二套房贷、“新十条”等楼市调控政策出台后，北京楼市期房和二手房的成交量都明显受影响。北京市房地产交易管理网最新数据显示，4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到昨天，2377套新房仅成交一套，其余的2300多套房连一套预订的也没有。

　　■2377套新上市期房一周内只卖出一套

　　昨天上午，记者跟随买房人邹先生来到位于海淀区北四环附近的藤花紫苑售楼处。

　　朝阳区某知名开发商销售负责人刘先生告诉记者，“事实上，自从4月15日二套房贷新政等一系列新政出台后，买房的人就很少了——不仅仅是新开的楼盘，很多在售老项目也是这样。”

　　北京房地产交易管理网的数据显示：4月19日到4月26日，北京共核准8个预售许可证，共有2377套新房上市预售。截止到4月26日，8个项目、2237套可售新房，只有昌平天朗园A-12号住宅楼中房号为201的房子已“由绿转红”，即由“可售”变成了“已签约”，其余的2300多套房子都是一片“绿色”，仍处在可售状态，连一套预订的“粉色”也没有。对此，昨天多位业内人士称“并不奇怪”，认为数据基本客观反映了当前楼市成交清淡的现实。开发商柯女士表示：“在系列调控政策出台的背景下，最近楼市成交的现实状况就是几乎为零，买房人都在观望。”买房人的想法大都是：“就现在这种政策力度，过段时间，房价即便不降，起码也不会比现在高，等等看再说。”据记者了解，很多开发商也在观望，卖房的积极性也不高。

　　■开发商标价依然居高不下

　　采访过程中，一个现象值得关注：即便成交如此清淡，开发商的标价并不低。北京市房地产交易网上信息显示，上述8个推出预售新房的项目，除了11号公馆和珠江摩尔公馆没有标出拟预售均价外，其余6个项目的拟销售均价最低的是大兴绿海甜园，拟售均价2万元/平方米，最高的是海淀区花园北路的藤花紫苑，拟售均价3.5万元/平方米，就连位于昌平沙河镇的天朗园售价也达2.1万元/平方米。

　　就此现象，业内人士表示，开发商标价高，主要有两个原因：一是便于销控。根据新的预售管理规定，开发商预售范围必须和施工许可证上的范围一致，这使得开发商不能再像过去那样一栋一栋卖房，而是必须一次性推出大量新房，把拟售均价提高就可防止房子一次放出、不好涨价。另一个原因是为以后留退路——“定价高，促销、折扣才有空间”。

　　■北京房价何时会出现回调？

　　由此不难看出，眼下的北京楼市，房价虽然停涨了，但降价并不容易，那么，什么时候北京房价会出现回调？对此，有业内人士称，“低成交量将最终撼动房价。根据2008年楼市调控经验，如果北京楼市长时间维持低成交量，一个月或者两三个月后，就将有开发商因‘零预售回款’压力而降价促销。”

　　来自市住建委的消息显示，有关北京落实国务院“新十条”的细则近日就将出台实施。业内人士认为，相比国务院“新十条”，北京细则可能会更严，三个月内北京楼市可能会出现转折。

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　　中行房贷细则仍在制定中

　　中行存量房客户不会一刀切加息

　　本报讯记者昨天获悉，率先向存量房贷客户实施新政的中行目前还在进一步研究细则。中行各地分行正在等待总行的正式通知，中行存量客户的房贷利率目前并没有实际变化。

　　中国银行4月23日通过其官方网站宣布，“根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”

　　中行的做法在房贷市场上引起强烈反响，很多老客户甚至打算转按揭到其他银行。目前，建行、工行等其他银行还没有针对存量房贷客户的利率调整政策出台。

　　不过记者了解到，中行的这一政策不会导致所有存量客户“被加息”。中行与客户关于房贷利率优惠合同的约定存在三种不同的情况，该行对存量贷款利率优惠的调整并不是单方面、强制性“一刀切”。

　　第一种情况是，从2009年一季度开始，中行总行向各分行下发房贷合同补充协议的通知，规定房贷利率优惠期设定为2年，到期之后的利率再进行新的调整。由于该通知并非强制执行的补充条款，只有部分享受优惠房贷利率的客户签署了该协议。

　　第二种情况是，从今年1月1日开始，中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本，里面明确房贷利率优惠期限为2年，到期后利率再进行新的调整。

　　但由于各分行的进度不一致，并非所有分行都按照新合同文本签约，因此存在有的分行还没有执行新合同文本的情况。这两种情况下，客户享受优惠利率的期限为2年。

　　第三种情况，即2009年没有签补充协议、今年未按照新房贷合同文本签约的客户，中行将按照具体签约房贷合同中关于利率优惠的条款继续执行。

　　截至2009年底中行按揭贷款余额为9076亿元，但现在还难以确定究竟有多少客户会被“加息”。不过，很多中行客户应该都会等到2011年以后才会被执行上浮的利率。

　　“中行的政策短期会造成房贷客户有所流失，但中期有利于银行利差及业绩的提升，长期有利于贷款结构的调整。”西南证券认为，中国银行的存量贷款利率调整政策在中国银行业的速度是最快的，力度也是明确有力的。政策实施主要是为了尽可能快地提高存量房贷的利差水平，使房贷新政对业绩的正面影响迅速体现出来。不过，在其他银行的调整步伐还未跟上之时，在同质化竞争的房贷市场中，中行的部分原有客户可能会转移贷款银行，对中国银行的房贷规模可能会产生负面影响。

　　西南证券认为，在房地产信贷市场迅速收紧的环境下，中国的银行业都会陆续对住房贷款等上调利率水平，未来半年内将是调整存量房贷利率的主要时间窗口。调整后，中国银行业的房贷整体规模将会缩小，利差有所提高，对银行业绩的影响为负面，但会小于5%。