连日来，不少在东三环燕莎地段停靠的私家车均能接到一张“CLASS超低总价、高回报，投资首选成熟现房带租约售净赚40万”楼盘广告宣传单。

　　售楼员像卖白菜一样卖房子

　　CLASS项目位于东三环内的燕莎区域内，这一区域是有着多家四、五星级酒店的高档商圈。项目并不像宣传单上形容的那样“从CLASS到机场没有一个红绿灯”，只是走到路口的红绿灯刚好向右转走上机场高速，售楼处的销售人员解释这就相当于没有红绿灯。

　　上周末，当晨报记者以购房人的身份手握“净赚40万”的宣传单走进售楼处时，CLASS的销售人员满怀热情地赶到接待桌前给记者让座，自称很多客户就是凭着这张宣传单来买CLASS的房子，且目前可选择的户型已不多，要买房不但要果断决定，还要预留1万元的订金才能保证留下房源。

　　如今人们都在说北京房价高得让大众难以承受，为何近3.3万元/平方米的房子还像跌了价的大白菜如此抢手？售楼员拿出计算器给记者算了一笔账：“以一套89.87平方米的一室一厅为例，单价是32800元/平方米，一套房子总价就是294万元，如果全款买可享受九七折，总价只是285万元。这套房子我们可以给房东每月付12000元的租金，这样一年算下来租金收益就是14.4万元，三年的租金就是43万元。”该销售人员告诉记者，因为项目已经以酒店的模式运行了一段时间，因此有了相对稳定的客户，其中深圳航空公司已经把CLASS作为北京办事处和VIP接待中心，成为长期租客。“我们项目中套间一天的租金最高是698元，是四星级酒店的标准。要是包租给我们是提前一年预付下一年的租金给房主，7.8元/平方米的物业费、水电费等都免交。”此外，该销售人员还介绍三环内在售的项目都是商住立项，在这类项目中CLASS是价格最低的楼盘。

　　销售员无意透露公司资金紧张

　　记者随后走到CLASS的酒店前台处咨询，了解到一天的租金确实是根据房间的大小多少有区别，价格在400至600元以上不等，会员客户可以打个折，幅度则在1折之内。而记者通过多家知名预订酒店的网站上获悉，包括五星级北京长安大饭店的高级房目前折扣价也不过是658元/天，四星级以上的酒店门市价均在1200元以上。从事多年导游的小田告诉记者，要是旅行社签约的长期合作酒店，即使是星级酒店价格也会很低，低得能让人很意外。

　　对比北京豪华的星级酒店，装修还差一截的CLASS是否在价格坚挺后依旧留住客户？记者确实为CLASS实现其宣传单上承诺的：“按照区域最低的500元/天的房价水平和75%的开房率算，CLASS每套房间年获利10万元左右”而担忧。而该项目一位男销售人员则很自信地介绍说：“生意好着呢，要不是我们公司在三亚拿了一个项目手头有点紧需要钱，CLASS还不卖呢。”

　　现房未售已有“住户”

　　想对照一下项目宣传单上的承诺，记者要求实地看房。销售人员把记者带到一间没有出租的房间内一一介绍。当记者对照看有哪些品牌家电时，该销售人员表示出租房子的电器有损耗，目前不一定都是品牌。“事实上，能买得起这房子的人也都不在乎这些配套家具、电器，要是打算自住，也一定把当下的东西都换掉了。”销售人员坦言，由于项目已经出租了一段时间，所以房间看上去没有新房那样明亮，东西或多或少也有些损耗。

　　销售人员介绍，有三层是深圳航空公司的人经常租用，那些房源已经售完，目前仅有80至110平方米的少数套间，南向与北向房源的价格差距不大。

　　开发商回应：房子卖完“承诺”宣传单停发

　　暗访接近尾声，记者对CLASS承诺收益的宣传提出质疑：“国家工商总局不允许在宣传单上承诺收益，你们怎么还写呢？”销售人员则满不在乎地说：“来查我们也不怕，三年让房主收益40万元我们是可以兑现的，房产与别的投资产品不一样，是固定资产也跑不了。”

　　随后，记者以北京晨报的名义再次联系开发商，对其违规宣传的做法进行采访，而接电话的工作人员则回复：“你拿的那个宣传单我们已经停发了，一定不是近期发的，因为我们的房子基本卖完了。无法回答你其他问题，也无法告诉你领导的联系方式，只能是你留下电话回头让我们领导给你打过去。”然而直到记者发稿前，也未收到开发商的任何回复，再没有丝毫解释。

　　晨报记者王丽娅文并摄

　　“净赚40万”的确是个很诱人的蛋糕，但是这样高收益的投资背后是否还酝酿着风险？针对这类近年来炒得火热的“带租约售”的房产投资产品，北京市炜衡律师事务所律师庄清忠在接受记者采访时见招拆招，一一揭秘。

　　揭秘1：买房带租有风险

　　——断租难打翻身仗

　　庄清忠透露，最近两年因“带租约售”而产生的纠纷案很多，且很多业主打起这类官司也比较吃力。“开发商的租赁合同最少签3年，虽说可以给业主预付一年的租金，但不敢承诺一次付清3年的。此前很多分时度假酒店就是这样的操作模式，上当后业主们要么打官司，法院强制执行开发商给业主付清租金，但也只是付清当年的，等隔年开发商又不付新一年的租金，业主们得再次打官司，开发商就是凭借卖房款和延期付给业主的租金投资新项目。”

　　庄清忠提示消费者，高收益背后必有高风险，最简单的办法就是自己算笔账，看看开发商将房子按市场价出租的收益，与交给房东的钱、维护房屋的钱、工作人员的工资等成本的差距是多少，很容易就能看破是否有猫腻。

　　揭秘2：买房退租的尴尬

　　——高额物业费交不起

　　庄清忠律师表示，买带租约售的房产，不能看当下收益，要看未来几年内开发商是否都能按照约定付清租金。事实上，开发商在合同拟定中都会弱化自己的责任，即使有违约金也很少，业主的利益难以通过违约金得到保障。记者提出可以只租一年，然后拿回来自住或者是自己出租。庄清忠揭秘说：“一般开发商会约定，如果由开发商带租，房主可以减免物业费，但是一旦房主违约，除了要支付违约金外，还要每月支付高额的物业费，这笔费用之高让房主自住都难以承受，出租更难保证收支平衡。”庄清忠透露，这一般都在租赁合同中已经埋下了“伏笔”，让买房人进退两难。

　　揭秘3：“馅饼”背后的陷阱

　　——带租约售“两”家人

　　签购房合同、租赁代理合同的公司并非一个名也是风险隐患。庄清忠揭露，这样带租公司一旦出问题，即使是法院强制执行要求给业主赔钱，也会发现这类公司的账户上早就没钱了，事实上钱都在开发商那里运作。出问题后，带租公司即物业公司逃跑使得项目散乱，这时开发商借整顿负责名义进驻，在处理之前坏账等事情上最多给业主一半的资金，然后还会继续收取业主的高额物业费。里外里算来，买房人都是“赔了夫人又折兵”。