长 春
刚需引领楼市 明年依然看涨
□本报记者 郎秋红
“去年这个时候说房价会涨要挨骂，今年再说同类的话，基本没人反对了。”长春房地产业一位资深人士表示，他对长春房价预期的相同判断，在去年和今年引起了完全不同的反响。
记者在采访中发现，房地产市场供不应求的现实，也预示着长春这个“二线半”城市的房价明年可能还会涨。
供不应求致房价飙升
长春今年的房地产市场，走过了“1、2月观望——— 3、4月抢购———5、6月涨价———7、8月供不应求”几个阶段。据长春市住房保障和房地产管理局统计，今年1-10月，长春商品住房销售面积为531.8万平方米，同比增长30.5%，销售金额为199亿元，同比增长49.5%。与需求旺盛形成鲜明反差的是，由于开发商对市场回暖估计不足，开工减少，导致今年长春商品房供应明显不足。今年1-10月份，长春商品房新开楼盘61个，商品住房上市量为443.2万平方米，同比下降30%。
在供求关系作用下，长春房价从3月份开始一路上涨，1-10月份，商品住房销售均价3742元/平方米，同比上涨14.5%。如果剔除其中的保障房因素，长春10月份新建商品住宅成交价格至少比年初增加了500元/平方米。
刚需支撑长春楼市
“长春房地产还是一个比较初级的阶段，现阶段还是刚性需求为主。”长春房地产业内人士顾永超说。
一是棚改造成的刚性需求。据了解，自2006年以来，长春市进行了大规模的棚户区改造，拆除108个棚户区，房屋面积达1009万平方米，居民近13.3万户。其中，货币安置户为8.8万户，占拆除总户数的66%，如按拆迁户中有50%购房，每户80平方米计算，有近4.4万户被动购房者，增加了352万平方米的住房刚性需求，摊入近三年，相当于每年增加100多万平方米的销量；二是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强，长春市每年登记结婚的新人在3万对以上，即使其中有一半人购买新房，需求也可达100多万平方米；三是新增城市人口的住房需求。随着城市化步伐的加快，长春市每年都要新增50多万人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场。
正是因为刚性需求的支撑，因此，长春房地产市场近年来很少出现其他城市那样过山车般的大起大落，而是始终保持着相对稳定的增长。据长春市住房保障和房地产管理局副局长李晓曼介绍，近三年长春房价涨幅分别是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，涨幅尚在合理区间；商品住房价格指数与全国平均水平持平，今年1-8月，位居70个大中城市中的第31位，在全国40个重点城市中居36位，处于下游水平。
吉林省社科院经济所研究员李晓群认为：“以省会城市来讲，长春房价本来也不高，上升空间是有的。如果地价等因素不出现大的变动，下调的空间几乎没有。就像这次金融危机的到来，也没有使长春房价出现大幅下调。”
明年需求仍然旺盛
“明年长春楼市整体还会不错，需求仍然旺盛。上半年市场供小于求，延续2009年的态势，在下半年的时候供应会有所放量，整个市场全年基本供求平衡。”长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱说。
据了解，随着市场形势向好，长春开发商信心恢复，出现了大举拿地的势头。今年9月至11月，长春市出让土地130万平方米，是前8个月土地出让面积的1.3倍，总金额的3倍，平均地价也从前8个月的1710元/平方米飙升至11月份的2825/平方米。地价的升高，成为判断明年房价升高的重要依据。邓昱认为，明年长春房价仍会有所上升，上涨幅度在10%左右。
尽管长春房地产市场的火爆可以找到诸如刚需支撑、价格洼地等合理解释，但是投资性需求的增加也是一个不争的事实。今年七八月份，长春楼市大单频现，有的买家一出手就是成百万甚至上千万元，同时买下三五套住宅或是整层写字楼。作为一个连二线都算不上的房地产“二线半”城市，这种现象过去在长春并不多见。“大单现象”表明，经过三四月份“刚需潮”，五六月份“改善潮”之后，长春楼市开始涌动“投资潮”。长春市住房保障和房地产管理局相关人士今年也首次承认，长春楼市存在“少部分投资性需求”。去年底相关部门统计，长春购房者自住比例达85%至90%以上，今年这个比例正在发生变化。据相关机构预测，今年年底，投资性需求有可能达到20%。
