今年以来，新建商品房市场持续低迷，特别是以刚需为主的郊区项目滞销情况严重，价格下行预期明显，然而7月新建商品房成交均价却上涨了9.8%。7月中低端项目成交比重下滑，3万元/平方米以上的高端项目成交比重则上升了6个百分点。新建商品房市场呈现结构性变化，未来以改善性需求为主的高端项目有望升温。

　　高端项目套现146亿

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年1-7月共入市94个项目，截至目前，成交总金额为349亿元，其中，售价高于3万元/平方米以上的项目22个，共计回笼资金达到146亿元，约占总销售金额的42%。

　　链家地产首席分析师张月认为，由于限购政策圈定了较为固定的购买人群，在阶段性政策周期内，开发商为提早抢占市场份额会增加入市项目数量，6月是一个推盘高峰期，预计四季度初期会再次迎来下半年的供应高峰。然而，根据北京市房协公布的数据显示，首次购房比重达到88%，受刚需市场影响，新建商品房成交难以突破现有的疲软状态。与此相反，高端市场相对活跃，CPI连续两月破六，高通胀情况下，购房者对房产的保值增值期望加强。根据链家在线统计，7月总价500万元以上的楼盘关注度环比上涨了15%。改善性购房和希望一步到位的首次购房需求向市区回流，一方面拉高新建商品房成交均价，另一方面向开发商传达市场结构调整的讯息。

　　根据北京市房地产交易管理网统计，今年1-7月新建商品房供应量为30905套，其中高端项目供应仅5589套。以18%的供应量博取四成销售资金，对于开发商来说，销售压力较小，回笼资金更加明显，预计下半年高端项目入市比例将有所提升。

　　记者了解到，今年以来中海九号公馆、金茂府、西山壹号、公园1872等一批高端项目热销，而这些项目基本上推出的是以满足高端改善性需求的大户型。如中海九号公馆推出了175平方米和210平方米的御山居高层精装豪宅，目前主推175平方米的精装三居和四居；金茂府目前主推的15、16号楼为220-230平方米的精装住宅。

　　保障房满足基本需求

　　根据链家地产市场研究部统计，8月7日，今年第四块面积超10万平方米的保障房项目入市，2011年可售保障性住房供应达到1.5万套，约占新建商品房供应量的五成。而今年新入市的商品房成交量只有1.4万套，与新建保障房成交比重接近1：1，随着未来保障房入市量的增加，这一比重将有可能持续拉大。

　　张月认为，受限购政策影响，商品房市场成交低落，如果下半年限购向二三线城市全面挺进，将严重制约开发商区域转移销售压力的战略布局，全国房地产开发景气指数很可能跌破100%，商品住宅市场将急剧收缩。同时，受政策主导，保障房建设速度加快，根据央行营管部公布的数据显示，今年上半年北京全部房地产开发贷款新增额为158.26亿元，其中82.9%都投向了保障性住房，全市保障性住房开发贷款比年初增加131.2亿元；此外，房企为融资需要增加保障房承建，商品房项目生产力相应减少，预计今年以后，商品房开工建设数量将有所减少。

　　张月认为，限购政策之所以能够在短期内起到稳定房价的作用，主要是由于限定购买范围，而要疏导城市化进程中长期形成的高房价和低购买力的矛盾，根本上还需要保障房来托底。受此影响，今后，在满足基本住房需求的高密度低端市场，开发商将难以再形成竞争优势，低端项目长期滞销情况下，很可能转而进行产品结构的调整，未来或向中高端布局。