通州便利的交通及与CBD之间的地缘优势，使之成为很多白领买房的首选地。与此同时，作为城市近郊的通州，对房价更敏感。历次楼市动荡，通州房价都如同坐过山车一般起起落落。最高时房价逼近三万元，很快又在新政影响下迅速回调至两万元左右。

　　忽上忽下的房价引来房屋买卖的“悔约潮”，这是近年来通州经济案件出现的一大特点。

　　通州法院法官指出，房屋买卖纠纷逐年增多，与通州不规范的房屋中介市场及频频出台的房产新政有着密不可分的关系。

　　案件受理

　　通州二手房纠纷 逐年递增

　　2010年4月18日至2010年9月20日，通州法院共受理房屋买卖合同纠纷案件289件，是上一年度同期受案73件的4倍。与2010年度（2009年12月20日至2010年4月17日）前5个月261件的受案量相比，上升10.73%。

　　从案件类型来看，房屋买卖合同纠纷案件主要包括农村房屋买卖纠纷、商品房预售纠纷和存量房买卖（主要是二手房买卖）纠纷。其中以二手房买卖纠纷案件最多。

　　涉案理由

　　二手房纠纷多 中介难逃责任

　　记者了解到，仅2010年前4个月，通州法院张家湾法庭就受理了二手房纠纷案60余件，案件上升趋势明显。

　　该庭法官原海涛认为，通州区的房地产中介缺乏规范是二手房买卖纠纷案件增长的重要原因。

　　原海涛调研发现，中介公司为促成买卖成立，存在夸大事实、虚构信息的行为，如隐瞒房屋产权性质、虚构房屋周边环境和配套设施、夸大房屋实际价值等行为。当买家签订合同后发现实际情况与中介提供的信息不相符时，易产生纠纷。

　　他指出，中介公司提供居间服务时，存在未尽审核和注意义务的情况。比如签订合同前，中介公司没有就房屋产权性质和交易情况进行审核，在进行合同登记备案时才发现房屋产权存在瑕疵。而且他们提供的是格式合同文本，因为对一些重要内容没有明确约定，导致履行过程中产生纠纷。

　　原海涛还表示，中介公司通常要求买家先付费再服务。日后无论买卖双方因何原因导致合同无法履行，中介公司均不退还中介费用同样会产生纠纷。

　　案件特点

　　新政频出 “逼”出解约官司

　　记者调查发现，通州房屋买卖纠纷案件分阶段呈现出不同特点。在房屋“限购令”出台前，通州法院受理的房屋买卖纠纷主要是买房人请求继续履行合同、协助办理过户手续，但卖房人要求解除房屋买卖合同的案件。

　　新政实施后，出现了买房人援引“新国十条”规定，主张因不可抗力致使不能实现合同目的，请求法院解除合同的新情况。

　　案例 出新政 无法贷款诉解约

　　2010年4月17日，刘先生贷款购买通州某小区房屋一套，房款总价223万余元。刘先生当日支付定金5万元和5万元预付款。刚交完钱，他就了解到“三套房”不能贷款的新政策即将出台，而此时他已经有了两套房。

　　出于谨慎考虑，按约定当天应交的50%首付款他没交。在确认自己无法贷款且受经济能力限制无法全款买房后，他立即找到卖家协商解约并退款。被拒后，刘先生诉至法院要求解除购房合同，退还定金及预付款。

　　庭审中卖家称，刘先生未按照约定交齐首付款，单方要求解除合同并退款已构成违约，无权要求返还定金。

　　通州法院审理后认为，新政导致刘先生无法通过贷款方式购房的事实无法预见，且不可归责于双方当事人，属于不可抗力。合同解除后，双方并无实际损失发生，刘先生要求退还定金及预付款的诉讼请求理由正当、证据充分，法院予以支持。

　　法官说案

　　新政引起的价格变化，使得一些人打完小算盘后决定悔约。但也有不少人，确因新政出台导致无法贷款被迫放弃买房。

　　办案法官表示，这与通州楼市本身的特点有关。选择在通州买房的人，相对而言经济实力一般，外地人所占比例较大。

　　楼市新政的很多内容如提高首付比例、外地人需提供5年缴纳社会保险和个人所得税证明等要求，使得其中很多人无法再购房。如果签约时间正值新政出台前后，纠纷就不可避免地发生了。

