南方网1月8日电 亚运年因受停工影响，供应量紧张之势难免，实现“安居”之梦更难。

2010亚运年展望

一纸亚运停工令如同“紧箍咒”，让兜中余粮已不足的广州楼市，陷入供不应求的尴尬局面。今年，广州十区的一手楼可售货量估计7.4万套，较去年大减三成，市民期待充裕货量入市平抑楼价的美好愿望再度落空。广州楼价有望再下一城，迈入“万元时代”。不过，价升量跌的背离行情难以走远，亚运后或现调整，“降价大约在冬季”。

新增住宅供应近年最低

用“萎缩”一词来形容今年的广州一手楼可售货量再贴切不过。先是存粮已不足，去年楼盘销售非常火爆，陈年旧货所去无几，截至2009年12月31日，全市余货仅仅剩下大约2.5万套。而2008年年末，全市余货约为5.7万套。而寄予厚望的新货供应又难以担当大任，合富辉煌集团市场研究部最新发布的监测数据显示，今年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，比去年减少一成左右，预计今年全市十区可售货量合计约7.4万套。旧货新货都不支持，今年的总可售货量自然难有出色表现。相比之下，今年总可售货量分别较2009年、2008年、2007年分别减少大约30%、33%、18%，为近年最低。

市民若想今年购房就要将注意力投向郊区。今年，中心区的供应量继续缩减，减量最明显的是以天河、越秀、海珠、荔湾、白云、黄埔为代表的主城区。据合富辉煌集团市场研究部监测，今年中心六区商品住宅新增应约2.2万套，仅为总量的45%.与去年3万多套相比，减幅超过30%.反而是郊区盘越战越勇，继续挑大梁。尤其值得关注的是番禺、花都两区。这两区的货量已占全市新增总货量的半壁江山，为52%.有着“巨无霸”之称的亚运城，今年将8000套住宅推出市场，一个项目比四个珠江新城的供货量还要多，助番禺区一举成为今年供货量最大的区域，约占全市的三成。花都区则是大盘唱主角，包括天马河公馆、保利城、风神公社、豪利花园及富力金港城等都有过千套新货。

亚运停工令楼市缺货

2008年楼市低迷，开发商迷茫，导致开工减少，2009年新货供应不足。然而去年楼市非常红火，为何今年的供应量依然不足呢？中原地产项目部总经理黄韬、合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江皆将矛头指向亚运停工令。

“去年上半年广州楼市突现‘小阳春’后，开发商已经意识到楼市将再度火爆，纷纷加紧建设速度。按正常的开发速度而言，今年广州全市十区的供应量充足，预计可售货量超过1000万平方米，超过10万套。但是一纸亚运停工令，打乱了部分楼盘的计划，在实际供应节奏上，或有部分提前赶工期，另有一部分延后开发，但商品住宅可售总量将大幅减少。”中原地产项目部总经理黄韬认为，今年4、5月份将成为一个新盘新货上市的高峰期，而今年的“金九银十”将受供货不足的影响呈现成色不足的特点。“预计今年的成交量高于2008年的553万平方米，而低于2009年的980万平方米，锁定在700万-800万平方米之间。”

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江亦持同样观点，今年3月前不申请开工则全年不准开工。而正在施工的工地，亚运会期间也要停工2个月，这将是直接导致商品住宅结构性缺货的主要因素。预计今年广州市十区一手房成交量在7万套左右，平均月度成交量为60万平方米。而去年，广州市一手房平均月度成交量大约为80万平方米，下降约25%.

亚运后楼价或先涨后降

对于今年楼价的走势，黎文江旗帜鲜明地亮出他的个人观点———今年广州房价仍将稳步上升，并会整体进入“万元时代”。“去年的楼价有量的支撑，说明广州买家承受能力的提高；今年的供应量减少，供求结构决定楼价不会下跌；房贷政策仍未收紧，这决定了购房需求仍然不会萎缩……这些因素都表明广州楼价还会继续上升。亚运城8000套住宅上市，售价每平方米突破万元，将成为广州十区房价今年整体迈进万元高房价时代的标志。”不过，他亦指出，由于外围区域新增供应较大，今年适应普通置业者需求的中低端产品货量充足，新增洋房供应将以均价12000元/平方米以下的产品居多，或有利于首次置业需求释放。“预计全市一手房均价在10000-12000元/平方米之间运行，中心六区升幅更明显，在13000-16000元/平方米之间运行。”

