房屋面积、总价比首套房多的购房人，是否应该算作首套住房，在政策上给予一定的优惠，使二套房贷政策更加人性化。

　　六、非交易类抵押消费贷款能否继续保持高速增长？

　　从09年下半年以来，各家银行纷纷收紧交易类贷款尤其是二套房贷款政策，不少借款人开始转移思路，抵押现有房产来全款购房，加上政府对家电、汽车等“以旧换新”的补贴政策带动不少人抵押房产购车意愿高涨，带动了09年非交易类抵押消费贷款的增长。从目前来看，二套房政策未出现丝毫放松的迹象，“伟嘉安捷”预测，明年非交易类贷款将有可能成为带动房贷市场交易增长的主力贷款产品之一。抵押消费贷款之所以备受借款人追捧，有赖于其三大“魅力”：

　　1）满足借款人消费需求：如果借款人或亲朋好友名下有全款购置或是已结清贷款的房产，就可以向银行申请抵押贷款用于购房、购车、留学、装修等个人消费用途，满足借款人消费需求，缓解借款人压力。2）利率和成数：抵押消费贷款的利率一般为基准利率或可适当下浮5-10%，利率优惠与二套房相比更为优惠；成数一般可贷到评估值的七成，基本上能满足客户的购房、购车需求。3）提前还贷便捷：对于抵押消费贷款，银行一般是没有限制条件的，借款人可以随时提前还贷，享受融资后的便捷还款。而二手房商业贷款，多数银行会有一些限制提前还贷的条款，如还贷期一年内不允许提前还贷、提前还贷需要提前30个工作提出书面申请或电话预约以及提前还款额必须是万元的整数倍等等。

　　七、住房公积金贷款支持保障性住房建设能否实施？

　　住房公积金贷款在09年提出一个新的意见，关于闲置资金支持保障性住房建设的问题，引起社会各界较多争议。据了解，公积金之所以会有较多闲置资金的出现，是由两部分原因造成：一方面，多数公积金缴存职工对公积金使用的认知度不高，认为公积金只能用于购房，其实目前租房居住的公积金缴存者，只需提供购房合同及房租发票，就可以提取公积金用来支付房租；另一方面，部分一手房开发商及二手房小业主因批贷速度较慢而拒绝购房人使用公积金贷款，导致公积金的使用比例远不及商业贷款。

　　但是，对于公积金闲置资金贷款建保障性住房的问题，“伟嘉安捷”认为，最大的争议除了其合法性外，还有公平性。就北京地区而言，目前公积金的缴存者包括京籍和外地籍人士，如果公积金贷款支持保障性住房建设，那么意味着很多外地籍职工将享受不到该政策。因为目前诸如限价房、经济适用房、安居房、康居房等保障性住房都是针对北京本土居民的优惠政策，一旦公积金闲置资金贷款构建保障性住房，那么对于同样缴存公积金长住北京的外地籍人员来说，将会隐藏着很多的不公平性。假如公积金《实施意见》明年出台，那么在政策细则出台前，希望政府相关部门能够将更多的将这部分公积金缴存者的利益考虑进来，让公积金制度充分体现公平性。

　　八、个人征信管理条例征求意见截止，将有何新规定出台？

　　09年房贷市场优惠政策颇多，不少购房人想要贷款买房却因出现信用问题遭到了银行的拒签。尤其是下半年银行收紧房贷后，对借款人的信用资质审核越发严格，一般来说个人房贷和信用卡在一年内如果出现连续三次或累计六次的的逾期，在向银行申请贷款时是会遭到拒批的。特别是09年10月份《征信管理条例（征求意见稿）》公示后，明年银行很有可能加大对借款人个人信用的管理力度，个人基础数据库建设也将不断健全和完善。据了解，个人信用报告中将记载个人的其它公共信息资料，比如住房公积金缴存信息、社会保障信息甚至生活中最琐碎的水、电、煤气等一切通过身份证可以办理的收费项目，都能够在个人信用档案中体现。银行在审核借款人是否符合贷款要求时也会轻易查出来，今后借款人要养成在平时生活细节中积攒个人信用度的良好习惯，保护好自已的“第二张身份证”。

　　九、政策未明朗，明年是否应该提前还贷？

　　对于处于还贷期的借款人来说，关注较多的一个问题是明年提前还贷是否合适？“伟嘉安捷”指出，从目前的国际国内金融形势来看，明年房贷市场应该处于比较稳定或较低水平，在这种市场环境下，建议借款人尽量不要选择提前还贷，可以考虑将手中闲散资金投向收益率较高的股票、基金或是其他理财产品，以实现分散投资、扩大理财的目地。但也不是所有的借款人都不适合提前还贷，如借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，可以选择提前还贷，在结清贷款后将这套房产抵押给银行申请贷款，来解决自身融资需求。

　　十、明年房贷市场交易走势判断？

　　09年房地产市场红红火火的走过了，对于2010年的房贷市场交易量走势的判断，“伟嘉安捷”认为，房贷市场的交易量在很大程度上取决于二手房市场的交易量，但又不是对其完全依赖的。因为房贷市场产品较多，除房屋买卖的交易类产品外，还有像抵押消费贷款、补按揭之类的非交易类产品做支撑，在政策从紧的大环境下，明年房贷市场走势可能不会像09年那样火爆，但也会保持相对较平稳的态势。另外，从政策上来看，营业税回调，“国四条”出台等，都是本着鼓励居民自住消费需要、保护中低收入人群、打击投资投击炒房人群的目的。从这一系列政策看，对促进房地产市场健康发展，强化银行风险合理化起到很大促进作用，也会有利于房地产金融市场的稳定发展。