政策末班车效应，导致本月出现两次历史最高日成交。

　　4月北京的二手房市场是最混乱的一个月，1-14日，在通州暴涨的带领下北京二手房市场量价齐涨，而14号以后的二手房市场则明显的出现了因为系列宏观调控政策导致的末班车效应楼市成交量出现了突破历史记录的。4月19日创造二手房北京历史最高日签约2369套，而到了末班车到站的27号以后又因为经济适用房禁租导致大量经改商的过户潮。

　　4月总成交量二手房为34917套，相比3月份的27219套上涨了28.3%。而住宅更是由25747套上涨为4月的32894套，上涨幅度达27.8%。单套成交面积更是因为经济适用房集中过户的影响由3月87.6平米上涨到了93.9平米。均价则继续从3月的14605元每平米上涨到了15020元每平米，但是从下半月来看市场已经非常明显的开始调整。

　　新政影响下半月开始全面显现，房源暴涨，需求暴跌

　　新政后房源暴涨：据北京房地产交易管理网数据显示在4月30日北京二手房存量已经达到了历史最高的21295套相比新政前的14号上涨了18.9%。而据北京中原三级市场研究部统计数据显示在14号以后的半个月里，北京二手房市场新增客户需求新增下跌了8成。在回访的8000个从3月15日登记的购房客户总明确表态短期内不再看房的比例达到了75%.

　　2成挂牌房主已表示愿意降价：从15号以后的统计显示在目前市场的二手房存量2万套中，抽样显示60%的房主表示不再涨价，更是有20%的房主已经表示愿意降价，特别是全款的购房者目前已经能够优惠3-5%。郊区房价下跌将在5月份非常明显。

　　炒房客离场、短炒客绝迹：据北京中原调查显示目前北京市场已经出现了非常明显的炒房客离场的现象，成交的客户大部分为对政策效果持保守观点的刚性需求，因为害怕价格不会下跌而因为首付增加无力再置业。市场已经出现了历史最大单的单个项目20余套抛单，在5月份投资客抛售将非常明显的增加。

　　目前的市场状况与07年底非常接近，敏锐的投资者的离场将给5月份的市场带来大量的房源，最有可能的集中抛售房源区为前期已经暴涨的区域，比如通州、望京、亦庄、房山、大兴。

　　目前的供需比已经因为新政的影响出现了非常明显的逆转，已经达到了1：2.3左右，相比4月初的1：4.5。买方市场已见端倪。在5月甚至可能出现房源多于购房者的现象。

　　5月北京二手房市场预测：量价双跌

　　北京房价将立刻停涨，部分郊区房价在5月可能下调超过10-15%，50%的炒房客将在3个月内开始抛售二手房源，房价很可能在年内出现下调30%的现象。而5月份北京二手房的实际交易量很难超过1.5万套，市场成交量下跌幅度将超过60%。

　　截止4月末存量房住宅网签套数共计8万套，北京中原预计2010年北京市场存量房住宅网签交易量较去年同期26.6万套会下降近五成，即13.3万套左右。本次楼市的调整时间将超过2年，很难在2012年以前出现回暖。