　　房价波动致纠纷增加

　　通州便利的交通及与CBD之间的地缘优势，使之成为很多白领买房的首选。但另一方面，作为郊区的通州，房价敏感程度较市区尤为甚。很多媒体都报道过经济学家的这一观点房价如果降，肯定是郊区先降，且幅度更大。

　　作为北京郊区中楼市最火的一个，通州在京城每次经历楼市动荡时，房价都如同坐过山车一般忽上忽下。最高时通州房价每平方米曾经逼近三万，但很快又在新政影响下迅速回落到两万出头。忽上忽下的房价引来房屋买卖的“悔约潮”。

　　案例1 房价涨了又跌 纠纷来了又去

　　2010年3月，正是北京房价的疯涨期。张先生感到了压力，草草看了三套房子后，出手买下一套位于通州的面积不到80平方米的两居室。签约时双方约定4月上旬交房，但在交房前几天，卖房人打电话说房子不卖了。

　　这套房子签约时每平方米不到2万元。签约后，通州房价进入新一轮的猛涨，每平方米均价上涨了近2000元。这正是卖主悔约的原因，他本想卖掉小的买大的。但由于房价涨得太快，大房子他们买不起了，所以干脆悔约。张先生诉至法院，要求对方履行合同。

　　双方一度闹得很僵，房主开始“耍混”，说签约时自己没去是母亲代签因此没有效力，不但要求解除合同，连2万定金都不肯退了。恼火的张先生本想和对方“血战到底”，没想到4月中旬，楼市转向了随着国家调控政策出台，一路狂奔的成交量骤然下跌。

　　前后几个月，张先生买的房子均价已经从每平方米近2万元跌到了1.6万元。或许是受此影响，房主最终与张先生达成和解，双方解约，房主退了定金。

　　法官说案

　　法官表示，由于签约时间和过户时间有间隔，纠纷源头以卖家在过户期限前拒绝过户的情形为多。 实际情况中，极少有卖家表示不卖房是因为觉得卖亏了，说得最多的理由是“当初卖房是我一人的主意，现在我家那口子不同意了”。

　　卖家解约要求被买家拒绝后，有的卖家会赌气将房子加价卖给他人，导致一房两卖纠纷随之增多。

　　案例2 签约后价格有波动 卖主悔约

　　赵某与王某通过中介公司签订房屋买卖合同。约定王某购买赵某住屋一套，合同价格279.5万元。王某随后向赵某支付定金5万元。

　　三方在履行合同过程中发生争执，赵某诉至法院，表示出售房屋是其与丈夫周某的夫妻共同财产，他们生育一子。周某去世后未对财产进行分割，她未征得儿子同意私自出售房产，请求法院判令三方的房屋买卖合同无效。

　　法院审理后认为，赵某不仅向王某及中介公司隐瞒了周某已去世的情况，还带着一名叫张某的男子冒充周某与王某签订银行购房贷款面签手续。张某在配偶同意出售声明中签名“周某”，配合赵某完成房屋交易环节中的手续。

　　在案件审理过程中，王某申请对涉案房屋进行评估，评估价值为307万元，王某支付了2.4万元评估费。王某诉请判令赵某赔偿因房屋合同无效造成的房屋增值损失27.5万元，并返还购房定金5万元。 赵某同意返还5万元定金，但不同意赔偿其他损失。

　　法院判决赵某无权处分涉案房产，三方所签合同无效，赵某赔偿王某相应损失。赵某不服上诉至市二中院被驳回。

　　法官说案

　　承办法官指出，合同一旦认定无效或者被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失。

　　本案中，赵某无权单独处分该套房屋，她对于签订房屋买卖合同的无效应承担完全过错，应该赔偿王某因房屋买卖合同无效造成的损失。

　　法官表示，法院在审理相关二手房买卖纠纷中，就会遇到此类纠纷。尤其是在房价波动较大的情况下，如果房价上涨较快，卖房一方反悔，往往找各种理由要求解除购房合同，再以更高价格卖出。

　　如果房价在下调期间，一些买主也会想办法悔约，期望以更低的价格买房。

　　要避免悔约带来损失，买卖双方要认真签订房屋买卖合同，对违约责任进行严格约定。

　　文/记者 张彬 付中