长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱认为，在房价上涨和通胀预期的影响下，明年的投资性购房比例会继续增加。“对于长春房地产市场来说，这是一把双刃剑。投资性需求增加能够增加市场的活跃程度，拉动消费；但是，投资性比例过大，会推高房价，增加房地产市场的泡沫，给健康的房地产市场造成致命伤。”
贵 阳
从“暖春”到“暖冬”楼市“暖意”延续
□本报记者 欧东衢
似乎并没有经历太大的波动，贵阳市云岩、南明两城区商品住宅的销售均价终于在11月份突破了5000元/平方米大关。
今年3月份以来，贵阳房地产市场迅速回暖。与其他城市的几起几落不同，贵阳楼市在价格和销量上均呈现出持续“回暖”态势。
刚性需求、旅游地产……在多重因素的支撑下，2009年的贵阳楼市从“暖春”一路走到了“暖冬”。有专家表示，贵阳房地产市场持续全年的“暖意”很有可能会延续到明年。
贵阳楼市的“丰收年”
在艰难等待了一年之后，贵阳的房地产市场终于在2009年3月迎来了“暖春”，只是连开发商自己也没有料到，这次楼市的回暖竟然从“春”持续到“冬”，且至今仍没有消减的态势。
今年3月起，贵阳市两城区商品住宅均价开始在4083元的价格线上起步前行，每月不大的增幅累积到年底已令人心惊：11月份，贵阳两城区商品房销售均价已达5020元/平方米，且已有部分楼盘的成交价突破1万元。
在一片“涨”声中，部分置业者开始出现恐慌心理，在近期开盘的楼盘销售现场，热销景象此起彼伏。甚至有楼盘出现购房者熬夜排队“抢房”的场面，部分新开楼盘在开盘当日，房源就已被预订过半。
与其他城市楼市间或出现“价增量减”、“有价无市”现象不同的是，今年3月至11月期间，贵阳楼市成交量有4个月突破6000套，其余各月成交量均保持在4500套以上。
“年初还在观望房价是否会下调，谁料4月房价就开始一路上扬。如果还不出手，来年的房价很可能会更高。”在某楼盘销售现场，贵阳市机关工作者陈先生在观望楼市长达一年半的时间后果断出手。
对来年房价继续上涨的恐惧或将延续房地产市场的热度。数据显示，2009年贵阳的商品房销售面积将突破500万平方米，创下贵阳市房地产销售的历史新高。
多重因素延续楼市“暖意”
楼市持续“回暖”的首要原因仍然是刚性需求者置业需求的释放。今年4月份以来稳定上扬的商品房销售价格让许多正在“观望”的置业者认为房价下
降无望而选择出手置业，压抑了一年的刚性需求迅速释放。
刚性需求者的支撑明显地体现在了贵阳市金阳新区楼盘热销的状况上来。由于两城区房价的持续上涨已经超过了多数首次置业者的购买能力，金阳新区的许多大盘也在今年呈现了持续的热销潮。2009年上半年，贵阳金阳新区的楼盘“世纪城”以6个月销售118.02万平方米的业绩位列全国楼盘销售之冠。此后“世纪城”持续热销，每月成交量均在千套以上。
除此之外，一批被称为“候鸟购房族”的外省人，正逐渐在贵阳楼市中占据重要作用。由于“快速交通圈”的不断建设发展和夏季入伏后平均26摄氏度的“避暑”气温，贵阳市的外省置业者正明显增多。贵阳市住房保障和房产管理局的数字表明，在2008年，贵阳市约有60%的住房被外地人购走，其中，省外购房者所占比例达到17%，省内及其他地区的购房者占43%。
“这个数字正在不断地被刷新。”贵阳市住房保障和房产管理局局长李豫川称，贵阳楼市已开始从一个解决内需的市场转变成为外向型市场，外省置业者正在成为支撑贵阳楼市发展新的增长点。
“投资者的大量涌入也成就了楼市的持续红火。”贵州大学房地产研究所所长郭峰表示，大量的本地和外地投资者因为股市投资失利、通胀预期等原因而转向房地产投资，促使楼市全面上扬。
此外，由于2009年贵阳市城市各项基础设施都面临“大建”和重建，房屋拆迁量相对以往急剧增长，这部分“被动消费”群体也从侧面推动了房地产市场的持续回升。
“暖意”还将持续多久？
重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏表示，房地产市场的健康发展有三个标准，一是保持房屋销量稳中带升，二是房屋销售价格稳中带升，三是房地产的开发质量稳中带升。现在，贵阳市的房地产市场基本符合健康发展的标准，在贵阳市城市品牌服务形象进一步得到确立，正在全面建设的交通网络逐步完工之后，贵阳房地产还将迎来新的发展。
郭峰表示，作为“避暑之都”的贵阳市，现在省外购房者仅占17%，省外购房者的数量增长的空间仍然很大，“外省置业者很有可能成为来年房地产市场新的增长点，继续推动贵阳房地产市场的发展。”
郭峰认为，现在支撑贵阳市房地产市场的置业者以刚性需求为主，投机者的比重很少，房地产泡沫也较少，房屋销售均价和成交量的上升均在合理区间，未出现太大起伏。如果国家宏观政策没有大的变动，贵阳房地产市场还将在明年继续保持平稳增长，但增幅或将放缓。
