鄂尔多斯 坚硬的“泡沫”

　　内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区近期颇不宁静，这个被外媒称为房地产泡沫最佳展示品的“鬼城”吸引了各路记者，然而仔细走访之后，中国证券报记者却发现这其实是一个外人难以理解的复杂的奇怪“泡沫”，其坚实程度超乎人们预料。

　　空空荡荡的鄂尔多斯市康巴什新区，崭新的住宅小区鳞次栉比，而遍寻整个康巴什，中国证券报记者只找到一家门面狭小的房产中介。

　　李晓琴手上仅有的两套委托代售的房源，一套是105平方米的二手房，80万元房款只能一次性付清；另一套转手的150平方米的期房，也只能少量贷款。

　　这里的房贷政策较国内其他城市明显严格许多，当地人士称，其实鄂尔多斯的房贷一直都不宽松。工商银行猛格支行客户经理刘美华表示，工行在鄂尔多斯不开展二手房按揭，期房按揭也不接受个人申请，要根据和开发商的协议进行，首付严格执行国家房贷新政策。

　　在走访建行、鄂尔多斯商业银行以及东胜农村商业银行等过程中，中国证券报记者发现，大多数银行都对二手房按揭拒之门外，首套房贷款也普遍执行三成或四成首付。

　　“鄂尔多斯只有招行一家可以做二手房按揭，而且是按评估价的六成贷款。”房产经纪人郑微表示，招行的评估价普遍低于房子的市场价。她给记者介绍了一套96平方米售价61万元的二手房，能够从招行获得的贷款只有29万元，还不到五成。这与许多沿海城市惯用的阴阳合同、抬高评估价恰好相反。

　　房贷并不宽松，而鄂尔多斯楼市的一大特点就是与银行关联不大，富裕的鄂尔多斯人几乎像买“大白菜”一样疯狂买房。“很多人都是半夜搬着小板凳、裹着大棉被去排队，晚了就没有你的了。”当地出租车司机告诉记者，由于投资煤炭和拆迁补偿，很多家庭拥有上百万甚至几百万家产，这些钱缺少投资渠道，只有拿来买房，有些家庭买三四套房，甚至一个单元。

　　中国证券报记者看到，火热的房地产市场带来了鄂尔多斯市区迅速扩张，除了只有不到3万人居住的康巴什新区外，伊金霍洛旗阿镇的新城区在扩张，东胜区也在向铁西延展，一眼望不到边的房地产项目同时上马。

　　然而，房地产项目的崛起并没有带来火爆的人气，多个已经建成的住宅小区内，居民寥寥可数，很多房子空置。

　　更加奇特的是，常用的衡量房产“泡沫”的租售比、房价收入比，在鄂尔多斯似乎也不适用。尽管大量住宅空置，鄂尔多斯三个主城区人口也只有70万人，当地房产的租售比却远远高于国内其他城市。“一套一百平方米的房子年租金在3.5万元左右。”郑微告诉记者，以这套61万元的房子为例，年租金3.5万元，年收益甚至达到5.7%，远高于银行存款。白领刘先生也表示，即便是40平方米的小户型，年租金也能达到1.5万元，按每平方米7000元买下来，年收益也有5.35%。当地地产中介透露其中玄机，很多业主对租金的那点收益毫不在意，大多选择空置等待升值，鄂尔多斯的租赁市场供不应求。

　　一个西部城市，六七千元的房价看起来不可思议，但对迅速富裕的鄂尔多斯人来说，买房的压力却明显小于沿海城市。“按普通白领月收入四五千元计算，一个半月的收入就可买到一平方米房子，比北京上海都要轻松。”白领刘先生表示，一些效益好的煤矿员工年收入超过10万元，六七年就可以买到一套百十平米的房子，房价收入比并不可怕。

　　统计数据也显示，鄂尔多斯2009年的城镇居民人均可支配收入为21883元，与深圳人均可支配收入相当，而深圳新房均价却几乎是鄂尔多斯的三倍。两相对比之下，鄂尔多斯房产“泡沫”背后的资金推手显得格外坚实。

　　一边是几乎所有售出楼盘都空空荡荡，一边是财大气粗购几套房不以为意，这便是鄂尔多斯。