资本,能够使人趋之若鹜,也能让人被迫离场。在充满惊险和暗牌的中国地产界,思者如冯仑,善者如王石,狂者如任志强,而精明之人非老潘莫属。

　　十分有趣的是,正当华远地产(600743,股吧)总裁任志强在北京土地拍卖市场上被央企“边缘化”之时,SOHO中国董事长潘石屹要“出京”的消息不胫而走,外界纷纷揣测其动机究竟是出于战略需要还是被逼无奈？面对不甚熟悉的上海滩,精明之人潘石屹来到精明之地,又会有何种前途命运呢？

　　“梅陇镇广场怎么走,我不认路,谁带带我？”3月25日,在SOHO东海广场租户签约仪式之后的一个小型聚会上,潘石屹拿这句话询问在场的记者朋友们。

　　不过,对于地产商来说,“认地儿显然比认路更为重要”。今年3月,潘石屹已经开始谋划在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹桥国际交通枢纽附近一幅体量颇大的地皮,该块土地位于长宁区辖区内。

　　投入一半以上土地购买资金,或当上海“地王”

　　在目前房地产形势不甚明朗的情况下,潘石屹的上海之旅会不会是一次剑走偏锋呢？对于3月末的这次上海之行缘起,潘石屹向《中国经济周刊》坦言:“除了参加SOHO中国东海广场租户签约仪式之外,这次来上海主要是谈新项目的。”

　　潘石屹说他此行除了见了东海广场所在的静安区领导之外,还与长宁区区长李耀新进行了会面,谈话内容主要涉及将在该区购买一幅较大面积的土地,并根据规划进行综合性的商业开发。

　　一位熟悉SOHO中国地产业的人士这样告诉记者:“老潘杀回上海又偏偏再次选中了长宁虹桥地区,明明就有'雪耻’的意思。”

　　早在2007年,潘石屹就曾相中上海长宁区虹桥的一块土地,但那块地最终落入了澳门“赌王”何鸿燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年内不进上海”的狠话。而如今,三年约定将过,潘石屹故地重游,自然感慨。

　　在3月25日的媒体见面会上,针对为何看中长宁虹桥的问题,潘石屹给出的答案很简单,虹桥交通枢纽集聚了最先进的交通工具,从全球来看都很难找到这样一个点,这样的区位优势会使之迅速崛起。

　　“很多问题和数字不能说得太细,”面对记者的层层逼问,潘石屹选择了左躲右闪,顾左右而言他,或许是担心竞争对手知道了他的底牌。

　　在采访中,潘石屹明确表示,今年他将动用公司土地购买资金的一半以上投资到上海,金额达50亿元以上。他还透露,目前,SOHO中国的账面现金为120亿元,银行授信贷款额为180多亿元,两者相加使其在今年可调配金额能够达到300亿元以上。

　　为了购买这块位于长宁区虹桥的土地,潘石屹也坦言并不排除SOHO中国将会在上海拿“地王”的可能性,这也透露出其出战必胜的愿望。

　　破例进军商业住宅市场

　　SOHO中国在北京发展十年几乎不涉及住宅市场,而把主要精力放在了写字楼和商业地产。但潘石屹或许将会在上海滩“破一回例”。

　　“'参数化城市’是长宁这一综合项目的设计理念。”潘石屹向《中国经济周刊》回忆说,“我在和长宁区领导谈的时候,他们的态度很积极,双方达成一个共识,应该强调融合性,建设一个多功能的综合体,集中了住宅、办公、娱乐等各类项目,满足人们基本的日常生活。”

　　据《中国经济周刊》了解,长宁区政府与SOHO中国双方就政府服务、税收优惠、人才配套等问题进行了磋商。SOHO中国已经多次向长宁区提交了具体的规划方案,某世界著名地产设计规划公司也已经参与其中。目前的方案已经较为深入,如果潘石屹拍得该块土地,整体项目有望在2015年之前竣工,届时,长三角企业将会有较多在上海建立总部或办事处的需求。

　　在潘石屹看来,相比北京的房地产行业,上海更为市场化、专业化。然而,过去十多年的发展,使得上海写字楼市场过于注重高端市场,看中国际化,缺乏必要的区域和品牌融合,这也导致上海的写字楼空置率一直居高不下,使得定位于本地企业和长三角企业的写字楼总体供给不足。SOHO中国要做的则是填补这一相对缺失的市场。

　　“通过收购的方式拿项目(东海广场)只是特例,”潘石屹坦言,“其实在拿东海广场前后已经与长宁区领导有过接触了。”据介绍,目前,SOHO中国在上海已经有百来个员工,其中70%到80%是本地员工,他们正是作为SOHO中国拓展地方业务的人才储备。

　　“我让土地价格搞乱了”

　　事实上,如果说挺进上海滩早有计划的话,把今年甚至未来几年的战略重心放在上海,对潘石屹来说,却多少是无奈之举。

　　仅仅10个月前,北京四环的土地拍卖价格折算每平米均价1.6万元,而如今北京五环的土地价格折算每平米均价已高达2.75万元,这不得不说缘于“地王”们推波助澜式的举牌。

　　沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂当前房地产市场,一边是“地方凶猛”,而另一边则是“低租金回报率”,这也使得他不得不惊呼“我让土地价格搞乱了”。

　　“房地产已经得了癌症,把其他领域的资源都吸收进来了。经过化疗之后,原来的癌细胞更厉害。”潘石屹称,国资委提出,78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务,但留下来的16家央企力量更强大,如果硬拼自己将一直拿不到地。

　　“很多央企,比如中化,他们会跟在SOHO中国后面举牌,因为他们认为潘石屹都算好了,只要比潘石屹多1000万压着他就行。一个项目几十亿多一千万算什么。今天中化压我,明天中粮压我,后天换其他的,照这样的格局,我估计一直拿不到地。”潘石屹向记者说出了当下在北京地产界的郁闷之情。

　　不过,潘石屹看淡央企拿地未来的前景,并为拿地央企总结了三大特点:钱多、胆大、没经验。在他看来,未来,这些拿“地王”的央企要吃一点苦头才知道“幡然醒悟”。