昆 明
房价平稳上涨岁末方显“兴奋”
□本报记者 关桂峰
据昆明市房产信息网的数据显示，自2007年至今，昆明市房价呈小幅上涨趋势。以昆明市南市区房价为例，2007年均价每平方米约4500元，目前涨至每平方米5500元至6000元。
“该出手时就快出手，房价会越来越高的。”这是记者在昆明的一些售楼中心，最常听到市民议论的一句话。
房价涨跌幅度不大
自2008年下半年到今年3月，昆明楼市一直比较低迷，商品房交易量价齐跌。今年4月，楼市开始逐步回暖，年底则呈现高位增长。但就总体而言，昆明市房价较为平稳。
昆明市某房地产公司营销部经理李先生说，目前进驻昆明地区的外地大的房地产开发商只有几家，“炒房”的投资者不多，70%至80%的需求是刚性需求；建房成本加上合理利润使得昆明房价将基本维持均价每平方米4800元左右。且昆明市的经济内向性较明显，房价上涨下跌都不会幅度很大。
今年年初，受房地产市场形势不明朗的影响，市民的观望气氛十分严重，昆明市的空置房面积不断增加，业内人士认为房地产行业将进入深度调整期。据昆明市房产信息网的数据显示，1月昆明成交商品房仅为2498套。
从4月起，在春季房交会的拉动下，昆明的楼市逐渐回暖，楼市成交量突破5000套大关，5月则达到了5793套。房价出现了同比降环比涨的态势，5月，昆明房价同比下降了2.5%，环比上涨了0.6%；新建住房同比下降4%，环比上涨0.7%；90平方米及以下住房价格同比下降2.7%，环比上涨1.1%。
10月底，2009昆明秋季房交会开幕，为昆明市房地产市场打了一针“兴奋剂”。昆明的二手房市场也开始活跃起来，尤其是南市区的二手房价格上涨的趋势较为明显。
岁末迎来“兴奋期”
业内人士分析，昆明楼市这轮火爆行情主要受目前宽松的货币政策导致流动性过剩、通货预期、地价上涨的影响，开发商拥有足够的资金，加之经过半年的市场大热，不少开发商已经收回了大量销售资金，在短期内通过降价以回笼资金的压力并不大，因此，开发商对未来持乐观态度，而消费者却对房价的继续上涨产生恐慌，频频出手购房，刚性需求得到进一步的释放。
在此形势下，11月、12月间，昆明楼市火爆，正在发售的整盘小户型或含小户型的房源的楼盘有十余个。在售小户型楼盘中，受区位、产品品质等的不同，售价高的达到了每平方米近9000元，售价低的也在每平方米4300元左右。据记者了解，今年昆明市小户型销售情况较好，市场需求比较旺盛，呈现出四股购买力量，即拆迁户购房、首次置业结婚买房、以前持币待购者放弃等待入市、外来人口购房。
据统计，11月份，全国主要城市的房价同比上涨5 .7%， 而 昆 明 的 房 价 同 比 上 涨6 .6%， 环 比 上 涨1.6%，而新建小户型住房的价格则上涨了11.4%，领涨昆明的商品房房价。11月，昆明商品房成交量达9954套，环比上升41.5%%，价格上，当月成交均价为每平方米5810元，环比上升27.5%，同比2008年11月上升24.4%。
房价上涨后劲强劲
随着今年经济形势的逐渐稳定，全国的地价水平都呈上涨的趋势。今年一线城市和二线城市的开发商拿地热情高涨，各地“地王”频现。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析，地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨，在开发商保持利润不变的情况下，房价上涨后劲依旧强劲。城中村改造、轻轨建设、呈贡新城建设、道路改造等城建举措，也对昆明楼市发展格局产生重要影响，由于城市建设所激发的大量刚性需求，无形中也推高了房价。
一些房地产业内人士认为，近期大量上市的新盘，也推高了成交量的上涨，此外购房优惠政策即将到期，消费者买涨不买跌心理也是促成近期成交量攀升的重要原因。
记者从云南省住房和城乡建设厅了解到，今年以来，云南省的房地产投资额、销售面积均出现了较大幅度的上涨。云南省前11个月的商品房销售面积达到1723.07万平方米，同比增长30.2%，商品房销售额达到493.86亿元，同比增长39.1%，对此，业内人士也表示，短期内如果政策没有太大的变动，成交量和房价未来也将稳步发展。
云南大学经济学院副院长郭树华分析，在国家相关刺激政策的推动下，市场上大量的流动性资金不断涌入房地产等行业，从而推动了房地产市场的回暖甚至再度火爆。而未来楼市的攀升速度可能受到限制，明年一、二季度，房地产市场仍可能缓慢上升。下半年的楼市走势尚不明朗，毕竟房地产经济平稳运行的基础还不稳固。 ,
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