34个纯新楼盘确定年内入市，新盘均价22682元/平方米

　　与去年相比涨幅高达28.4% 入市项目量大幅“缩水”———

　　2010年北京楼市将要入市的纯新楼盘究竟数量几何？此前曾有媒体称今年预计将有65个纯新楼盘入市，但北京青年报《广厦时代》联合京城知名市场研究顾问——亚豪机构进行系统调查后发现，今年新盘入市的实际情况远非如此，受拿地限制及开发节奏影响，不少去年底赶上拿地末班车的开发商，今年地块能否入市实现供应还是个未知数。

　　●2010年34个新盘入市 已确定开盘均价22682元/平方米

　　来自亚豪机构统计数据显示，在2010年的34个纯新盘项目中，五环内项目达18个，五环外项目为16个，其比重基本相等。从物业形态上看，高端公寓类项目为10个，商住类产品达9个，普通住宅11个，而别墅和花园洋房类低密度产品仅有4个。

　　“如果2010年最终入市的项目确定在三四十个，那么可以说这绝对是近5年来纯新盘入市最少的一年。但是考虑到多重因素，现在还不能完全下这个结论，而到目前确认在今年入市的项目之少，确实有些出人意料。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰接受采访时表示。分析人士指出，北京2008年纯新盘入市量共95个，而2009年为75个，对比之下2010年目前已确定开盘的34个项目着实显得“稀稀拉拉”，预计提供房源及供应面积均明显下滑，幅度在30%以上，从这34个待开新盘已定价格来看，2010年的新盘开盘均价高达22682元/平方米，同比去年大涨近5000元/平方米，涨幅高达28.4%。

　　“2010年待开新盘的数量相比前两年锐减，主要原因是受2009年旺市作用，开发商资金状况大为改善，出于提高项目整体利润水平的考虑，并不急于一时，而是选择最利于项目销售的时间段推出房源，一些项目计划在下半年或2011年初开盘，这也增加了目前的统计难度。”分析人士表示，很可能蔓延至全年的开发商惜售原因主要是受困于短缺的房源。伴随经济和楼市的回暖，商品住宅去存量化速度快过预期，2009年北京新建商品住宅市场成交套数达到了176712套，而新增供应房屋仅为104778套，目前北京市场可售存量一手商品住宅仅在6万套左右，以去年的消化速度来判断，不少开发商均感觉“房子不够卖”，2010年也会更加谨慎地把控推盘节奏。

　　●朝阳区为新盘供应大户 上半年楼市供需矛盾突出

　　亚豪机构统计显示，计划在2010年上市的纯新盘中朝阳区依然为供应大户，区内新盘量最多，开盘项目14个，占开盘项目总数的41%。包括红玺台、悠唐·麒麟公寓、天润·福熙大道、凯德锦绣等项目均计划在近期开盘，大兴区和海淀区的新盘计划上市量均较少，其中大兴区仅有博悦府、美晟旧宫两项目计划在上半年面市，海淀区新盘供应更为稀缺，仅计划推出红杉国际公寓一个项目。

　　2010年上半年纯新楼盘的惨淡供应与2009年形成了强烈反差，统计显示，2009年北京共有75个纯新项目开盘，共提供房源23443套、228.6万平方米，相当于全年供应量的23%。对此亚豪机构副总经理任启鑫分析，从历年北京楼市的供应结构来看，纯新项目均占据了较高份额，2010年新盘供应骤然减少，主要缘于2008年弱市环境下，开发商购买土地意愿冷淡，而2009年上半年市场环境虽开始好转，但开发商回笼的资金多用于填补之前的空缺，无力竞地。北京市统计局数据显示，北京房地产开发投资增幅从2008年8月开始回落后，直至2009年6月才开始由负转正，房地产开发投资额的下降，直接作用于土地成交的低迷，同时延长了项目运作周期，令2010年纯新盘供应量受到严重影响，出现大幅缩减，这在今年上半年将体现得尤为明显。

　　●2010新盘上市阻力大 集中开盘有望出现在下半年

　　尽管2009年北京房地产市场形势大好，在售楼盘全面旺销，开发商看好楼市后期的上升空间，普遍抱有“资金换资源”的想法，导致土地市场竞争激烈，全年土地成交量历史性地完成了年初国土局制定的土地供应计划，同时地价纪录被频频刷新，与2008年惨淡的市场行情形成了鲜明的对比。但是，与商品房市场春节后迅速回暖相比，土地市场由冷转热的过程相对滞后，自5月开始土地交易行情才有了一定的改观，这也令去年上、下半年的土地市场呈现出冷热不均的现象。

　　据亚豪机构统计数据显示，去年上半年，北京共成交住宅性质用地37宗，成交土地面积300.5公顷，规划建筑面积432.5万平方米。这个数字远低于去年下半年的土地成交量。2009年下半年北京成交的住宅性质用地为40宗，成交土地面积达到了644.7公顷，相当于去年上半年的2倍多，规划建筑面积也达到了780.5万平方米，比上半年超出了八成。此外，上半年成交地块的平均溢价为39%，显示出开发商拿地心态相对理性，而下半年一跃升至141%，开发商激进拿地的焦灼心态鲜明可见。

　　“拿地归拿地，但是开发销售并不用这么着急，我们是去年11月底通过拍卖拿的地，但是从完成土地买卖合同、交纳土地出让金和各种税费、规划报批到开发方案讨论、组建团队加前期运作，至少要到今年的年中项目才能逐渐上马，考虑到公司也并不希望项目进度太快而导致的时间消耗，真正入市销售恐怕得到2011年了。”某知名项目负责人私下表示，很多在四季度或者年末才抓紧拿地的开发商心态和他们一样，也并不希望自己的项目赶工入市，一是静观风向判断市场及政策走势，二是控制供应量实现以“稀”为贵的商业目的。

　　专家认为，历年的成交地块从交易完成到开始商品房销售，最快的也需要7个月的时间，因此受到土地开发周期的影响，土地市场的表现左右着未来一年至一年半时间的商品房供应量，2008年下半年和2009年上半年出让的地块有可能在2010年上半年完成规划、报批、前期开发等手续，实现商品房供应，那么这段时间处于低谷的土地成交量必然导致2010年上半年新增入市新盘数量的锐减，而2010年新盘的集中入市阶段，将很可能集中在下半年，甚至会延伸到2011年。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，“2010年新盘入市量有可能创下历史新低，但是如果考虑到2009年不少数十万平方米大盘的相继开盘，这些老盘后期在未来一两年内形成的持续供应量也不容小视，因此实际市场供应量还是能得到相应的保证，在买房人告别2009年的‘狂热’回归理性、调控政策到位效果显现的情况下，供需之间应该能够形成平衡，不会出现过大的缺口，恐慌置业大可不必。”