商业城小面积商铺、专业市场铺、大面积整层商业物业……商业地产大热，不但出现房地产中介纷纷上街兜售商铺的盛况，拍卖市场中也涌现各种商业物业。不过，大多数拍卖市场的商业物业并不完美，各具瑕疵，风险重重。而房地产投资专家们对于商业地产的投资也颇为谨慎：“目前正处投资的‘战国时期’，商业地产也要择其优者而从之，否则还不如投资住宅市场。”

　　近日，记者发现，拍卖市场频频出现商业地产标的，但是真正完好的标的并不多。而拍卖行均谨慎提示标的按现状带瑕疵拍卖，成交后买卖双方过户税费及标的物转移所产生的一切欠费及相关费用由买受人承担。

　　部分业主“趁乱抛货”

　　满堂红研究部经理周峰认为，拍卖市场中的商用物业增多，与整个大市场的业态变化有关：“以前有一定资金实力但没有购买住宅资格的大买家转投商业市场，间接促使商业市场的成交量大增。”据房管局的数据显示，2011年1~10月，广州全市二手商铺成交4133宗，比去年同期大增94.2%；二手写字楼成交728宗，同比增加57.6%。

　　周峰研究发现，增加的个案的买家，几乎都是带有投资性质的客户。他预计2011年11~12月间商业市场的成交量仍将继续增加。在此大市中推出商业地产标的正在情理之中，有中介人士认为有可能是部分业主“趁乱抛货”，而真正条件优越的物业不一定会在此时出售，导致拍卖市场中完好的店铺不多。

　　目前距离今年初公布的7.5万亿元信贷预算仍剩余1.23万亿元的“使用额”，即11月、12月平均每月有6150亿元的信贷额度，但是否真的会在年底适度放松，且能否对居民购房及其他消费性贷款放松，市场暂时未能看透，周峰因此预计今年底两个月的住宅市场仍难现“反弹”行情，商业地产还要保持畅旺。

　　建议：最好“搭配”商业地产和住宅地产

　　据了解，近期商场铺成为商业地产主力交易对象，仅10月份便有多个商场出现逾百宗的交易登记。据满堂红最新报告分析，近期成交的二手商场铺，除了极个别是继续以大面积铺位作为出售对象外，其余商场的原业权人皆把物业分割成9～17平方米大小不等的“格仔铺”再转售，单个铺面涉及的总价不算太高，在大多数非专业炒铺客户的承受范围内。而且，目前市场上可流通的商场铺几乎位于各区域的成熟商圈内，消除了部分投资客担心商场人流不足的顾虑，故而有效促进交易，估计今年全年二手商铺的成交量有机会实现“同比翻倍”。

　　“现在是一种投资的‘战国时期’，不少投资者缺乏清晰的目的，投资带有盲目性”，周峰认为，如果把所有资金集中到商业地产中，只会片面夸大部分商业物业的价值，还是要“择良枝而栖”，寻找优越的商铺进行投资，另一方面，不要完全将所有资金从住宅领域移入商业领域。有投资人士建议，最好对商业地产和住宅地产进行“搭配”，并抱长期的心态进行投资。(记者 林琳 潘彧)