上海最贵楼盘中粮海景壹号暴利如何炼就

　　上海外滩800米黄浦江畔,因为知名楼王汤臣一品而平添了些许传奇色彩。

　　这个中粮集团在沪的首个住宅项目,经过13年沉沙终赶上“豪宅热潮”。首期66套房源在一个月内销售一空,成交均价达11万元/平方米,这一数字,是其拿地成本的25倍。

　　中粮曾希望能在地产板块上做到和黄、瑞安那样的高度,一直未能如愿。但此时,与汤臣一品时间、地段、定位均极为类似的海景壹号,却从众多豪宅中脱颖而出获得极高的溢价。人们不禁要问:其暴利是怎样炼成的？

　　暴利:销售价是楼板价的25倍

　　上海市房地产交易中心提供的最新信息显示,中粮海景壹号已售66套,现仅剩一套面积为636平方米位于顶楼复式在售。已售房总面积达21588平方米,成交均价(累计合同均价)为每平方米11.006万元,超过汤臣一品的10.6万元/平方米,成为沪上第一高价楼盘。据统计,中粮集团在此首期项目上回笼资金23.76亿元。

　　那么,海景壹号的成本是多少？中粮又在何时拿到此地块的呢？

　　一位上海地产界人士介绍,一般而言,房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下,又包括前期工程成本、土地成本(土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项;在运营成本项下,又包括财务费用、销售费用和开发间接费用等3个子项。其中土地成本、建安成本是其中的大头,而财务费用主要是贷款利息,一般视项目开发时间长短而不同,销售费用一般占项目收入的3%~4%。

　　本报曾赴上海房产交易中心采访查询海景壹号地块信息,该中心负责人表示,由于时间较早,并没有电子档案在册。记者又先后赴浦东新区档案馆、上海市规土局和浦东新区规土局,但三家机构以提供的材料不全等理由拒绝查询。

　　不过,一份海景壹号的房地产证材料显示,这个原名为鹏利海景的楼盘,使用期限为1999年到2069年。也就是说,这块年限为70年的土地并没有经过多次转让,开发商取得它的时间在1999年之前。

　　一位地产界资深人士透露,1997年亚洲金融危机前后,上海房地产市场进入调整期,唱衰浦东的声音甚嚣尘上。此时,包括花旗集团、鹏利国际、汤臣集团等外资却逆势而上,从当年小陆家嘴地区最大的“地主”之一——上海富都世界开发集团(下称“富都世界”)手中买地。

　　始于1992年的富都世界是陆家嘴集团和泰国正大集团合资成立的公司,1995年以后,陆家嘴集团陆续将其所拥有的从原城中路、陆家嘴西路、世纪大道、滨江大道之间沿江近40公顷土地成片开发及房地产经营权,转让给上海富都世界。

　　资料显示,1996年10月8日,中粮集团旗下香港鹏利国际有限公司(下称“鹏利国际”)的全资子公司亨达发展有限公司(下称“亨达公司”),与陆家嘴集团旗下的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(下称“陆家嘴股份公司”)签订了一份土地转让合同。这块名为小陆家嘴X5-2地块、性质为酒店公寓的土地,由陆家嘴股份作价1500万美元批租给亨达公司。这就是后来的鹏利海景项目所在地之一。（据新华网）

　　翡翠别墅多次倒腾房价暴涨地价1940元/平 售7.2万/平

　　上海第二个项目翡翠别墅，近日也惹上一桩官司。而官司的双方，正是国内房地产大佬中粮万科与上实集团旗下的上实发展。

　　在厘清案件的前因后果时，我们发现案件涉及的项目翡翠别墅，在绿城、上实发展、万科、中粮地产的前后倒腾之下，不但项目地块的价格飙升，其项目本身在万科的主导下，也在短短几月间创出106%的涨幅。

　　而与当初1940元/平方米的楼板价相比，翡翠别墅如今7.2万元/平方米的售价，比地价贵了36倍，中间利润让人瞠目。

　　3000万元尾款引发诉讼

　　2010年1月4日，上实发展发布了一则震惊业内的公告。上实发展在公告中称，其全资子公司上海上实城市发展投资有限公司(以下简称“上实城市”)收到上海市闵行区人民法院《受理案件通知书》，决定受理上实城市对上海万科房地产有限公司(以下简称“上海万科”)逾期支付合作价款的起诉。该笔款项总额为3113.62万元。

　　这桩官司起源于3年前的一笔股权转让。2006年4月25日，上实城市、上海实业东滩投资开发(集团)有限公司(以下简称“上实东滩”)共同与上海万科签署《合作协议》。根据该《合作协议》的约定，上海万科以现金1.44亿元增资入股上海加来房地产开发有限公司(以下简称“上海加来”)。

　　增资后，上海万科持有上海加来80%的股权。增资完成后，上实城市将其持有的上海加来18%的股权，上实东滩将其持有的上海加来2%的股权，一并转让给上海万科。通过这一系列的转让，上海加来成为上海万科的全资子公司。

　　2007年1月26日，此笔股权转让、工商变更登记手续办理完成。谁料，截至2009年年底，上海万科仍有2849万元款项未支付给上实城市。

　　为此，上实城市于2009年11月30日向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求上海万科支付尾款及逾期利息689万元。

　　因为诉讼对象皆是房地产业界大佬，这桩涉案3000多万元的官司自然引起众多关注。然而，就在业界纷纷打探之时，官司却峰回路转，以双方和解而结束。“上实已撤销了相关的诉讼请求。”上实发展董秘阚兆森说。万科也称将于2010年1月29日前向上实城市支付合作价款2849.27万元人民币。

　　都是规划变更惹的祸

　　官司虽然结束了，但却留下了许多疑问。万科根本不缺钱，为何偏偏要欠下这近3000万元的款项不给？而且交易双方要闹至公堂之上？

　　上实发展董秘办人士透露，当初上实发展和万科在签合作协议的时候，万科方面认为，上海加来的项目在政府手续方面可能存在问题，所以留下了一笔2800多万元的尾款，“但是现在这个担忧解除了，万科才答应付款”。

　　至于为什么要用官司形式解决，该人士则称双方沟通方面存在一定的问题。

　　那么，到底是什么手续存在隐忧？上海万科在接受记者咨询时不愿就有关此案的问题进行回应。（据时代周报）