3月的土地市场将引来楼市“有史以来”最大的关注。

　　2月份，福州楼市刚刚产生有史以来的新总价地王———60亿的王庄地块，然而，这一纪录很快就会显得“微不足道”。

　　3月22日，福州市国土资源局网站上一则“2800亩的土地招拍挂”新闻，轰动了福州业内外，引起全城热议。

　　地块最大、旧城改造力度最大、总价最高、保障房比例最高等，业内人士在解读2800亩的地块中，看到的都是“最”。

　　悬念一：旧城改造告别“见缝插针”？

　　历来，老城区的地块都是“见缝插针”型，“小至几亩，大至数十亩，能达到一二百亩的，都属罕见”，业内人士林先生称，一下子放出2800亩的旧城改造，着实让全业界都颇感意外，“这样的消息用爆炸性来形容都不过分”。

　　今年初，福州开始加大旧城改造步伐，从今年的一二月份开始就放出大幅旧城改造项目。“新年第一拍中的王庄地块，面积达到381.53亩，这么大的地块已是少见”，林先生称，43.7亿的起拍价已被业界惊叹为有史以来的最高总价，尽管如此，还是有6家开发商参与，经历了43轮的竞拍，被正荣集团以60亿的总价拿下。

　　3月5日的9幅地块，又回归到“小打小闹”的面积，60亿的总价本以为可以载入史册，“但没想到，仅隔一个多月，这个纪录就将不再”。

　　“一次性，2800亩的公开土地放量，这在福州历史上是首次”，林先生在谈起这则新闻时仍然非常激动，他说，这相当于2009年全年土地供应的2倍。林先生称，不单单如此，在全国来看，市区内这么大面积的地块亦属少例，自然格外引人关注。

　　可以说，福州旧城改造进入了一个全新的阶段———“快马加鞭”中。按照福州市的相关规定，在3年之内，将完成500万平方米（约7500亩）的危旧房改造项目，2800亩的放量，已经完成了1/3以上的进度。城区土地也告别了以往的“见缝插针”型，进入了新区土地才有的大盘开发时代。“成规模、统一开发，这将非常有利于城市整体形象的提升，一次性开放这么大的量，也体现了政府对于旧城改造的思索以及重视。”群升地产总经理肖斌称。当然，亦有业内人士称，2800亩的土地并不多见，见缝插针的城区土地还将是主流。而且从土地放量来看，旧城改造将是今年土地市场的主力军。

　　悬念二：掀起闽商回归热？

　　在这次的土地招拍挂中，准入门槛非常高，“竞买人必须具有一级房地产开发资质；集团（含下属子公司）开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上（含400万平方米）的各类房地产综合项目；在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米（含2000万平方米）以上。”这样的条件限制，门槛设置已非同一般。

　　“能够跨入这个门槛的开发商显然不多”，业内人士称，将全国的开发商纳入其中，用手指都可以数得过来，“万科、保利、世纪金源、碧桂园、融侨、利嘉、富力、雅居乐等”。

　　连日来，有关该地块谁来接手在业内各种版本风传，例如内定说。从22日发布的最新消息来看，世纪金源有意夺地。

　　据称，世纪金源在福州有福州金源广场、世纪金源酒店等，1999年金源进京发展，此后一路发展顺利，被冠以“地产界福州之王”、“中国大盘之王”的称号，以开发超级大盘闻名。在北京，开发第一大盘“金源世纪城”，开发面积达430万平方米；在南京，开发9000亩大盘长江世纪城；在昆明，开发3680亩的昆明世纪城；在长沙，开发“长沙世纪城”，总建筑面积达930万平方米；在贵阳，开发5000余亩的贵阳世纪城。

　　不难看出，此次角逐2800亩旧城改造项目，世纪金源的实力不可忽视。当然，亦有坊间传闻，万科与保利，同样对此项目颇有兴趣。届时，对这块“巨无霸”的争夺战，将最受瞩目。