在黄韬看来，目前买家对楼价的敏感度已到达一个临界点，追涨的动力已不足，“遏制部分城市房价过快增长”政策的连番出台，意味着今年是楼市政策年，政策将贴着市场走，若楼价继续狂飙只会引来更严厉的政策。预计全年的总体楼价还会轻微向上，涨幅在5%左右。但是亚运结束后，楼价会波浪式下降，“降价大约在冬季”。他建议，刚性需求者可选择在四五月供应量充足时入市，非刚性需求者可以在亚运结束后再入市，局时不但货量充足选择多，而且价格没那么高。

六大热点板块：中心三地及近郊三城

据不完全统计，2010年广州推出的全新楼盘有三十余个，此外还有一些如汇景新城、碧桂园凤凰城等千户以上的供货大户。而放眼全市，更不乏热点板块，如中心城区的珠江新城、滨江东以及西关板块，还有郊区的三城：亚运城、大学城和科学城。他们有的是豪宅争霸，有的是政府主导，有的是庞大货量……

中心区域 珠江新城、滨江东、西关“换盘不换地”

除富力公园28刚刚推出外，渔民新村、凯旋新世界新一期、侨鑫临江高层都将在今年陆续出街。这四个顶尖级豪宅的出炉，不仅是珠江新城顶级豪宅的回归，也是广州顶级豪宅市场的再度爆发。除了几乎都有C BD、公园、江景三重优势外，渔民新村还有珠江新城绝无仅有的5层高的叠加别墅，预计下半年就可推出市场，价格据说将达五万。而侨鑫集团的临江项目也将被打造成广州最顶尖的豪宅，价格更将高达六七万元。

滨江东路是广州房地产“江景运动”的发源地，也是目前广州含金量最高的江景资源。随着滨江水恋、丽海雅居、高雅湾这三个项目今年的陆续推出，沉寂多时的滨江东板块将会得到及时的解渴。丽海雅居的户型从73-130㎡不等，高雅湾户型从136-182㎡，预计今年上半年推出。

老城西关今年内将有万科金域华府、宏新华庭、龙津华府、元邦明月星辉等新盘陆续推出，尤其后两盘其规模都比较大，新货价格也较有支撑力。

近郊区域 亚运城、大学城、科学城“热中之热”

2.73平方公里的亚运城今年有望推出8000多套现房，充分缓解番禺区供货不足的现状。不过价格也可能是水涨船高，今年四月开售的庄士映蝶蓝湾，当时均价才4600元/㎡，今新一期单位报价7000元/㎡，离亚运城最近的保利公馆2010价格也稳定在七八千元，且大有捧场客。

大学城内首个社区型综合公寓的方圆大学时光日前终于亮相。加上尚泰项目、奥力项目和广物项目，以及城建的9块地，按目前近万元的地价建出的房价至少都会在1.5万～2万元/平方米。不难预见，这个聚集了师生超20万人的小岛将从今年展露光芒。

随着科城山庄、勤天新城市花园和龙光比华利山三新盘的推出，生态自然环境优越的科学城板块很可能将成为今年的黑马。最引人关注的莫过于总投资达50亿的科城山庄，项目规划共6000多套住宅，预计三月可推出市场；规划有联排别墅和小高层洋房的勤天新城市花园预计5月推出市场，定位为高端纯别墅项目的龙光比华利山也将在上半年面市。

观点

建议投资客不要动

地产专家邓浩志：

随着税收、土地等多个调控政策的先后出台，房产政策已进入“下拐”通道。不过今年上半年基本还是维持现在的高位水平，或有上涨压力，政策调整可能会在年中显现，因此，一手价大幅上升不太可能。现在楼价偏高、有泡沫，但是不一定马上破，可能这个泡沫会继续吹大，或者楼价在不理性之上会更加不理性。对于投资者不建议买房，现在很多人都在等，想抄底，可是现在价格的确是高了，所以说今年最好不要动。

一手楼价至少涨12% 二手至少涨9%

地产专家周峰：

调控政策的出台使得日前成交量萎缩厉害，但并不意味着价格也会下降。受到营业税优惠政策终止的影响，一、二手房之间的价差进一步缩窄，部分徘徊在一、二手市场之间的客户会逐步转移到一手市场，故明年一手商品房总体价格还会维持“高位振荡”的格局。尤其是亚运会期间，不少项目停工将导致市场供应紧张。因此，周峰预测，2010年广州总体一手楼价至少比2009年上涨12%，二手楼价至少上涨9%.