在楼市调控的“重拳”下，投资住宅遇冷，大量炒房资金开始流向商业地产，导致商铺和写字楼成交量大增。然而由于信贷门槛过高、租金收益偏低、体量过大、面向个人的REITS（房地产投资信托基金）短期内难推出，现阶段民间资本由“住转商”困难重重，许多初级投资者对商业地产“可望不可及”。

　　昨日，来自北京市房地产交易管理网的统计显示，从4月中旬“新国十条”出台至今，北京二手房市场成交量跌幅在50%左右，成交价跌幅在10%左右。

　　一项最新调查显示，新政出台后，最具投资价值的物业形态中，住宅仅占10.2%，66.9%的被调查者认为商业地产（商铺/写字楼）已成为最具投资价值的物业。“近几年，商铺和写字楼市场基本与中国经济同步发展。商业地产市场受政策影响一直很小，既没有得到鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。”SOHO中国董事长潘石屹如是说。

　　尽管预热较多，但投资者“住转商”并非一帆风顺。

　　“很多人认为炒住宅的资金一部分会流入商业地产领域，尤其是写字楼市场。虽然目前商业地产市场机会确实不错，但投资也是有门槛的。”伟业我爱我家企划副总裁胡景晖告诉记者，由于贷款门槛偏高、金融优惠少，目前商用物业对投资者自有资金的要求比较高。据了解，目前申请商业地产贷款首付为五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，最长还款期为10年。这样高的门槛，打消了不少中小投资者投资商业地产的热情。

　　此外，商用物业的投资以大户型商铺写字楼为主，小面积商业地产较少。据统计，目前CBD区域在售的写字楼面积动辄几百平方米，甚至上千平方米。“虽然目前商业地产均价偏低，但是大面积、高总价把大批中小投资客挡在大门外。”在21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔看来，尽管调控政策给商业地产带来了前所未有的机遇，但由于体量过大、占用资金过多，且租金收益低、日常维护成本高，许多初级投资者对商业地产只能是“可望不可及”。

　　蔡宇翔告诉记者，与住宅地产投资可以单凭升值忽略租金收益不同，商业地产升值速度较稳。商业地产投资收益来源主要为出租，但由于目前实体经济仍然处于恢复期，大量商铺写字楼处于待租状态；已出租的租金收益率也明显偏低。此外，商业地产的物业管理、水电等费用也大大高于住宅。这些因素使投资商业地产后的维护成本相当高，也使不少投资客望而却步。

　　这一点在上述调查中也有所体现，由于出租收益较低，有40.3%的被调查者选择了观望而不会立即出手购买；近40%的被调查者表示，遇到合适的会选择出手；表示不会选择投资商业地产的占比超过了20%。

　　“要想真正平抑房价，就应该为在住宅投资市场上受到限制的大量资金开辟新的投资渠道。”在胡景晖看来，要想把大量的民间资本从住宅投资顺畅地导向商业地产，就应该为商业地产投资提供更加优惠的金融信贷政策，加快出台面向个人的REITS等相关政策，并推出更多中小户型商业地产。

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　　4月全国房价同比涨12.8%

　　尽管在密集且力度空前的调控措施下，房价依旧保持涨势，4月全国房价同比上涨12.8%，但全国房地产开发景气指数（以下简称“国房景气指数”）在连续12个月上涨后首次出现下降，业内人士认为，这是市场进入观望和相持调整阶段的标志，统计学意义上的房价涨幅回落很可能会在5月或6月出现。

　　国家统计局昨日发布的房地产市场运行情况显示，今年4月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%；国房景气指数为105.66，环比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。自去年4月份以来，国房景气指数首次回落。

　　数据显示，与去年同月相比，4月70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市及涨幅分别是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。

　　“房价同比虽然还在涨，但国房景气指数12个月以来的首度回调说明政策的作用已经显现。”杨红旭告诉记者，虽然105.66仍处于100点以上的景气区间，但连续12个月上涨后的首次回落依旧释放出强烈的市场调整信号。

　　“不过，由于宏观经济复苏，预计本轮国房景气指数下行时间不会超过2007年12月-2009年3月，而且低迷程度也很难超过上轮的最低点。”在杨红旭看来，随着调控政策效果逐渐显现，统计学意义上的房价涨幅回落很可能会在5月或6月出现。

　　此外，信贷收紧也在昨日公布的数据中有所体现，从房地产开发企业的资金来源情况看，1－4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，增幅较1－3月回落1.5个百分点。“尽管有开发商放言自己能挺一年，但在国家严防房地产贷款风险，以及抑制投资、投机性购房需求的情况下，开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1－2月，接下来增幅肯定要持续收窄。”