　　“无论是谁，皆是因为关注海西这片开发热土。”零距离营销副总杨臻称，回归热与下乡潮都将兴起。

　　“如果是前者，那么，这股回归热将会是最大的一场根据地保卫战的兴起”，杨臻称，对于曾经拥有这片热土的闽商来说，在海西建设的热潮中，回归是个值得重视的问题，毕竟福州曾经是根据地，“这股热潮将会由2800亩的土地点燃”。不单单如此，本土的开发商亦将在接下来的开发中加强对根据地的保卫，保持主场地位。正因此，在接下来的旧城改造中，本土开发商之间的角逐还更将激烈。当然，对于外来的一线开发商而言，福州这个曾经的二线城市正在快速的城市扩张中，谁都想在海西的热潮中占领自己的市场份额，因此，“下乡潮亦是最为明智的选择”。正因此，在“最终这块2800亩的地是被某家大型开发商以起拍价‘0竞争’摘牌，还是将有其他的开发商与其一争高下，将是此次拍卖的最大关注点”。

　　悬念三：平抑房价？

　　“2800亩的土地集中放量，而且设置了颇多条件，可以说，这是政府为平抑房价所做的一次尝试”，福州大学房地产研究所所长王阿忠称，在此次的土地拍卖中，规定了77000平方米的廉租房、250万平方米（3万套）的限价房，这一比例高达40%，“这么高比例是首次，而政府在公开土地资源的同时也向社会承诺了保障性住房的及时供给”。

　　如此大面积的保障性住房，对刚性需求者以及低收入人群来说，无疑将是一件非常值得期待的事情。

　　尤其值得注意的是，此次挂牌的2800亩土地还规定了开发年限，“该片区总体交地时限为2年半”，“竞得人应负责在各地块交地之日起3年内完成该地块的建设并通过竣工验收”。如此规定，意味着在今后的6年时间内，城区将会有大量的房源供应，可以缓解楼市供不应求的现状。“有可能，一部分购房者将会等待，并不会急于现在出手购房”，从而间接地对楼价起到一定的平抑作用。

　　当然，有业内人士担心，如今市区的房价居高不下，即使2800亩的土地开发上市，房价亦难以下降。群升地产总经理肖斌称，“虽然是一家开发商开发，颇有点垄断性，但在短时间内要完成销售任务，也面临着一定的压力，对于开发商而言，一定会全盘考虑、谨慎定价。”那么，这个价位一定会是一个大多数人可以接受的合理价位，这样才可以迅速销售。

　　当然，肖斌指出，福州的城市化进程很快，刚性需求将会越来越多，2800亩，也只能起到暂时的影响，并不能阻挡总体上扬的趋势。王阿忠建议，“能平抑房价，不单单靠这个项目，政府应该继续加大土地供应量。供求量上去了，才有可能真正起到调控的作用。”

　　悬念四：会否引发冲击波？

　　虽然，2800亩的土地从放量的消息发布之日起，就间接地从人们的心理上开始产生影响，但真正的冲击波会在什么时候到来呢？“真正的影响，预计会是在明年的下半年，甚至是未来三年内。”杨臻称，最终的时间，还得看政府拆迁的进程、土地交付的日程安排，如果进展顺利，影响将提前到来。

　　对于目前的楼市来说，无论是房价还是供求量，都不会有直接的影响，“但对于开发商的心理预期肯定产生了影响”。两会的召开，让楼市再次处于风口浪尖，两会之后，楼市的宏观调控政策如何，开发商都在观望，心理正处于微妙时刻，此时，2800亩的旧城改造，再次触动开发商的敏感神经。“一定要与2800亩土地项目的上市时间错开”，一手里有地的开发商私下里告诉记者，尽管区位、项目定位不同，但是如此体量的开发将会是最大的竞争对手，“对于手里有地的开发商来说，加快现有土地的开发进程，提前入市，将是明智之举”。“旧城改造毕竟是在城区，有着完善的配套，这对于新区而言，竞争力将更强”，一新区开发商亦称，“新区的项目如何完善自身、提高产品品质加以应对，亦是当务之急”。

　　□相关链接

　　福州市国土资源局关于2010年第三次挂牌出让国有建设用地使用权的公告（部分摘录）宗地编号：2010-12号宗地位置：连江路以东、福马铁路支线以西、铁路东站以南、化工路以北出让土地面积：1867035平方米（合2800.55亩）起始价：1780000万元竞买保证金：40000万元竞得人需出资建设以下项目：捐资建设廉租房77000平方米，并在土地交付之日起1年6个月内竣工交房。

　　廉租房规划建设方案由市政府提供。

　　建设250万平方米面积（3万套）的限价房（每套面积不超过140平方米），每平方米按7000元的价格向市政府研究确定的供应对象出售。限价房按规划审定的方案集中建设。

　　建设5万平方米（一、二层各2.5万平方米）的商业用房，按每平方米8500元的价格出售给市政府研究确定的单位。