受大量购房者“由购转租”影响，自4月份以来，北京租赁市场火爆异常。但21世纪不动产的数据显示，到了8月份租赁量出现大幅回落。与此同时，租金水平却仍在继续走高，尤其是学区房租赁市场，更是出现了一房难求的情况。但业内人士预计，从9月下旬开始，北京将正式进入租赁淡季，“牛市”不再。

　　●租赁量跌价涨

　　根据北京市交易管理的数据显示，8月份，全市房屋租赁网上备案共计12909套，与7月份相比，锐减了近8000套。同比降幅达到了31.9%。

　　虽然租赁量出现了下滑，但租金价格却呈上行趋势。根据21世纪不动产对全市300个交易活跃楼盘的监测数据显示，8月份全市一居的租金环比涨幅为3.3%，两居的租金环比涨幅为2.2%。

　　根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：8月份全市租赁市场月租金价格再度出现上涨，在CPI和旺季高峰的推动下均价达到2889元/月·套，环比上涨3.29%，同比去年同期的2512元/月·套大幅上涨了15%。本月，城八区的成交总量占全市成交的79.35%，其租赁均价达到了2977元/月·套，环比上浮了3.19%，而与去年同期的价格相比则上涨了387元/月·套，涨幅为14.94%。普通民宅租赁成交量本月环比上月下降了近5.5%，价格方面则环比上月上涨了1.14%；高端租赁市场的成交量出现了一定幅度的上涨，环比增幅达到了1.71%。全市本月高端租赁市场的交易均价为4746元/月·套，较7月份下跌了1.83%，同比去年的降幅也微降了0.21%。通过数据显示，8月份的整体租赁市场中房源的供应数量环比下滑了近11%，客户的需求数量也有所放缓，相比而言环比下降了15.74%，整体市场供需比为1.19：1。

　　另外，8月份北京市多个区域的租金水平也出现了下滑趋势，其中车公庄、广渠门、丰台南区等区域的租金水平降幅明显，环比降幅均超过2%。

　　我爱我家的分析师认为，随着第二次交易高峰开始逐步衰退，本月租赁市场呈现了量跌价涨的走势。具体来看，部分在京毕业的大学生在5、6月份提前进入租赁市场求租，市场中部分租期将至的客户也选择了提前换租。虽然近期市场热点转化成外地来京务工大学生和小学、中学的求学需求，但是这两部分需求相对而言释放的集中度有所降低，而且需求量也较前期热点有所放缓，造成了8月以来整体租赁市场中的客户需求和成交量出现了一定程度的下滑。

　　租金方面，一方面新增房源量的回落特别是重点区域可供出租的房源量不能得到有效补充影响了整体市场中房源供给水平，造成了局部区域供需关系的失衡，从而带动了市场中的租金走势出现了上浮；另一方面租金价格的上涨还与CPI的提升以及粮油菜禽价格的变化有关。

　　●一个暑假涨了15%学区房租赁火爆

　　虽然8月份京城整体的租赁量出现了下滑，但是学区房租赁市场却表现得十分抢眼。在量价齐升的同时，更出现了一房难求的情况。由于8、9月份属于学区房租赁旺季，今年学区房租金水平涨幅尤其明显。监测数据显示，包括学院路、五道口、中关村(000931,股吧)、紫竹桥、海淀黄庄等区域的租金水平，从7月份至今已普遍上涨了10%-15%。

　　“暑假前问的时候，这里的一居月租金只要2800元，前两天再来问的时候，已经涨到3200元了。”小梅因为想出国留学，所以打算自己在学校附近找一间一居安心学习。但仅仅一个暑假的功夫，租金就涨了近15%。

　　根据周边门店的经纪人介绍，学清路、学院路、中关村区域8月下旬的租赁量相比8月上旬，大涨了约30%。其中，因为学校开学产生的租赁量，能占到总量的六成，目前一居房源已几乎被抢光。

　　●9月后租赁市场将降温

　　“由于4月份以来的租赁火爆，租金水平暴涨，使得许多原本在8、9月份的租赁需求被提前释放。”21世纪不动产分析人士认为，许多前来租房的客户都表示，因为担心房源紧缺和租金继续上扬，他们都计划提前租房。

　　“随着9月份学区房租赁这最后一波‘牛市’过去，我们预测从9月下旬开始，全市租赁市场就会开始逐渐下滑，一直到明年春节过后才会再度回升。”

　　由于今年全市租金水平涨幅较大，如果算上年底租赁时冷淡产生的3%-5%的租金回调，预计今年全年的租金整体涨幅，约在15%左右。