搜狐焦点网近日获悉:12月26日,由烂尾近10年的海天广场变身而来的“光耀东方广场”将正式开盘销售。这是继12月19日北京最大烂尾楼森豪公寓咸鱼翻身更名“朝阳首府”并开盘热销后,又一个被市场广泛关注的烂尾盘活的楼盘。
资料显示,烂尾楼的“学名”叫做“银行不良资产处置中的房地产”。简单来讲,就是中途建设停滞时间超过一年的半拉子工程。
究其原因,往往是由于资金不足或市场定位不准造成的,其中一些项目的地理位置都不错,周边的市场需求较大,从这一个角度来说,烂尾楼可以说非真正意义上的“烂尾”。
烂尾楼改造的项目,一般来说,会以地段和价格优势,吸引购房者的目光。然而在实际购买中,许多置业者由于没有接触过这类的项目,就会生出种种疑问:重新盘活的烂尾楼盘,是否适合购买?楼盘的品质是否会打折?做购房决定前需考虑哪些因素?对此,搜狐焦点网将对光耀东方广场这个烂尾楼复活的案例进行独家解析。
前世今生
光耀东方广场前身为海天广场,位于北京西长安街旁的羊坊店路,规划建筑面积达到了20万平方米,于90年代末开始兴建,按照当初的规划应该在2001年底建成营业,但是后由于种种原因,该项目一直处于“烂尾”状态。近日,光耀东方投资管理有限公司以20亿元的价格收购了烂尾近10年的海天广场。
据了解,光耀东方来自山东,是一家专接“烂尾楼”生意的公司,从2003年开始接手烂尾楼并大获成功,之后光耀东方认定了自己的发展模式--收购并改造商业烂尾楼,随即业务扩张到全国,本次收购的商业综合体——光耀东方广场为该公司在北京首个100%持股项目。之前该公司通过收购股权的方式,以持有北京新中关大厦47%的股份成为该项目第一大股东。而光耀东方对于关停项目的改造速度,也是令人瞠目结舌,基本上是1-2个月就可完成。
据光耀东方董事长李贵斌介绍,他们今年年初开始和海天广场项目进行接触洽谈,谈判的过程和时间都比较短,改建后将成为一个包括酒店、公寓、写字楼和商场的高端城市综合体。可见,今年以来速度回暖的房地产市场,也给了不少矗立若干年的烂尾楼项目复活的机会,而同时,以收购烂尾楼为生的房地产企业也在迅速发展。
天生优势
一般来说,烂尾楼都位于黄金地段,不是在CBD就是在市中心,最远的也不过四环附近。同样,光耀东方广场也拥有这样的优势,它位于二、三环之间,距离长安街延长线只有八九百米。周边交通发达,配套较为完善。
据李贵斌解释说,烂尾楼项目一般由于拿地的时间较早,地段相对较好,不少都处于二环、三环内的核心城区,而近些年在中心城区可供用地越来越少的时候,烂尾楼项目的好地段就成了他“动心”的主要原因。
据测算,光耀东方广场楼面价折合每平方米10000元左右,这在寸土寸金的西三环地区可算廉价,因此光耀东方广场的销售价格大概在23000元/左右,比起周边的楼盘还是实惠了不少。同时,海天广场被购时已经是准现房的状态,这为开发商在建筑成本方面又剩下了一笔不少的开支,而购房者也能提前住上房子,应该说是一举两得。
出手需考虑周全
经过重新定位,光耀东方广场将被打造成商业综合体项目,公寓产品将在12月26日开始销售,为15层酒店式公寓,12梯62户,户型面积为40-85平方米,2010年6月入住。
一般来说,酒店式公寓产品适合年轻人自住及投资客,对于光耀东方广场这种处于黄金地段的城市综合体产品来说,购房者需要根据自己的实际需求去选择,值得注意的是这种产品可能并不适合长期居住,由于面积的限制,一般为过渡性产品。并且在这种商业中心地段,因为存在交通流量过于密集等问题,出行并不方便。而且在这些地段生活,消费水平较高,生活成本也高,想要购买房子来自住的人得要考虑到这些问题。
烂尾楼大都闲置10年以上,重新盘活之后产权年限缩水的现象比较普遍。按照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权限届满,可自动续期。这就表示《物权法》已经解决了大家担心的房屋土地使用年限问题,即在房屋土地使用权期满后,除非因为公共利益需要,使用权人的继续使用权必须得到满足。所以,消费者对房屋使用年限缩水问题无需考虑太多。但届时以何种方式续期,操作上还没有具体的参考实例,现在还不确定。因此,弄清楚自己所购房屋还剩多少年使用期,全方位权衡性价比也是必要的。
至于烂尾楼的产权年限缩短,业内人士表示,由于烂尾楼多被打造为投资型产品,对于想投资的置业者来说,如果认为具有投资价值,能在可接受的时间内获得足够的投资回报,就可以选择购买。 ,
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