财政部、国税总局23日宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　政策出发点为市场利好

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍： 5年内营业税已经确定按照差额收取对市场的影响将非常有限。而且在大家都预计营业税按照全额收取的时候，出台差额详细解释，对于中低价二手房市场一定程度上反而是重大利好，特别是90平米以下二手房市场，这一政策的影响将非常有限。

　　高档二手房市场为政策主要打压对象

　　但是因为对于北京市场已经存在的一些政策，可能因为这一政策出台而发生化学反应，出现很大的影响：特别是高档二手房市场，将必然因为这一政策的执行而出现逆转。主要影响将在4环内商品房及5环外前期价格飙升的100平米以上房源。

　　高档二手房市场将因为无法贷款或交易成本太高，而出现大量需求转移到一手商品房市场的现象，2010年高端二手房市场成交量暴跌已成定局。这一政策的实施将使得明年2季度房价存在暴跌的可能。

　　国家标准的普通住宅是这样规定的:
　　1.住宅小区建筑容积率在1.0（含。）以上；
　　2.单套建筑面积在120（含）平方米以下；(北京市是140平米以下)
　　3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。
商品房要同时符合以上三个标准才行的.另外.
　　4.首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住宅。

　　普通住宅认定标准的第三条目前北京执行的细则为：2008年11.24在各地税部门实行的标准：

　　北京市享受优惠政策的普通住宅需要同时满足以下三个条件：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;

　　2、单套建筑面积在140（含）平方米以下;

　　3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　（享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套）

　　1.2倍也就是分别为三环以内总价人民币高于258万元/套、三环至四环之间210万元/套、四环至五环之间198万元/套、五环以外120万元/套

　　注：第三条“价格”条件由过去的按“低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下”改为“低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下

　　新旧政策举例对比说明：

　　世纪东方城130平米商品房

　　原来按照最低指导价格纳税标准：

　　属于六级土地，平均交易价格的1.2倍为4828×1.2＝5793.6，如果90平米的商品房，如果按6000元/平 米以上办理过户，变为非普通住宅，才需要交纳3％的契税。

　　按照北京政策定义：

　　属于四环至五环之间，平均交易价格的1.2倍为165万×1.2＝198万，成交价低于198万办理过户即为普通住宅，交纳1.5％的契税。

　　美联物业市场研究部总监张大伟介绍：该项目二手房房源属于3-5年。实际市场成交均价已经突破21000元每平米，按照北京9月以后实施的84号文，贷款房源价格按照银行评估价及纳税价取低。使得交易总价为270万的本项目必须按照198万以下纳税，才可以避免成为非普通住宅，而如果贷款的话最多只能贷款150万左右，也就是说首付需要接近5成。

　　目前北京实际纳税过程中，朝阳区针对非普通住宅2年以上含需要交纳差额营业税房源实施的具体政策为：只要能够提供契税票就可以按照差额缴税，而个税可以按照1%成交额计算。而除朝阳区其他区实施的政策为：如营业税交纳按成交价与契税票差额缴纳，个税也必须按照差额的20%交纳。所以很多实际交易选择了全额交纳营业税，以获得能够按照1%的总价交纳个税。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为：今天公布的营业税细则,首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点切合之前10天4政策：都为打压投机，鼓励自住及改善需求。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择商品房，投资需求也将转移。而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。营业税这一政策的出台，再结合以前的政策使得政策明显的区分了投资、投机需求。而对于改善性及自住性需求影响有限。